6.24西安楼市新政，首次提出优先保障刚需家庭住房需求，并且给出了“刚需家庭”的界定标准。
6月26日，西安开始实行购房意向网上登记，购房者要按照刚需家庭、普通家庭类别进行登记。截止目前，已经有37个楼盘意向登记结束，核验资料结束的楼盘也开始陆续对外公布核验资料结果。
但是，当你翻开一些高端楼盘的核验结果，却发现西安的刚需家庭太有钱了，买别墅、买400多万元的住宅……
例如：翼中心3#楼，户型面积170.03-298.68㎡，单价23000-29286元/㎡，总价392.19万元-778.83万元/套，在18组通过资料核验的家庭中，竟然有3组刚需家庭；
例如：绿地国际生态城二期83亩项目29、28、21、27、30、31、22、26，这些是别墅，叠拼，300万元/套起，共计只有48套。在274组通过资料核验的家庭中，竟然有52组是刚需家庭；
例如：万科大明宫3#楼，户型面积196.12-304.03㎡，单价16360-19960元/㎡，总价330.65万元-606.84万元/套。在355组通过资料核验的家庭中，
有80组为刚需家庭；……
这类的“土豪刚需”还很多，大家感兴趣的话可以搜一搜。
按照6.24西安楼市新政，西安给刚需家庭的界定是：
（一）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；
（二）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录；
（三）登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。
要想在西安成为刚需家庭，上述三个条件是要同时满足，而不是只满足一个。
其实，6.24政策一出台，关于刚需家庭的界定就成为网友吐槽的对象。这种吐槽更多的集中在对于刚需家庭的界定上，还没涉及到刚需家庭的可选房源范围上。
我们再来看看其它城市跟刚需有关的政策
长沙：长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目（不含定向限价房）和新建商品住房项目中144㎡（含）以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体。可以看出，长沙将刚需优先选的房源限定在了144㎡以下。
武汉：预售备案均价低于（含）18000元/平方米（含18000元/平方米）的新建商品住房项目中建筑面积低于120 平方米（含120 平方米）的准售房源，按照不少于60%的比例（含60%）纳入优先选房范围。
而在西安市人民政府办公厅2018年6月23日出台的《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》中，只是提到“公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。 ”
由此可见，西安并没有像长沙、武汉一样，对刚需家庭可选择的房源范围做出界定。
政策的漏洞，使得高端豪宅、别墅项目的排号中，出现了刚需家庭。
刚需，顾名思义就是：满足家庭最基本的居住需求，一般指的是普通住宅。
别墅、170㎡的大平层豪宅，肯定不在刚需住房范围之内。
一般情况下，普通住宅指的是建筑面积144㎡以下、容积率1.0以上的住宅，非普通住宅指的是144㎡以上、容积率1.0以下的住宅。财政部和国家税务总局对外公布的个人住房转让营业税政策，是以140㎡为划分线的。
很显然，翼中心、万科大明宫等项目的大平层，以及绿地国际生态城等项目的别墅，都不在普通住宅范围之内的。属于真正的豪宅！
刚需家庭买豪宅，这简直就是西安楼市一个笑话。
所以，6.24西安楼市新政关于刚需家庭可选择的房源应该给出范围。
从长沙、武汉等城市来看，一般会从价格、户型面积方面给出限定。而西安由于各板块房价相差特别大，也就很难通过一个统一的价格来界定刚需家庭房源。在这种情况下，户型面积无疑是最合理的界定范围。
至于到底是像长沙那样以144㎡来作为分界线，还是像武汉那样以120㎡作为分界线，这个并不难。也许，将刚需家庭界定在120㎡以下更合适，因为120-140㎡很多户型其实已经是洋房产品了。
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