最近关于经济形势的讨论越来越多了，我们似乎走到了一个艰难的时刻，美元指数走强，国内游资外流，摆在我们面前的是保汇率，还是保房价的两难选择。
若保汇率，货币政策就要跟着美国一同收紧，但货币的收紧，房地产泡沫有被挤破的危险。而若是保房价，再来一次经济刺激政策，结果就是人民币汇率陷入长期贬值，何况这也是权宜之计，最终房地产越烧越旺，泡沫还是会破裂。
现在既要保证汇率稳定，又要稳住高房价，确保金融稳定，是很难做到的事情。
最近房地产一些消息传来，不得不引起我们的警惕。
南京万达茂总经理坠楼自杀，家人称其生前工作压力大，因为业绩没有达标而被上司施压。然后，碧桂园上海项目发生坍塌，造成1死9伤，也是过于追求快速周转、质量无法保证所产生的恶果。可见作为资金密集型的房地产行业，房企承受的负债、周转压力有多大。
而上周，国家发改委剑指房企海外发债，对房企境外融资亮起红灯，这意味着资金再遭紧箍咒，预计三四季度房企资金链会更加紧张。
业内人士指出，目前房地产的总体债务和杠杆率都达到历史最高水平，如果还要继续走房产拉动经济的老路，短时间内可能表面繁荣，但实体经济空虚，必然难以为继。
前事不忘后事之师，西班牙十多年前的历史就证明了，房产经济繁花之下路，却荆棘密布。
对待房子的态度，西班牙最像中国
本来西班牙的房产价格在上世纪90年代一直平稳上涨，那时候西班牙经济还没有现在这么差，是欧元区第四大经济体，发达程度全球排名第23位。
说起来，西班牙人和中国人还挺相似，更喜欢买房而不是租房，所以个人住房所有率一度在欧洲是最高的。相比北欧、英法等国家，西班牙的社会福利不行，对于普通家庭，社会保障较少，只有个人积累足够财富，才能抵御年老、失业、大病等风险。但是股市充满风险，银行利率低，安全又有收益的投资项目很少，这种情况下，西班牙人普遍把目光投向了抗通胀、回报高的房地产。
加上1998年到2008年间，西放牙人口增长达到18%，当时西班牙接收了大量东欧、拉美、北非的移民，移民人数一度高居国际榜首，极大提升了住房需求。
有需求就有市场，从90年代末，西班牙房产大开发越发激进，10年内地价上涨了5倍。
政府把房地产业作为支柱产业，出台了很多政策刺激楼市发展，如减免房屋拥有者所得税、降低住宅建设增值税及购房者抵押借款利息、为中低收入者补贴最多11000欧元的首付款等，极大刺激了民众的买房欲望。特别是减少所得税使得房屋相对于其他投资更有吸引力，所有这些既抬高了房价，也打压了租赁业。
欧洲很多国家的租房市场发达，成熟的租赁市场在很大程度上能缓冲民众住房需求及房价上涨压力。如德国出租房超过全部住房的一半，英、法出租房也占到30％左右。
而西班牙租赁房屋只占全部住房的11％。西班牙政府对此却一直没有重视，更多的补贴购房而不是租房，越发促使房价上涨、民众购房压力加大。
1995到2008年，西班牙房价上涨190%；特别是从2000年起更是高速增长，1999到2005年的几年间，年均上涨高达15%。
在房价上涨的预期驱使下，人们纷纷将买房作为投资，坐等着房子升值。房地产开发商也愈发加快房产开发和建设，形成一个恶性循环。
从2000年到2007年，西班牙年均建房60万套，比德、法、英及意大利这四个国家加起来的年均建房总数还多。而同期西班牙全国家庭数每年只增长28万户。二者差距表明，很大一部分新建房主要用作第二、或第三套房，或者根本没有出售。
因为盲目加杠杆、投资过热，整个国家的债务都极速增长。2000到2008年，西班牙私人和公共债务年均增长14.5％，这其中大部分都与房地产投资有关。
房地产在整个国家经济中的占比也越来越高。从1995到2006年，建筑业占西班牙GDP比例从7.5％稳步增长到12％，即使到2009年，也仍占到10％以上。有分析认为，西班牙GDP每年增长6%，建筑业就增长30%。
房产投机也使依赖土地财政的政府走向腐化，在钱权交易下，很多城市出现违规拍卖土地，丑闻频传。2006年3月底，太阳海岸马尔贝亚市政府与黑社会权钱交易曝光，市政府整个班子20多人全部烂掉。
繁荣之下，泡沫暗藏。一场狂欢行将收场。
2008年金融危机之后，房地产泡沫被引爆。楼市全线暴跌，平均跌幅达50%左右，个别跌幅70%。西班牙原本靠房地产拉动的经济一下熄火，失业率上升至24%，很多西班牙的年青房奴已经无力再支付房产贷款。
由贷款人违约，传导到银行业危机，于是政府马上出手援求银行业，然后政府的债务上升，西班牙政府也就此给拖下了水，原本金融危机演变成主权债务危机。
国际评级机构将西班牙政府和银行信用双双降为垃圾级，主权债务问题使整个国家面临破产边缘，银行出现了疯狂挤兑的现象。
泡沫破灭后露出的“鬼城”
泡沫破灭之后，人们才发现20%以上的房子都是空的。2001-2007年这7年间建造的房屋中有28%出于空置状态。而没有崩盘之前，房子总是不停的建，不停的卖，似乎一直都是供不应求。其实这里面已经没有刚需了，人手数套房，全是为了炒而买的！人口不断涌入，房子不够住那都是谎言，就是为了掩盖泡沫的真相。
一些“鬼城”陆续出现。
马德里南部的塞塞尼亚是西班牙最著名的“鬼城”，有12条街上的2000多套房子都是空置的，其他的房子的入住率也只有50%不到。
只有700人的小镇Valdeluz，竟然建造了可供3万人居住的住宅。
距离巴塞罗那以西254公里远的Zaragoza郊区，一排排房屋至今仍是空空荡荡，原本它们是计划满足9000人的居住需求，可是最后大概只有3000人入住了。
一家房地产商表示，“不管是西班牙本地人，还是华人，现在购买豪华房产的也不多。很多房子更是有价无市；然而交通不便利的房产，是根本卖不出去的，价格再低，都没人要。而这些房子换泡沫破灭前那都是抢手的。”
时至今日，西班牙还有大量十年前建成的空置住房无人问津，据统计，西班牙的未出售住房数量与美国一样多，尽管美国人口几乎是西班牙6倍多。
西班牙金融货币研究中心的一名分析师曼努埃尔·阿雷亚诺在他和同事萨穆埃尔·本托里拉共同撰写的《房地产泡沫：原因和责任人》一文中这样说：
“目前这一代西班牙人的积蓄将付诸东流，因为他们把自己的钱全部投入了不动产中。现在房价正在猛跌，他们或为子女或为自己年老后所做的种种安排看来都要化为泡影了。很多人已经负债累累，根本无力偿还贷款。
我们花费了大量金钱建造了一些本不应该建的房子，没人知道将来这些房子能值多少钱。这些住房要么常年闲置，要么每年只有少数人去住上短短的几天。人们买它根本不是因为居住需要，纯粹是为了日后升值而进行的投资性购买。
银行借了很多钱给房地产公司，现在银行没法儿收回贷款。要是能倒闭的话，这些银行全都要倒闭。
政府通过土地圈售获得了大笔并不稳定的收入。与此同时，普通市民也开始享受个人高档消费。
一切看起来都那么美好，但现在都结束了。如今我们才意识到，原来我们之前买的车根本不应该买，因为我们并没有我们想象的那么有钱。整个社会生产现状也已经完全乱了套。”
西班牙人在金融危机之后才意识到，过度发展房地产，已经使整个国家实体经济空心化严重，因为做实业不如炒房、炒地来钱块，没有人肯投资工业生产了。
楼市泡沫破灭之后，留下银行一大堆坏账，虽然西班牙政府一直有意结构性改革，但是由于早先房地产拉动经济增速骄人，改革动力不足，错失了一次次良机，现在再想重振实体经济，可谓困难重重。
内外夹击 我们正坐在浪尖上
房地产过热的危害值得我们反思。如今，中国房地产投资占到了民间投资的六成，而民间投资又占到了整个固定资产投资的六成。
整个中国负债高的惊人：
从08年的4万亿刺激开始到现在，政府负债已达到65-74万亿（2017年中国的GDP总量是82万亿）。再看企业负债，标准普尔统计，中国企业的债务率是14万亿美元（折合人民币90万亿），比美国13.1万亿美元还高0.9万亿美元，央企资产负债率91.8%，地方国有企业资产负债率74.5%，民企54%，世界上经济学家统一的认识企业债务超过50%就很危险，我们都超过了。
而且最近新闻说中国房价过万的小县城已经超过100个了，什么概念，像这些人口净流出，也没有产业支撑的小县城，它们在15年之前房价不过3000出头。
不只是三四线城市，二线城市也搞得很热闹，人才大战、摇号大战，茶水费、号子费、诚意金 ，据说杭州深圳光诚意金都超过500万，南京为了全款买房把钱宝网都弄崩盘了。
深圳在最严限购之下，仍有众多土豪冒雨在南山区婚姻登记处排起长队，只为了假离婚套出一个购房名额。他们看中的是限价造成的一二手房价倒挂，抢到一套就能爆赚几百万。
看来还有很多人幻想赚楼市的最后一个铜板，他们站在国家的对手盘，打赌国家还要放水不敢降房价。
其实本来国家打算的是对楼市“慢撒气”，房地产税接棒土地财政，实业回归和货币紧缩，让房子的金融使命自然的走到尽头。
但现在外部面临贸易战，不断输入通胀压力，一旦系统承受不住，不管是应对通胀的加息，还是应对经济下行的放水，都会让楼市泡沫加速破裂。
这种情况下，还敢狂加杠杆可谓勇气加嘉。祝炒房客们且行且珍惜吧。
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