獨立I專注I視角
@葉開問
三農的核心問題是土地產權問題，這是類似於國營民營的體制內體制外的雙軌制問題。然而，這個問題現在正面臨巨大的挑戰，一個是農村的人才和年輕勞動力都輸送或者流失到城市或縣城去了，一個是農村的剩餘勞動力都是老弱婦孺，基本上是55歲以上的老農民，再一個種地越來越不賺錢，尤其是大田作物比如玉米等，忙一年收益才400-500元/畝，所以導致很多區域的土地閒置、拋荒非常嚴重。
土地的三權分置和確權流轉的政策，恰好對應了這個現狀，可以進行適度的規模化和集約化。因此，土地流轉開始推動，也有部分區域在試點土地銀行的模式，這些都成為三農產業鏈的源頭-土地資源的核心。
其實，圍繞雙軌制，現在是農業的一個窗口期，也就是快速拿地的最佳機會。土地是三農的核心資源，耕地就那麼多，流轉完就沒有了，掌握住土地就掌握住了產業鏈的核心資源。
土地銀行，不是簡單的土地流轉，而是採取銀行運作模式，農民自願將土地承包經營權存入土地銀行，收取存入利息，土地銀行再將土地劃塊後貸給願意種植的農戶，收取貸出利息，種植農戶則按照土地銀行要求進行種植，實現了土地的規模化、集體化、集約化經營，土地銀行賺取差額利息用於自身發展和建立風險資金等。
為保證存入土地能夠完全貸出，土地銀行還引進農事服務龍頭企業並簽定合作協議，由企業為大戶提供種子、化肥等農資和技術指導，並同大戶簽定產品收購保底價，降低了種植大戶的種植風險，有效的調動了種植的積極性，促進了農民收入增加，實現了土地銀行、農民和龍頭企業三者之間的利益互動。土地承包經營權流轉後，農戶家裡的土地不用再操心，有土地銀行統一經營，騰出的富餘勞動力，通過就業培訓輸出，到外地務工，農民不但獲得務工收入，還有土地流轉收益和土地銀行分紅利益分配。
這與之前信託公司的土地信託有異曲同工之妙，信託公司將土地權屬資產化形成土地資產的受益權（基本地租+超額收益），統一將土地租賃給農業經營公司進行種植和確保土地的租金收益和超額收益，並引入產業鏈的農事服務商提供種子、化肥、農技、植保等服務，或簽訂包銷收購訂單，確保收益。
土地銀行的核心是土地定價，要根據土地的地理位置、肥沃情況、土地質量、種植類型、產量、升值潛力等，評估出最合適的土地儲存價格；當然，也可以不對土地進行復雜的定價，而是針對土地上的受益權進行定價，受益權的定價相對比較簡單，對應當前市場的地租價格、農產品產量和價格等即可計算出來。也就是說土地評估模型，可以不定價土地，而是定價土地資產的受益權。
土地銀行的整個流程，類似於銀行業務，土地存入到土地銀行，農戶獲得儲存價格的租金；土地銀行零存整租，平整後貸給農業經營公司或種植大戶，獲取來自於儲存價格、開發價格和貸款利息等組合計算的租賃租金和收益，土地銀行再將超額收益以利息或者分紅的模式給到農戶。同時，土地銀行依託涉農金融機構，為存貸者提供金融服務；也可以與信託公司合作，將地租的受益權資產化，形成信託受益權，農民可以繼承、轉讓、贈與和交易等。
實際上，農村土地銀行就是的具有存貸、置換、整合、土地質押、出租土地和農業保險等業務，承擔信用中介的土地流轉機構。那麼，政府或者國有企業要不要參與到土地銀行？如何評估價值並制定相應合理的級差存儲租金？這就成為關鍵。
我們來看一些案例：
1，2009年，成都開始著力探索試點的“土地銀行”，具體運作模式是指政府出面組織，把某一區域農民的承包地使用權、農村集體建設用地使用權、以及“拆院並院”之後的農民宅基地使用權分類整合，“零存整貸”，加快農地流轉，推動農業產業化和規模化形成。
2，河南臨潁土地銀行，註冊名為河南匯農土地流轉發展有限公司，是主要面向農民和新型農業經營主體，以開展農村土地“存入”和“貸出”為主體業務，以促進土地規範有序流轉為基本職能的準公益、非金融類混合所有制經營實體。2015年3月初啟動以來，土地銀行以土地承包經營權為抵押，發放貸款1300萬元，支持流轉土地1.77萬畝。
3，2011年，河北永清探索土地新政—“土地託管制度”，在自願、協商基礎上，讓農民將自己的土地以承包經營權作價入股，存入“土地銀行”，按年領取股息，入股的土地由土地託管中心實行集中託管。
4，鵲山村成立“土地銀行”，把農民的零散田塊整合起來，類似於銀行的“零存整取”，對全村土地進行了整體流轉。土地銀行與承包農戶簽訂流轉合同，流轉費每三年進行一次調整。按照這個方式，該村4500畝農田全部完成了流轉，由土地銀行把土地劃片貸給水稻、蔬菜、養殖和苗木四家合作社統一管理和經營，實現“雙種雙收”的雙季種植，並由合作社統一免費提供優良種子，提供相關技術服務，預計糧食增產1600噸，人均純收入增加500元。
5，中國臺灣土地銀行，成立於1946年，屬於官營銀行。其主要職能為，調劑農業金融，配合政府推行國民住宅和都市平均地價政策，辦理土地開發、都市改良、社區發展、道路建設、觀光設施等一系列的金融業務，同時也辦理一般銀行的存款、儲蓄、放款、匯兌等業務。
6，法國的土地銀行，全稱為“法國土地信貸銀行”，成立於1852年，存在的歷史近150年。它是半官方的金融機構，承擔著實現法國政府住房政策和發放長期優惠貸款的業務。
7，德國的土地銀行，全稱為“土地抵押信用合作社”，成立於1770年，是成立最早的土地銀行，土地抵押信用合作社，是政府的土地銀行，它的設立，是因為當時普魯士王朝為了解除高利貸的盤剝，使大量資金流入農村以振興農業，具體運作程序為，願意用自己的土地作抵押而獲得長期貸款的農民或地主，聯合起來組成合作社，將各自的土地交合作社作為抵押品，合作社以這些土地為保證發行土地債券，換取資金，供給社員。
土地銀行的業務比起土地流轉更加深入到農業產業鏈中，而且也通過超額收益的利息給農戶更多的除了地租之外的收益，這比單純的土地流轉拿一份地租更合理。但是，圍繞土地銀行的金融業務還是比較簡單，能不能利用新的金融科技技術和創新業務模式，打造一些新的融資服務呢？
比如基於區塊鏈技術，土地評估存入後獲得數字化的地票作為數字化的物權權證或者分紅受益的數字化權證，土地銀行的賬戶裡面有地租現金+地票，同時為有地票的農戶免費贈送電子保險，土地銀行以土地入股到農業經營公司獲得收益和分紅，分紅按地票分配到農戶。農戶可以繼承、轉讓、交易、贈與地票。也可以在金融資產交易中心上交易地票，獲得流動資金支持。
這樣，可以實現土地的數字化和貨幣化，如果結合下一步的農產品，還可以做更多的貨幣化的權益設計，甚至可以相關產業鏈內的農業項目募集地票來獲得足夠的土地，這樣就又有了豐富多彩的金融業務模式。
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