文/谢逸枫
2018年6月16日，国家统计局数据显示，2018年5月70城新建商品住宅销售房价环比、同比是上涨的。其一是70城房价环比上涨拐点，自2015年4月环比首次上涨0.3%，到2018年2月环比上涨0.25%，3月上涨0.42%，4月0.59%，5月0.5%，已经连续上涨了38个月，就是说房价上涨的时间达到3年2个月。其二是70城房价同比上涨拐点，自2015年8月同比首次上涨1.7%，到2018年2月房价同比上涨5.77%，3月5.48%，4月5.3%，5月5.35%，已经连续上涨了34个月，就是说房价上涨时间达到2年10个月。
如此密集出台调控政策，为什么房价依然反弹？原因有四：其一是多个城市发布人才新政吸引人才，刺激并产生新的住房需求，在供应不变的情况下，需求更加旺盛，供应更加紧俏。其二是多个城市实施限价、摇号举措，一二手价格倒挂市场出现“买到即是赚到”心理，杭州98岁老人和12岁小孩也加入摇号行列。其三是多个城市住宅库存“告急”，为楼市升温加了一把火。其四是除此之外，房价上涨和货币供应量、棚改货币化安置有一定关系。预计涨幅较快城市存在调控加码升级可能性。不排除限价、限缺政策放松，出现结构性上涨的因素存在。
毫无疑问，这轮房价成为历史上涨时间最长的，证明房价运行规律与波动规律是涨时长，跌时短，涨幅大，跌幅小的周期。这轮房价上涨最大黑手，归根结底是违反市场规律、法律的政策与货币超发的人民币贬值及扭曲的土地供应制度、地价上涨与高税费、土地财政、地方经济发展模式、土地与金融及资源垄断、赤裸裸的政策救市与人才吸引政策、投资渠道狭窄、大规模的保障房计划未完成下的棚户改造货币化。
上午，国家统计局发布了5月份全国70城房价数据，结果多数城市房价继续上涨，且涨幅有所扩大。其一是5月环比4月0.59%，70城平均上涨0.8%，涨幅连续3个月扩大，且创2017年以来新高。好不容易得来的调控成果，面临失去的风险。其二是5月同比去年5月，70城房价平均上涨5.35%，相比一年前之前的9.68%，收窄的一半，这体现了过去一年多的调控效果。不能高兴的太早，如果环比涨幅继续攀升或维持在0.8%的高位，同比增幅最终还是会再次扩大的。
那么，国家调控房价的目标是什么？抑制过快上涨嘛，不是不让涨，而涨得合理一些。什么算合理？其实，几年前，易居院就制定了一个标准，五分法，环比增幅0.1%到0.6%为合理区间，年化为1.2%至7.2%之间。上限与GDP和收入增幅差不多。过去一年，70城房价环比增幅多数时段，回落到了合理区间。表现很好嘛，乖娃子。然而，今年5月却冲破了合理区间的上限，高达0.8%。必须要当心呀，要保住来之不易的调控成果。上述涨幅较大的城市中，部分城市限价严厉，估计针对高价地项目的限价，有所松动，所以致使房价出现结构性上涨。
第一是2018年5月70城房价趋势信号看：释放出六个信号。其一是环比涨幅加大，反弹。房价环比上涨反弹由3月0.42%到4月0.59%，5月0.8%。上涨城市由3月55个扩大到4月58城上涨到5月61城上涨，2城持平，7城下跌。其二是同比跌幅加深。房价同比增幅回落由3月5.48%到4月5.3%到5月5.35%。上涨城市4月60城到5月62城，8城下跌。其三是一线城市房价逆势上涨。5月上涨0.3%。一线房价同比平均上涨32个月后连续4个月下跌，5月下降0.6%。
其四是三线城市领涨全国。丹东环比上涨5.3%领涨全国，4月2.0%，连续2个月领涨全国，说明东北三省市房价上涨最凶猛，全面复苏。其五是城市直接分化明显。一线城市房价上涨，二线城市房价平稳，三四线城市房价大涨。部分二三线城市的人才政策逃避限购，热点的二三线城市调控升级加码。而热点城市房价跌幅继续收窄。10个环比上涨，5个下跌。而同比7个城市上涨，8个下跌。其六是5月一二手房价分化严重，二手房房价比一手房更加活跃。
第二是2018年5月70城房价环比变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。2018年5月房价环比上涨0.8%、4月0.59%、3月0.42%、2月0.25%，1月0.34%、2017年12月0.48%，11月0.42%，10月0.28%，9月0.19%，8月0.24%，7月0.49%，6月0.70%，5月0.75%，4月0.73%、3月0.71%，2月0.33%，1月0.24%，涨幅连续3个月扩大之后连续2个月收窄又回到连续3个月上涨反弹，稳定的走势不变。
说明房价总体一条水平线上保持着小幅度稳定上涨的波动走势。按当前的形势，基本上可以确认2018年房价平稳的走势，不存在20%-40%单边上涨的现象，也不存在直线下跌或房子降价都卖出的“拐点”现象。
第三是2018年5月70城房价同比变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。2018年5月房价同比上涨5.35%、4月5.3%、3月5.48%、2月5.77%，1月5.39%，2017年12月6.76%，11月5.53%，10月5.72%，9月6.52%，8月8.2%，7月9.50%，6月9.60%、5月9.68%、4月9.86%、3月10.3%，2月10.6%，1月10.7%。2月的房价涨幅收窄之后，再次反弹，连续3个月回落。因此，放缓趋势已经明确。
说明房价呈现涨幅放缓、回落行情，总体一条平稳线上保持高位上涨的趋势。按当前的形势，基本上可以确认2018年房价呈现稳中放缓的趋势。
老谢特别需要提醒的是国家统计局的数据并未真实反映出2018年5月70城房价实际涨幅，受限制的行政政策、结构性、区域性、双合同、三合同的因素影响，楼盘实际的成交价高出网签价、统计数据价太多，无法掩盖房价最真实的上涨。因为限购、限贷、限价、限售、限签、限商等限制政策干预之下，一定程度上在掩盖了热点一二线城市的房价大上涨的事实。
由于高价盘、高价房无法取得商品房预售许可证，无法通过网签备案，导致房价统计数据失去真实性，无法体现房价实际变化，形成所谓的城市房价假摔现象。
上面这二组国家统计局的环比、同比数据分析，可以彻底击穿房价拐点论谎言，提出2018年3月房价拐点论的理由，主要为调控收紧，货币紧缩，利率上调，融资渠道打压，租赁住房供应。按照国家统计局的数据显示，这轮70城房价涨幅见顶时间是2016年9月环比上涨1.8%，1.8%成为过去连续上涨37个月之中最高月均涨幅，之后一直维持着涨幅放缓回落又呈现反弹的趋势，保持着小幅度上涨走势。
说明调控的目的与意图是稳定房价，不是下降过快也不是上涨过快，是保持平稳合理的上涨。房价不是直接下跌或者是直线下降，是涨幅收窄回落到缓缓上涨的波动过程，这轮房价上涨成为史上最长，达到3年2个月。
第四是2018年5月70城房价涨跌城市个数看。其一是5月房价环比上涨61城，比上月58城，扩大3个，持平2个，下跌7城。其中7城环比下跌，分别是福州1.1%、无锡0.1%、深圳0.1%、南京0.2%、上海0.2%、安庆0.1%、泉州0.1%。
最高环比涨幅分别为丹东5.3%、三亚2.4%、海口2.1%、成都2.1%、青岛2.0%、广州1.8%、沈阳1.7%、大连1.7%、呼和浩特1.6%、郑州1.6%、长沙1.6%、西安1.6%、南充1.4%、长春1.3%、徐州1.3%、石家庄1.2%、哈尔滨1.2%、武汉1.1%、厦门1.1%、北海1.1%、岳阳1.0%。其中涨幅超过1%的城市21个，超过0.5%的有44个城市。
其二是5月同比个城市上涨62个，比上月增加2城，8城下跌。其中5月70城房价有8个城市同比下跌，分别是福州2.8%、无锡2.3%、深圳1.7%、南京1.6%、北京0.5%、上海0.4%、合肥0.3%、杭州0.1%。
最高同比涨幅分别为丹东11.7%、大连11.6%、哈尔滨11.1%、西安11%、南充10.8%、乌鲁木齐10.8%、昆明10.8%、海口10.1%、遵义10.0%。这9个城市同比上涨超过10%，其中贵阳9.7%、长春9.5%、大理9.3%、呼和浩特9.3%、徐州9.1%、北海8.9%、烟台8.6%、三亚8.2%、岳阳8.0%。不过，调控效力退化严重，库存一去完就上涨，供应无法跟上。因此，部分二三四线城市房价呈现凶猛上涨趋势。
第五是按照国家统计局的2018年5月一线城市房价显示，同比平均上涨33个月，跌幅0.5%。这表明房价由上涨转向下跌的数据过程，不代表房价真实下跌。因为房价被政府用无形之手暂时性的按住，更多的是体现了房价数据上的下跌，不是市场房价下跌。最关键是目前一线城市都实施了限价、限签政策的限制性，同时网签的滞后性与产品供应、区域的结构性的因素，这直接导致房价的失真，失去市场拐点信号。
上面这二组国家统计局的房价城市个数的数据，说明四件事一个规律，即其一是中国楼市是非市场化的政策市。其二是政策决定房价，政府决定供需，控制着土地、信贷、税收、网签、价格等一切有关房地产市场的因素。其三是调控的目标不是让房价下跌，维持着平稳才是目的，楼市十年十调，房价屡调屡高。其四是政策是坏时救好时压。一个规律就是中国房价永远是一条平稳线上震荡波动上涨，上涨的时间大于下跌的时间，上涨的幅度大于下跌的幅度。
老谢曾说过，楼市调控每18个月调整一次，这是中国楼市政策最大的特征。实际上在2017年11月限价、限售政策就放松了，而限购、限贷、限商住的政策被2017年以来的人才、户籍政策曲线突破，城市更新释放大量的改善需求，所以热点城市与二线城市出现抢房，房价上涨幅度扩大的现象。2018年5月全国房价、288城房价、100城房价、70城房价都呈现反弹上涨趋势，也可能是结构性与限价限签政策放松的结果，至少可以证明中国房地产市场是非市场化的，房价易涨难跌魔咒30年以来无法破解。
第六是2018年5月70城一线房价变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。其一是初步测算，5月一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，4月下跌0.1%，3月上涨0.1%、2月微跌0.2%、1月微跌0.1%。其二是5月一线城市新建商品住宅同比平均上涨32个月连续4个月负增长，5月下跌幅扩大0.6%、4月0.4%、3月0.6%、2月0.1%、1月0.3%。说明一线城市房价最抗跌，最不害怕调控。由于供应端的下降，需求端的抑制作用逐渐丧失，未来供需矛盾突出。如果不及时增加供应，政策一放松，肯定是新又轮房价大涨。
其三是广州来看，5月房价上涨1.8%，同上涨0.1%，8个月以来首次齐涨。广州房价环比自2015年4月止跌上涨，截止2017年7月 ，已连续28个月上涨。2017年8月开始下跌，到2018年4月已经连续8个月下跌，3月上涨，4月下降，5月上涨。广州房价同比自2015年8月止跌上涨，截止2018年3月已连续32个月上涨，但增幅由2月3.1%回落到3月0.8%，4月下跌0.8%，5月上涨0.1%。说明广州房价即使是下跌，对于房贷利率来比较，依然是上涨的。
从广州的未来供应与人口增长看，根本无法满足住房需求，特别是交通基础设施的完善与户口的放松及吸引人才的政策实施，未来住房需求巨大，供应缺乏亦巨大。
其四是深圳来看，5月房价下降0.1%，3月跌幅收窄到0.1%，4月上涨0.1%。深圳房价环比自2014年12月止跌上涨 ，截止2016年9月，已连续22个月上涨。到2016年10月开始止涨下跌，一直到2017年12月，其中4月、6月、9月，三次持平，其余12个月下跌。到2018年1月持平，停止下跌，2月下跌0.4%、3月下跌0.1%、4月上涨0.1%，5月下降0.1%。深圳房价同比自2015年4月止跌上涨，截止2017年8月，已连续29个月上涨。
2017年9月开始止涨下跌，一直2017年12月，连续下跌4个月，不过跌幅不断的收窄。到2018年1月下跌3.4%，2月下跌2.5%，3月下跌2.3%，4月下跌2.2%，5月下降1.7%，连续下跌9个月，不过跌幅不断的收窄。说明深圳的过去几年房价涨多跌少，未来上涨是趋势不变。
其五是北京来看，5月房价上涨0.2%，3月上涨0.1%，4月反弹上涨0.2%。北京房价环比自2015年3月止跌上涨，截止2016年10月，已连续20个月上涨。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月持平，2月下跌0.1%，3月上涨0.4%，4月上涨0.2%，5月持平%，6月下跌0.4%，7月下跌0.1%，8月持平，9月下跌0.2%，10月下跌0.2%，11月-12月持平，终于完美的收官，到2018年1月上涨0.2%、2月下跌0.3%、3月上涨0.1%、4月上涨0.2%，5月上涨0.2%。北京房价同比自2015年7月止跌上涨，截止2017年9月 ，已连续27个月上涨。
2017年10月开始下跌，到2018年1月下跌0.2%，2月下跌0.3%、3月下跌0.6%、4月下跌0.7%，5月下降0.5%，连续下跌8个月。说明北京房价非常抗跌、抗调控。
其六是上海来看，5月房价下降0.2%。上海房价环比自2015年4月止跌上涨，截止2016年10月 ，已连续19个月上涨。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月下跌0.1%，2月上涨0.2%，3月下跌0.1%，4月下跌0.2%，5月持平%，6月下跌0.2%，7月持平，8月持平，9月下跌0.1%，10月上涨0.3%，11月持平，12月上涨0.3%。2018年1月下跌0.4%，2月下跌0.2%、3月上涨0.2%、4月下跌0.1%，5月下降0.2%。上海房价同比自2015年6月止跌上涨，截止2017年8月已连续27个月上涨。
2017年9月开始下跌，到11月连续下跌3个月，12月上涨0.2%，正式由下跌完成逆转上涨。到2018年1月下跌0.2%，2月下跌0.6%、3月下跌0.3%、4月下跌0.2%，5月下降0.4%，连续下降5个月。
第七是2018年5月70城热点城市房价看（计算办法，所有指数相加除以70）。从环比看，15个城市中，上海、南京、无锡、福州、深圳5个城市下降，10城上涨。从同比看，北京、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、深圳8个城市下降，7个城市上涨。老谢可以责任的讲，5月70城市热点城市的房价假摔大于真跌，这是因为15个热点城市几乎实施了严重影响房价统计的限价、限签政策，导致房价失去最真实的市场反应，市场的楼盘基本上没有出现房价下降。
2018年5月70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。5月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有5个，比上月减少2个，最大降幅为1.1%；持平的1个；上涨的9个，增加1个，最高涨幅为2.1%。同比下降的城市有8个，比上月减少2个，最大降幅为2.8%；上涨的7个，增加2个，最高涨幅为3.4%。
这就是老谢一直强调的，除限购、限贷、限商以外，限价、限售、限签政策与“双合同”、三合同的因素，已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景。同时，15个热点城市因区域性及住宅供应与产品的结构性因素，导致房价统计数据失去真实性，一定程度上人为的让房价下降。换句话说，当统计数据来源不真实时，即使是房价表明上看起来是下降的，事实上这是典型的假摔，是上涨。这就是老谢怀疑3月部分70城市房价下降的假摔还是真跌的根据。不为别的，只求站在市场角度说说心里话。
第八是2018年5月70城一二三线房价来看（计算办法，所有指数相加除以70）。同比来看，据初步测算，其一是70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降0.6%，分别连续4个月下降，降幅比上月分别收窄0.4百分点。其二是31个二线城市新建商品住宅销售价格分别上涨5.4%，涨幅比上月分别扩大0.3。
其三是35个三线城市新建商品住宅销售价格分别上涨6.0%，涨幅比上月分别回落0.3，连续4个月回落。环比来看，据初步测算，其一是一线城市新建商品住宅售价格上涨0.3%。其二是二线城市新建商品住宅销售价格上涨0.9%。其三是三线城市新建商品住宅销售价格上涨0.7%。一线城市相对平稳，本次反弹主要集中在二线城市，最主要的特点是，这些城市最近都释放了人才政策和摇号政策。
第九是房地产调控与吸引人才政策持续出现，调控成房价上涨的助力器。年内，截止日前，全国各地房地产调控政策已经多达120次，调控城市分布出现了明显的变化，2017年调控主要集中在一二线城市，2018年调控逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如海南全境，沈阳、长春、唐山、成都、哈尔滨、贵阳、丹东区域开启了房地产调控升级。
目前住建部就房地产市场调控问题相继约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原12个城市，被约谈的城市陆续升级楼市调控措施。西安（公寓）、昆明（限购又限售）、成都（限购升级又限售）限购、大连（限土地溢价）、佛山（摇号买房）、太原（新限购）、长春、哈尔滨、贵阳、徐州限售，调控刚刚升级了。预计海口、三亚估计将限购升级。
加入调控城市的主要特征依然是房价上涨，人才一吸引进，房价立即上涨，多个二三线城市出现大规模抢房现象。从现在看，全国抢人才的城市数量已经越来越多，统计数据显示天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、新疆、石家庄、福州等。目前全国已经有超过60个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策。
最近一年多来，全国已经有60多个城市发布了多次人才吸引政策，仅在 2018年的截止日前，5个月就有超过35个城市发布了40多次人才吸引政策。在2018年5月，楼市调控再次全面升级，全国超过40个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达50次，从单月房地产调控政策次数来说，刷新了历史记录（4月单月33次，1-4月全国合计调控109次）。叠加5月单月刷新历史记录的50次调控，2018年1-5月全国房地产调控政策内容次数多达159次，同比2017年1-5月上涨了60%。
调控如此严厉，房价为何还翻番？房价为什么涨这么多？很简单，买的人多了。第 一个是很多的城市，包括省会城市、二线城市都放宽了户籍准入。第二个是大部分城市都有购房交足社保的规定，三年或五年，然后就有购房资格。第三个原因是原来已经有购房资格但没有用尽指标的本地居民，观望了一两年之后发现房价可能跌不下去，那干脆还是买。
投资者分为两类：一类是所谓的高净值人群、高端客户。这些人做VC、PE、股权、创业、海外投资等等，看起来高大上的东西。他们基本上没有再增加房产，因为投资有好多去处，房子只是配置资产的一类。他们更多是想分享新技术、新经济、新政策的红利。但这部分人是少数。另一类是城里的大部分有钱人或者大部分投资者，他们是所谓的那些普通民众以及一些土豪。
老谢告诉你，当前中国实体经济的变化，已经令金融货币政策由中性偏紧转向适度。央行2017年9月30日定向降准3000亿（今年1月28日实施）到2018年4月17日降准4000亿，又是4月MLF9000亿，3月MLF5763.6亿、2月MLF5713.8亿、1月MLF4954.5亿。前4月银行信贷新增6万亿元，前4月向市场砸了9.2431万亿元。其中银行信贷的6万亿，到5月超过11万亿的资金进入市场，有40%以上砸向了房地产贷款，而对中国经济支撑力最大的还是房地产。
统计数据显示，5月单月，部分城市卖地金额依然年内最高记录，50大热点城市合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%。其中5月单月卖地最多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥等7个城市超过 百亿，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。但成交金额依然刷新了历史同期记录。50大城市1-5月，合计土地出让金高达1.5万亿，同比2017年同期的9503亿上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南等6个城市1-5月卖地超过500亿。
房地产依然是稳增长的重要力量，货币政策释放出货币转向、政策见底、房价上涨预期与买房、稳增长靠房地产的四大重要信号。5月东北城市房价全面上涨，势头最凶猛，其中东北丹东房价领涨全国，海南三亚第二、海口、成都并列领涨第三。毫无疑问，鼓吹房价下跌论、拐点论的舆论，根本就是自欺欺人，明显就是假拐点。供应下降、利率上升，不信，你买套房试试，看房价跌了还是上涨了。
5月东北城市房价上涨最凶猛，同比看，丹东11.7%、大连11.6%、哈尔滨11.1%、沈阳10.0%、长春9.5%、吉林上涨6.1%、牡丹江5.8%、锦州上涨4.6%。而环比看，丹东上涨5.3%、沈阳上涨1.7%、大连上涨1.7%、长春上涨1.3%、哈尔滨上涨1.2%、吉林上涨0.4%、牡丹江上涨0.00%、锦州上涨0.3%。从环同比看，8个东北主要城市房价全面上涨，同比上涨最凶猛，说明东北楼市复苏回暖，进入上涨周期。
5月一线城市32个月以来连续5个月同比负增长。按照同比看，1月下跌0.3%，2月下跌0.1%、3月下降0.6%，跌幅扩大了0.5%、4月跌幅扩大0.4%、5月下降扩大0.6%。而按照环比看，5月上涨0.3%、4月下跌0.1%、3月上涨0.1%，说明房价负增长正式结束，进入房价筑底周期，重要的是显示房价上涨与盘整信号。从统计角度看有信号意义，不是体现了一线城市房价真正跌回去年水平，是表明房价上涨容易下跌难。
最主要是数据上的房价下跌对购房者毫无意义，市场上的实际房价真没怎么跌。未来后续二三线城市也会有类似下跌的可能应该不大，因为供应无法跟上，而去库存的城市不存在调控压力。不过，库存无法及时补充与人才政策吸引大、供应下降、人口增长大的二三线城市，调控面临巨大压力。住建部约谈12个城市就是最好证明。毫无疑问，分类调控、因城施策的政策基调贯穿2018年，房地产市场分化趋势不变。
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