山東省政府印發的《山東省物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》）將自2018年7月1日起施行。省政府新聞辦昨天召開發佈會對該《辦法》進行解讀。
01
空置房屋為啥不能免收物業費？
房屋空置的，為什麼還要交物業費？怎麼交？
答：這個問題大家都很關注，而且眾說紛紜，社會各界的意見主要有四類：一是，業主不入住，沒有享受物業服務，不應當收費； 二是，部分業主雖然沒有入住，但綠化、保潔、秩序維護、照明、電梯運行等物業服務工作需要正常進行，不應當減收物業服務費；三是，房屋是用來住不是用來炒的，長期空置的房屋絕大多數屬投資性質，是推高房價的一個因素，應當加收物業服務費。四是，應當減收，但減收多少以及多長時間不住才算空置大家意見又不一致。
最後採納的意見是：普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市縣人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。也就是說普通住宅前期物業空置的減收比例不得低於40%。
主要理由有三：一、《辦法》的立法目的在於規範住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益。打擊投機買房、調控房地產價格不是住宅物業服務收費政策所承擔的職責，不應當通過加收物業服務費的方式打擊炒房； 二、部分物業空置，物業服務企業仍要正常運轉，不交物業服務費不能保證物業企業的合法權益，但業主不入住，就不產生垃圾，不使用電梯，物業服務工作量有所減少，可以減收部分物業服務費。三、減收比例應當視情況而定，比如，熱門地段的房屋，入住率高，減收比例略高對物業企業影響也不大，而一些度假型小區，業主多屬“候鳥型”，房屋空置率很高，如果物業費減免比例過高的話，物業公司無法正常經營。對於其他物業交付後空置的，其物業公共服務費是否減收、減收多少由業主和物業服務企業約定。
另外，關於車位空置問題。現行政策是購買的車位未停放機動車的，減收停車服務費，具體減收比例由市縣價格主管部門規定。此次《辦法》規定，未停放機動車，免收停車服務費，也是一個很大的突破。
02
交了物業費為啥還要交停車費？
二者服務主體不同
關於停車服務費，我有一個疑惑。比如我買房時一併買了車位，我已經交了物業費了，為什麼還要交停車費，物業服務不是已經包含了停車服務了嗎？
答：這個問題問得很好，也是很多業主困惑的地方。物業公共服務與停車服務的內容接近，但服務主體不同。
物業公共服務的服務主體是全體業主，停車服務的服務主體為購買車位的業主或者車位使用人。有的業主家中無車，有的業主擁有不止一輛車。
讓無車戶替有車戶、多車戶分攤物業服務成本顯失公允。按照現行政策，物價部門在制定物業公共服務費和停車服務費標準時，是分別計算成本的，沒有包含關係。在總成本不變的情況下，如果停車服務費不再單獨收取，物業公共服務費需要相應上調，否則物業服務企業難以為繼。例如，濟南市目前物業公共服務費基準價格一星級是0.5元/㎡、五星級是1.6元/㎡，停車服務費基準價格是35元/輛。如果把停車服務費均攤到物業公共服務費上，物業公共服務費約需上漲0.2元/㎡左右。
《辦法》還規定，普通住宅前期物業停車服務費標準，由建設單位與物業服務企業在政府指導價範圍內約定；其他物業管理區域的停車服務費標準，由業主大會或者業主委員會與物業服務企業約定。車位未停放機動車的，免收停車服務費。
長期使用物業管理區域內規劃用於停放機動車的車庫（場）內的車位，或者長期佔用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費；臨時停放機動車的，可以按小時收取，但停放未超過二小時的應當免費。
03
物業公司必須按季度公示小區公共收益
時間不少於一個月
有些物業公司利用小區的電梯、牆體等做廣告，對這方面的經營收入，現實中糾紛比較多，對此《辦法》是怎樣規範的？
答：物業服務企業利用物業管理區域內業主共用部位、共用設施設備進行經營的現象越來越普遍，經營收費項目也越來越多，例如你剛才提到的廣告費就是其中一個方面，其他還有車位場地使用費、物業管理用房租賃費，等等。
根據《物權法》的規定，物業共用部位、共用設施設備屬於全體業主所有，其經營決定權屬於全體業主，經營收入歸全體業主所有。這是法律層面的基礎性規定，而物業服務企業有沒有權利進行經營，經營所得收入如何使用和分配，如何保障業主的所有權、知情權等合法權益，是現實中面臨的突出問題，也是產生矛盾糾紛的地方。在這方面，有些物業服務企業做的比較好，能夠定期向業主公示經營收益，有的還以此折抵業物業費，受到了業主的歡迎；但有些物業服務企業做的不夠到位，業主滿意度不高。
針對這些問題，《辦法》進行了規範，作了三個方面的創新性規定。
第二，關於收入歸屬和使用問題。按照《辦法》第三十條的規定，公共收益由業主大會決定其使用方式和用途；業主大會未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬於普通住宅前期物業的，可以優先用於折抵物業公共服務費。物業服務企業代經營的，可以扣除相應的管理費和稅費，管理費的提取比例由市縣價格主管部門確定。這條規定既解決了不同情況下公共收益資金如何使用的問題，也通過提取管理費的方式提高了物業服務企業代經營的積極性。另外，該條還有一個創新點，就是對未成立業主委員會的普通住宅前期物業，規定公共收益資金可以優先用於折抵物業公共服務費，將有利於增強業主的獲得感，營造和諧的物業服務關係。
第三，關於如何保障上述兩條規定有效執行的問題。《辦法》從兩個方面進行了規範：一是通過收益公示保障業主知情權和監督權。即《辦法》第三十九條的規定——物業服務企業對公共收益應當單獨列賬，獨立核算，按季度進行公示，時間不得少於一個月。二是規定了相應的法律責任。即《辦法》第四十五條和第四十七條的規定——物業服務企業未按照規定公示和使用公共收益資金的，將會受到行政處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
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