今天的楼盘评级是大兴瀛海镇的万和斐丽。大兴目前有8个限竞房项目，是限竞房项目竞争最激烈的区域。万和斐丽这个项目，在其中不算最好的，也不算最差的，算是比较低调的一个项目吧。
2017年7月，经过37轮的角逐，远洋、首创、世茂联合体以47.9亿元+26%自持比例拿下大兴区瀛海镇地块，溢价率49.69%。该地块出让文件显示，未来住宅销售均价不得超过52449元/平方米，最高销售单价不超55071元/平方米。项目公司是由三家开发商合资的，由远洋来操盘，其中的高层住宅部分就是万和斐丽。
项目的位置在瀛海镇镇区北街与经二路交口处西南角，项目分为东、西两区，东区以别墅产品为主（叠拼和合院，户型在140平米以上），西区（即万和斐丽）为4栋11-15层小高层。万和斐丽主户型有60㎡、75㎡、80㎡、90㎡，为了给别墅腾出更多的空间，万和斐丽的4栋小高层采用的是“L”形排布，板塔结合的形式，也让大部分小户型都是东西朝向。60㎡-90㎡的户型设计多达8种，买这个楼盘就得好好挑挑户型了。
目前万和斐丽尚未拿到住建委的预售证，还处于意向登记阶段。有些相对比较好的户型，可能因为排卡的人较多，销售已经不太推荐了。
万和斐丽评级：
地理位置 ★ ★ ☆
区域规划 ★ ★ ☆
项目本身 ★ ★ ★
商业设施 ★ ★ ☆
学区教育 ★ ★ ☆
医疗配套 ★ ★ ☆
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
房价指数 ★ ★ ★ ☆
综合得分 ★ ★ ☆
（注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★ ）
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ☆
项目位于瀛海镇镇区北街与经二路交口处西南角，南五环至南六环之间，紧邻刚刚清盘的瀛海府项目。项目距离南五环大概3-4公里车程，距离南六环大约6公里，同时距离京台高速仅几百米，因此由京台高速进城比较方便。
万和斐丽宣传项目距离8号线延长线瀛海站1.2公里，实际上步行距离大约2公里左右。这个距离就比较尴尬了，日常通勤距离地铁超过800米就是个问题了，基本上只能靠公交车或者共享单车接驳了，这一点需要注意。8号线瀛海站预计今年年底开通，另外还有S6线，目前还在规划阶段。
区域规划 ★ ★ ☆
大兴区瀛海镇东部及南部的12平方公里的土地上，原有18个村落，4千多户农民，如今瀛海镇靠近南海子公园的景观地段建起了228.6万平方米的高楼，其中绝大部分是回迁楼。
拆迁和腾退进行得比较顺利，瀛海镇就有了不少待开发的地块，现在也算是大牌开发商云集的区域了。瀛海镇过去几年在交通方面改善非常明显，京台高速通车，地铁8号线瀛海站，G104北段改建工程为五环路至兴亦路，全长5.2公里，设计标准为城市主干路；黄亦路也进行了拓宽；京开高速拓宽已完工。北京新机场高速和南中轴路南延，将于2019年和北京新机场同步投入使用。
在瀛海站附近，规划有10万方商业综合体，将会改善区域内的商业氛围，现在的瀛海一带的商业只是满足基本的生活需求，但是档次不高。
从整体规划上看，瀛海区域将来会是一个纯住宅区域。
项目本身 ★ ★ ★
万和斐丽一共有4栋11-15层小高层。整个小区规划容积率2.0，需要注意的是，这包含了东区的叠拼和合院，因此万和斐丽的几栋高层密度远比容积率2.0高。
项目宣称交房时间是2020年，估计真正交房要到2021年了。另外要注意限价房锁定5年。
万和斐丽主户型有60㎡、75㎡、80㎡、90㎡，户型多达8种。总的来说，万和斐丽的8种户型都谈不上出色，由于密度高，L型高层的设计导致有好几个户型都是东西向的。户型最好的算是南北通透的90平米三居户型和80平米的两居，其次是75平米南北两居，另外60平米的一居户型也勉强可以接受，毕竟总价较低。80㎡和90㎡的南北通透的户型比较好，但是预计会比较抢手，80㎡一共只有30多套，销售表示已经不用排号了；而90平米的南北三居也比东西三居要贵60万左右。
商业设施 ★ ★ ☆
目前瀛海由于已经有大量的住宅，多为回迁楼，基本的生活商业配套还是有的，但是档次较低。如果想要去高档一点的商业中心，得驱车前往旧宫生活圈的住总万科广场。
根据瀛海区域的规划，在8号线瀛海站旁边，会建设有10万方商业综合体，因此未来商业氛围会有改善。
学区教育 ★ ★ ☆
万和斐丽项目规划了幼儿园，据说有4000平米的幼儿园作为配套。
项目附近还有瀛海镇第一中心幼儿园和瀛海镇第一中心小学。但是很明显，学区教育仍然是瀛海区域的一个弱项。短期内也看不到改善的可能。
医疗配套 ★ ★ ☆
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
万和斐丽距离南海子公园大约3公里。南海子公园4倍于颐和园的大小，2倍于奥林匹克公园的大小，也是北京市最大的湿地公园，全部建成后总面积超过11平方公里。南海子历史上就是北京最大湿地，是辽、金、元、明、清五朝皇家猎场和明、清两朝皇家苑囿。整个郊野公园内外的建设都非常好，而且是免费开放的公园，南海子公园已经成为南城最大的“绿肺”。
笔者从南海子公园一路开车前往瀛海镇，沿途的感受是道路宽敞整洁，绿化做得不错，整体密度较低，从大环境来说，还是比较宜居的。
房价指数 ★ ★ ★ ☆
万和斐丽是限竞价房，销售均价不得超过52449元/平方米，最高销售单价不超55071元/平方米。大兴的几个限竞价房的均价都差不太多，从瀛海府的热销来看，只要产品设计好，购房者对这个房价还是认可的。
与附近的商品房相比，限竞价房在价格方面还是有一定优势的，比如中铁华侨城·和园的售价是6.7万/平米，当然这个项目的定位是改善型的住宅。
如果与附近的二手房价格比较：
北京城建海梓府，链家上的二手房均价是6万/平米左右；
亦庄金茂悦，链家上的二手房均价在5.8万/平米左右。
另外，瀛海区域有大量的回迁房小区，比如瀛海家园，兴海园，玉璟园等等，而兴海园小区里的带电梯商品房，目前价格在4.4万/平米，当然带回迁房的小区品质会差一些。
总的来说，万和斐丽的价格相对周边新房价格有折价，相对周边同品质二手房基本没有溢价。至于南五环外这个地段，值不值5.2万/平米的价格，那就是另外一个话题了，我们认为当然还有更好的地段选择。
购房建议：
项目优点：小户型多，总价低，距离8号线瀛海站不远，毗邻南海子公园。
项目缺点：户型一般，密度较高；教育，商业，医疗配套都比较弱；限竞价房5年限售。
瀛海府开盘当天就清盘了，证明了这个区域的购买力和大兴的吸引力。相对瀛海府，万和斐丽离地铁远一点，户型差一些，优势还是小户型总价低。最小的一居总价大约330万，首付130多万就够了，因此对于手头钱不多的刚需群体还是有吸引力的。
万和斐丽把售楼处放在亦庄的高尔夫球场，很明显也是主要针对在亦庄工作的刚需群体。
瀛海区域有大量回迁房，通常来讲，有大量回迁房的区域不适合投资。
大兴+亦庄不仅限竞房项目多，共有产权房近两年的供应也很多，根据北京市去年到今年的土地供应情况，大兴的共有产权房大约能供应6500套左右，位列各区第一。
所以，在亦庄或者南城工作的刚需群体，选择还是非常多的。建议多看看，多比较不同的楼盘项目。
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