缺乏特色難現過去輝煌，購物中心首層平均固定租金，低於全市平均值
近年來，公主墳商圈在電商衝擊及西部其他商圈崛起等因素影響下，逐漸失去京西商業的主導地位。對此業內稱，公主墳市場升級和轉型已迫在眉睫，如何重新提升商圈吸引力，還是一個待解的問題？
公主墳商圈漸落寞
公主墳商圈，很長時間都是地區型的商業中心。不過，近幾年，隨著西部其他商圈的崛起，加上線上電商等因素的衝擊，公主墳商圈逐步被分流。
城鄉貿易中心目前已改為城鄉購物中心，業態劃分與數年前並沒有太大變化，品牌落位較為擁擠，款式偏中老年，較大眾化；升級後的翠微大廈和翠微廣場，偏向高端奢侈品牌，與周圍項目實現了品牌差異化。不過，與城鄉購物中心相比冷清許多；凱德晶品購物中心整體品牌定位下調，偏大眾化和時尚感。
凱德MALL·翠微路店則接近社區商業，注重親子業態，相比其他項目，人氣稍旺。值得注意的是，今年1月5日，凱德集團宣佈，以83.65億元出售在中國20家購物中心項目公司的100%股權及相應負債，其中包括凱德MALL·翠微路店。
目前來看，公主墳商圈業主的收益也逐漸落後於其他商圈。根據高力國際研究部的統計數據，公主墳商圈購物中心首層平均固定租金，低於全市平均值約4%，且近年來增長幅度有限。
據中經聯盟秘書長、優鋪網董事長陳雲峰表示，在商圈演化過程中，老商圈面臨轉型升級的問題。劉瑞京也認為，未來公主墳商圈升級和轉型已迫在眉睫。
客群逐漸分流
公主墳商圈輻射很多機關和部隊大院，之前政務消費是主力消費群。隨著時間變化，區域內消費人群的年齡結構逐漸偏老。
“區域項目未對消費客群的變化，調整自身定位。”劉瑞京指出，政府各類限制高消費的政策措施，也影響了該區域高端消費品需求。隨著消費的轉移，公主墳區域很難再現過去的輝煌。
與此同時，在北京博智行商業地產研究院院長魯炳全看來，公主墳交通樞紐也有弊端，“特別是立體交通，給商業人流動線形成了巨大的制約。”
值得注意的是，近年來，隨著世紀金源、華熙Hi UP、石景山萬達廣場、喜隆多購物中心的先後開業，也在一定程度上分散了公主墳商圈的影響力。
不久前有消息稱，石景山大悅城正式開工。在劉瑞京看來，大悅城的進入，必將提升京西整體的商業氛圍及商業價值。
那麼，公主墳商圈未來還有沒有發展機遇？劉瑞京指出，傳統經營模式通過新的設計、運營理念，滿足消費者日益增長的消費變化，就有可能重新提升商圈的吸引力。不過，偉城顧問（北京）有限公司總裁徐偉成也指出，單一商業項目改動不易，更別說商圈了。
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