宅基地關係到農民的切身利益
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7月2日
我省召開動員部署會議
啟動農村宅基地“三權分置”試點
17個縣市區將在2年間探索一系列政策突破
超出規定面積實行有償使用
進城落戶農民可保留資格權
宅基地可抵押貸款、轉讓、
互換、贈與、出租、入股
……
17個試點縣市區為：
濟陽、平度、沂源、滕州、東營墾利區、萊陽、臨朐、汶上、肥城、威海環翠區、五蓮、萊蕪高新區、沂南、平原、鄒平、陽穀、鄄城。
試點期至明年底。
近日，省政府召開全省農村宅基地所有權、資格權和使用權“三權分置”試點工作動員部署會議。
今年12月底前形成初步的制度性成果；
2019年6月-12月，組織試點驗收。
探索建立宅基地有償使用機制
具體怎麼做？
根據《實施意見》，山東將探索建立宅基地有償使用機制。對於因歷史造成的超標準佔用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經濟組織成員除繼承房屋以外佔有和使用的宅基地，探索建立由農村集體經濟組織主導下的有償使用制度，明確有償使用標準，超出規定面積部分實行有償使用。
農戶宅基地有償使用或退出後集體取得的收益部分，應當作為集體經濟組織的土地增值收益，由集體成員共同分享，主要用於基礎設施建設配套、建築補助等，納入農村集體資產統一管理，分配情況納入村務公開內容。
進城落戶農民可選擇保留資格權
所謂資格權，就是農戶從集體經濟組織那裡申請獲得宅基地的權利。
具體怎麼做？
根據此次出臺的《實施意見》，山東也鼓勵有條件的農戶自願有償退出資格權，對有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權的農戶，可探索採取“留權不留地”、頒發地票期權等方式保留資格權。
探索建立宅基地資格權重獲制度，自然災害造成宅基地使用權滅失的、進城落戶農民自願將宅基地無償退給集體的，可以重新獲得宅基地資格權。
怎樣保障資格權？
對於農戶資格權的保障，由各個村集體根據國家規定，結合各自實際，民主協商出一個全體村民都大致認可的資格認定條件，並且一以貫之執行。
資格權的保障形式將探索多種可能性，比如對鄰近城鎮郊區的村莊，或者其他符合集中居住條件的，將探索允許符合條件的農民申請經濟適用房、廉租房和換股權、換社保或頒發地票期權等，行使資格權。
探索開展宅基地抵押擔保制度
放活農村宅基地及農房的“使用權”是農村宅基地“三權分置”改革的核心，會上，副省長於國安提到，要根據客觀情況，靈活把握“適度放活”的邊界。
在有條件的地區，將探索開展農村宅基地抵押擔保制度，讓農民以宅基地的不動產權證作為抵押獲得貸款，真正將“沉睡”資產喚醒。
具體怎樣做？
在《實施意見》中，明確提到要探索宅基地和農民房屋使用權放活方式。
按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農民房屋通過轉讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉的適用範圍，設定流轉期限、途徑和用途。
探索放活宅基地和農民房屋使用權，城鎮和鄉村居民可以利用自有住宅依法從事休閒、旅遊經營等。
特別注意的是：
轉讓紅線、購買對象不能破
在會議上還提到：
第一:在改革過程中轉讓紅線不能破，合理設置轉讓條件，確保擁有資格權的農民能夠按期收回使用權;
原因↓
轉讓紅線是把握“土地公有制性質”和“不得以買賣宅基地為出發點”的關鍵，只要把住了不能轉讓宅基地“資格權”的關口，就影響不了土地公有制的性質。
第二：購買對象不能破，嚴格實行土地用途管制，城裡人到農村買宅基地的“口子”決不能開。
原因↓
購買對象不能破，主要是防止工商資本進入農村建別墅、豪宅，改變土地用途性質，造成國有資產流失。
近日出臺的《實施意見》規定，以縣級行政區域為單位，根據東中西部、遠近郊區和山地平原特點，兼顧不同發展階段和模式，由設區市按照每個市1名的原則，上報確定了17個試點縣(市、區)。在今年12月底前形成初步的制度性成果，2019年6月-12月，組織試點驗收。
意見全文
為深入貫徹《中共山東省委、山東省人民政府關於貫徹落實中央決策部署實施鄉村振興戰略的意見》精神，積極推進農村宅基地所有權、資格權和使用權“三權分置”試點工作，充分發揮宅基地改革對鄉村振興的促進作用，制定本實施意見。
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，緊緊圍繞實施鄉村振興戰略，以切實保障和維護農民宅基地權益為出發點，以正確處理農民和宅基地關係為主線，探索落實宅基地集體所有權、保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權、適度放活宅基地和農民房屋使用權、完善宅基地管理的體制機制，盤活農村建設用地，提高土地資源節約集約利用水平，滿足鄉村發展需求，促進鄉村振興。
（二）基本原則
1．堅持城鄉統籌。堅持把推動宅基地改革和盤活農村集體建設用地放在城鄉統籌的大局中考慮，著力破解阻礙城鄉要素自由流動的體制機制性障礙，促進城鄉融合發展。
2．堅持底線思維。牢牢把握穩中求進的工作總基調，確保土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損。
3．堅持尊重民意。充分發揮農民群眾和集體經濟組織主動性和創造性，切實尊重農民意願，維護農民合法權益，使試點成果惠及廣大群眾。
4．堅持因地制宜。充分考慮各地經濟社會發展狀況和資源稟賦差異，探索形成適合不同地區的宅基地“三權分置”、農村建設用地盤活路徑和辦法。
（三）試點範圍。本次試點以縣級行政區域為單位，根據東中西部、遠近郊區和山地平原特點，兼顧不同發展階段和模式，每個設區的市確定1個試點縣（市、區）。
二、工作任務
（一）全面摸清農村土地利用現狀。開展農村不動產權籍調查，全面查清農村居民點建設用地及房屋利用現狀，建立包含土地權利人、地類、宗地面積、建築面積以及人口、利用狀況等信息的農村建設用地數據庫。
（二）科學編制和統籌實施村莊規劃
1．優化空間佈局。原則上，城市、縣城、鎮總體規劃確立的城區（鎮區）規劃建設用地範圍內的村莊，按照城市、縣城、鎮總體規劃和控制性詳細規劃統一建設住宅樓或住宅小區；城鎮郊區的村莊向城鎮社區集中；人口少、佈局零散以及基礎設施不完善的村莊，集中建設中心村或農村社區；對有民族特色、傳統風貌村莊，實施保護優先，統籌開發。探索以鄉鎮或新型社區為單位，統籌考慮農民就近就業、生態和諧等多種因素，做好農業產業園、科技園、創業園用地安排，規劃建設一定規模的標準化廠房，促進農村一二三產業融合發展。
2．科學編制實施村莊規劃。充分發揮國土空間規劃在鄉村振興戰略實施過程中的引領作用，以服務鄉村產業振興、人才振興、文化振興、生態振興和組織振興為宗旨，加快推進村莊土地利用規劃等的編制步伐，統籌安排居住、生態、產業、基礎設施用地佈局，預留髮展空間，實施“多規合一”，形成“一張圖”管理模式。按照“一次規劃、分步實施、有序推進”的原則，統籌協調好耕地保護、村莊（社區）建設、產業發展、生態保護等相互關係。保障農民群眾對規劃的知情權、參與權、監督權，體現民眾意願。
（三）探索落實宅基地“三權分置”
1．完善集體經濟組織對宅基地所有權實現方式。探索宅基地作為集體經濟組織所有的確權登記，明晰集體土地產權歸屬。保障集體所有權人對集體土地依法享有佔有、使用、收益和處分的權利，依法依規行使村莊規劃以及宅基地分配、使用、退出、流轉等的管理職責，實事求是處理歷史遺留問題。保障集體成員在宅基地規劃、分配、使用、處分等重大事項中的知情權、參與權、監督權。
2．探索保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權
（1）完善認定方式。健全農村集體經濟組織成員資格認定程序，嚴格執行“一戶一宅”政策，探索以戶為單位落實集體經濟組織成員宅基地資格權，完善宅基地資格權細化到人的確認方式。對於回鄉安置、就業安置、人才引進的，由縣級政府研究制定到村落戶的相關政策。探索農民房屋財產權保障方式。不得以退出宅基地作為農民進城落戶條件，禁止宅基地農戶資格權轉讓。
（2）拓寬實現形式。改變單一以宅基地使用權作為資格權的實現方式，探索允許符合條件的農民申請公共租賃住房和換股權、換貨幣等多種實現形式。對於無後備土地資源提供宅基地的地區，可探索建立資格權與城鎮住房保障體系銜接機制，將符合城鎮住房保障條件且無法享受宅基地資格權的農戶納入城鎮住房保障系統。
（3）探索退出和重獲辦法。鼓勵有條件的農戶自願有償退出資格權；對有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權的農戶，可探索採取“留權不留地”、頒發地票期權等方式保留資格權。探索建立宅基地資格權重獲制度，自然災害造成宅基地使用權滅失的、進城落戶農民自願將宅基地無償退給集體的，可以重新獲得宅基地資格權。
3．在農村集體土地確權登記發證基礎上，加快推進農村房地一體的不動產權籍調查和確權登記發證工作，探索開展新型農村社區不動產登記。
（四）探索放活宅基地和農民房屋使用權
1．探索建立宅基地有償使用機制。對於因歷史造成的超標準佔用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經濟組織成員除繼承房屋以外佔有和使用的宅基地，探索建立由農村集體經濟組織主導下的有償使用制度，明確有償使用標準，超出規定面積部分實行有償使用。
2．探索宅基地和農民房屋使用權放活方式。按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農民房屋通過轉讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉的適用範圍，設定流轉期限、途徑和用途。探索放活宅基地和農民房屋使用權，城鎮和鄉村居民可以利用自有住宅依法從事休閒、旅遊經營等。不得違法違規買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。
（五）盤活農村集體建設用地促進鄉村振興
1．完善宅基地退出制度。完善農民閒置宅基地和閒置農房政策，本著“對非法佔用的行政強制退出、合法閒置的經濟槓桿調節、自願退出的合理補償激勵”的原則，探索有償轉讓、有償調劑、有償收回等方式，引導農村宅基地以多種形式規範有序退出。
2．開展農村居民點整治。在嚴格保護歷史文化遺產、傳統村落、民族村寨、傳統建築和保持特色風貌的前提下，鼓勵通過舊村改造、城鄉建設用地增減掛鉤、異地搬遷等方式，分類實施農村宅基地整治。探索建立集體經濟組織宅基地使用權收儲機制，對收回宅基地實施集中儲備、開發或復墾。市、縣（市、區）政府可探索建立農村宅基地收儲再利用專項資金，專項用於宅基地收儲再利用的啟動、獎勵、補助及復墾工程。
3．盤活存量集體建設用地促進農村產業發展。充分利用盤活的農村集體建設用地資源，為新型社區公共交通、教育體育、醫療衛生、就業服務、居家養老、取暖設施、垃圾和汙水處理、生態景觀建設、旅遊休閒等公共基礎設施配套提供用地保障。在滿足規劃和用途管制等前提下，鼓勵集體經濟組織以自營、出租、入股、聯營等方式，將盤活的農村集體建設用地及空閒農房，用於發展鄉村民宿、健康養老、生態教育、旅遊小鎮、民俗展覽、創意辦公、休閒農業、鄉村旅遊和農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。
（六）加強農村集體經濟組織收益管理。探索建立農村集體經濟組織收益管理制度，合理進行收益分配，農戶宅基地有償使用或退出後集體取得的收益部分，應當作為集體經濟組織的土地增值收益，由集體成員共同分享，主要用於基礎設施建設配套、建築補助等，納入農村集體資產統一管理，分配情況納入村務公開內容。
（七）完善宅基地批後監管機制。發揮村民自治組織作用，探索建立農村集體經濟組織對宅基地取得、使用、退出以及抵押擔保等的審核和管理制度。建立縣級農村宅基地動態管理系統，實現宅基地申請、審批、利用、流轉、查處等信息的互聯互通、動態管理、公開查詢，強化對鄉鎮、村宅基地管理和實施情況的監督。
三、實施步驟
本次試點時間為兩年，分為三個階段。
（一）準備階段（2018年6月）。開展農村居民點建設用地和農民房屋的利用現狀和權屬情況調查。編制試點實施方案，明確試點任務內容、要求、時限和保障措施。試點實施方案由市委、市政府審核，報省農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室備案。
（二）實施階段（2018年7月—2019年11月）。試點縣（市、區）按照要求，探索制定相關規章制度，按照邊試點、邊研究、邊總結、邊提煉的要求推進試點工作，於2018年12月底前形成制度性成果，提交關於宅基地“三權分置”、農村集體建設用地盤活利用情況的年度總結報告，經市委、市政府審核後報省農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室。省農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室會同有關部門，形成年度試點工作情況報告報省委、省政府。2019年1—11月，試點縣（市、區）持續推進試點工作，於2019年11月底前形成全面系統的總結報告、政策實施效果和相關建議，經市委、市政府審核後報省農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室。
（三）驗收階段（2019年6月—12月）。省農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室依據實施意見和各地試點實施方案，組織試點驗收並形成試點工作總結報告報省委、省政府。
四、保障措施
（一）加強組織領導。省農村土地制度改革試點工作領導小組負責試點組織領導工作。省農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室會同相關部門共同建立試點工作推進機制，統籌協調、指導試點工作。各級黨委和政府要高度重視，研究和協調解決試點工作遇到的困難和問題。建立責任到人的市、縣、鄉、村四級聯動機制。引導集體經濟組織建立健全管理議事決策、民主監督管理、財產管理等機制，充分發揮村民自治組織作用，切實保障工作實施。
（二）拓展投融資渠道。財政部門要將試點工作經費納入預算，保障試點工作開展。國土資源部門要加大統籌力度，推進城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標、耕地佔補平衡指標依法調劑使用，所得收益可用於試點工作。積極引導國有大中型企業、社會資本參與土地整治、城鄉建設用地增減掛鉤項目實施和農民房屋使用權盤活，拓展鄉村振興資金投入渠道。
（三）整合各類政策資源。各相關部門要充分利用現有的農業農村、交通水利、美麗鄉村建設、特色小鎮、文化旅遊等方面政策，加大對試點縣（市、區）支持力度，形成聚合效應。在土地利用總體規劃各類指標不變、不佔基本農田的前提下，允許縣級政府通過調整鄉鎮土地利用規劃，合理優化村莊用地佈局，有效利用農村零星分散的存量建設用地。支持利用宅基地從事休閒旅遊，利用收儲農村閒置宅基地發展農村新產業新業態。
（四）加強宣傳和技術指導。各級宣傳部門要充分利用各類新聞媒體大力宣傳開展農村宅基地“三權分置”試點促進鄉村振興的意義、任務目標和相關政策法規，充分調動各級各部門幹部群眾積極性和自覺性。各相關部門要結合自身職能，切實加強對基層工作人員的培訓和技術指導。
（五）強化工作督導和獎勵措施。各級各有關部門要按照職責分工，加強對試點工作的監督和指導，強化信息共享，切實做到試點工作風險可控，發現問題及時商議糾正。省農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室要建立督查通報制度，切實加強監督評價，對試點工作成效顯著的縣（市、區）給予新增建設用地指標獎勵，在土地整理項目安排方面給予重點傾斜。
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