司法觀點

一般而言，合同解除後的房屋增值利益應歸屬於守約方。但是雙方在合同中對房屋增值利益的計算方法與歸屬另有約定的，法院應尊重當事人的意思自治。

經典案例

2011年10月10日，文某與陳某簽訂《房屋轉讓協議書》一份，約定：陳某將房屋出讓給文某，房屋價款為100萬元，分五期支付，在2015年10月16日前付清全部價款；分別於2011年10月16日、2012年10月16日、2013年10月16日、2014年10月16日及2015年10月16日各付20萬元。

2016年3月1日，陳某之夫徐某作為甲方，文某及文某之妻劉某作為乙方，簽訂了《還款協議》，其中第三條載明：乙方應按照還款計劃每月15日前及時付款，如出現拖延付款等不正常情況時，甲方即可終止2011年10月10日簽署的《房屋轉讓協議書》，並收回係爭房屋。房屋價值由雙方協商或請房產中介公司評估作價，房屋款用以償還本協議中第二條之還款計劃內後期部分的欠款，不足部分乙方還應按計劃繼續歸還，如房屋價值和已歸還部分相加已超出了欠款總金額，多出部分應退還給乙方。

此外，陳某與徐某、文某與劉某，兩夫妻之間還存有其他民間借貸關係，上述《還款協議》中涉及到了關於此前借款的償還約定。

後因文某欠付購房款38萬元遲遲未支付，陳某遂將文某訴至法院，要求解除《房屋轉讓協議書》，文某向其歸還房屋。庭審中文某提起反訴，要求繼續履行《房屋轉讓協議書》，稱其願意支付剩餘38萬元購房款；若法院判令解除《房屋轉讓協議書》，則要求原告返還已支付的62萬元購房款以及房屋增值差額。案件審理過程中，XX房地產估價公司出具了房地產估計報告，估價結果為係爭房屋在價值時點的估價結果是224萬元。

一審法院認為

原被告所簽訂的《房屋轉讓協議書》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，合法有效，雙方當事人均應按約履行各自的合同義務。因至該份轉讓協議書約定最後一筆房款支付日屆滿時，被告仍未按約支付全部購房款，故原告的丈夫即本案委託訴訟代理人徐某與被告及被告妻子劉某簽訂《還款協議》，約定解除《房屋轉讓協議書》的條件及解除後果的處理，

合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施、並有權要求賠償損失。現被告仍佔有使用係爭房屋，故原告要求被告返還係爭房屋及附屬車庫的訴請，於法有據，本院予以支持。

另，原被告一致確認，被告已支付購房款62萬元，尚欠購房款38萬元，因原被告明確約定了房屋買賣合同解除後，雙方協商或評估作價的房屋價格用於償還《還款協議》第二條所約定的欠款，而《還款協議》第二條所約定的欠款中涉及的借款，原告已通過另案主張了相關權益，該部分借款不應在本案處理中予以處理，故被告尚欠原告款項為42400元，原告應依據《還款協議》的約定，返還被告房屋價值款1816000元（224000元-424000元）。

故，法院判決解除《房屋轉讓協議書》，被告向原告返還係爭房屋。原告向被告返還房屋價值款1816000元。

律師點評

上述典型案例涉及到了對房屋增值利益的認定，我們對此作幾點闡釋：

1、房屋增值利益的法律性質

一般而言，房屋增值利益屬於可得利益損失。

房屋買賣交易作為一種數額大、交易時間長的特殊買賣交易，往往從買賣雙方洽談到買賣合同履行完畢要經歷一個非常漫長的過程。在這一期間，房屋價值會隨著市場行情的變化發生價格上的波動。因此，房屋交易中，不乏買受人延遲不支付價款、出賣人後悔賣房而導致房屋買賣合同被解除的情況，也存在很多違反法律法規而導致房屋買賣合同被確認無效的情形。

《合同法》第九十七條規定：合同解除後，已經履行的，當事人有權要求賠償損失。故，房屋買賣合同一旦被解除或確認無效，就必然涉及到損失賠償的問題，而房屋增值利益就是其中一個重要的組成部分。《合同法》第一百一十三條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。該條規定明確了，損失可以包括直接損失和可得利益損失。

此外，房屋買賣雙方還可以通過合同約定來確定房屋增值利益的計算與歸屬。本案中的出賣人劉某與買受人文某就是通過《還款協議》確定了房屋增值利益的歸屬：評估作價的房屋款用以償還欠款，如房屋價值和已歸還部分相加已超出了欠款總金額，多出部分應退還給買受人文某。合同約定與法定損失賠償不同之處在於，法定房屋增值利益應歸屬於守約方，但合同約定的房屋增值利益權利人卻不僅限於守約方，換言之，只要雙方達成一致合意，即使是違約方，也有可能通過合同約定而獲取房屋增值利益。本案中即出現了這種情況，明明是文某不支付價款違約在先，劉某據此解除買賣合同之後，卻要依據合同約定將房屋增值利益支付給違約方文某。這種判決結果看似“不公平”，但完全合乎法理，導致對劉某判決不利的原因在於劉某自身擬定合同時的疏忽。

2、房屋增值利益的歸屬如何認定

我們此前已發佈過《房屋買賣合同被解除或確認無效後，房屋增值利益歸屬問題的司法裁判規則一》與《房屋買賣合同被解除或確認無效後，房屋增值利益歸屬問題的司法裁判規則二》詳細闡述過這個問題，在此僅做簡要概括：

首先，有權主張房屋增值利益的僅有守約方，違約方無權主張。但前文已述，如果是雙方在合同中約定了房屋增值利益的歸屬，則法院應尊重當事人的意思自治。

其次，如果守約方對於合同解除均存在一定過錯，依據“過錯相抵”原則，應適當降低守約方所獲利益的比例。但司法實踐對此存在兩種不同觀點：一種認為若主張房屋增值利益的一方也存有過錯，則其無權主張該利益；另一種認為雙方均有權分得房屋增值利益，具體比例由法官根據雙方的過錯程度進行裁量。

公司治理建議

首先，一個完善的違約條款一定要包括兩部分：為對方設置義務、規定違反該義務的法律後果。實踐中常見的錯誤是，只約定對方的義務，但不約定法律後果，這就會導致違約條款缺乏可操作性。

其次，義務的設置要包含主要義務和附隨義務。對於出賣人而言，主要義務是交付房屋以及辦理產權變更登記；對於買受人而言，主要義務是支付價款。附隨義務則視具體的交易情況而定，雙方也可選擇不約定附隨義務。設置義務有兩個注意點：第一、細緻具體。尤其是重要的時間點約定，例如交付房屋的期限、辦理變更登記的期限、支付價款的期限。需要注意的是，期限的約定要選擇閉合區間。例如，“出賣人在收到80%價款3天后交付房屋”，這種約定最大的問題在於“3天后”是一個開放區間，5天后和1年後都屬於“3天后”，按此約定，即使出賣人一年後交付房屋也未違反此條約定。比較妥當的約定是“出賣人在收到80%價款後15日內交付房屋”；第二、

最後，約定違約的法律後果，一般可約定定金、違約金、損失賠償。定金的優點是關係明確，使用便捷，但是《擔保法》第九十一條規定了定金的上限為主合同標的額的20%，這個數額相對較低，有時不足以彌補守約方的損失；違約金的優點是操作靈活且適用範圍廣，但是《合同法》規定了當事人有權請求法院對違約金數額進行調整，司法實踐中法院予以調整的概率也非常高。當事人可以明確違約金的計算方法，以規避法院對於違約金調整的自由裁量。房屋買賣中常見的違約金計算方法是約定延遲履行違約金，例如延遲支付價款，每逾期一天按欠付金額的0.2%支付違約金；延遲交付房屋，每逾期一天按合同總金額的0.2%支付違約金；損失賠償是能夠最大程度彌補守約方損失的方法，但是缺點在於損失難於舉證，尤其是對於可得利益損失的舉證，司法實踐中法院不予全額支持可得利益損失的比例非常高。與違約金類似，

2、房屋買賣合同一定要約定解除條款

《合同法》雖規定了法定解除權，但是法定解除權的成就要件比較高，實踐中很多違約行為都達不到行使法定解除權的門檻。因此在合同中約定解除條款是避免合同履行陷入僵局的好辦法。

需要注意的是，約定解除條款的同時也要約定結算事項，例如行使解除權的一方是否有權追究另一方的違約責任；已支付的房款如何處理；如果房屋已經交付且買受人已進行裝修，裝修殘餘部分如何處理。

3、在合同首部載明訂立合同的目的

如果當事人是為了自住而訂立房屋買賣合同，一般無需在合同首部載明合同訂立目的。但有些人買房或賣方是處於特殊目的，例如用售房款進行二次投資等。在這種情況下，應在合同首部載明合同訂立目的

法條指引

《中華人民共和國合同法》

第九十七條 合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。

第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持。

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