在北京工作的朋友Lili年前联系我说要回来过年，需要在我家借住几天，5天时间，我陪她经历了看房买房的一整套过程。
由于我是做地产方面工作的，在回来前她就针对郑州的区域以及地产情况向我咨询了一大堆问题。哪个区域的房子便宜，哪家的房子质量好，又是哪家的房子使用率高......我陪她把郑州各区域的房子看了一遍，最后定下了位于郑州二环内未来路上的某公寓，48平，一万六，精装小户。
事后，我问她为啥突然想在郑州买房了，她给我说出了这样一段话：“北京六环外的房子，我都买不起，但又想拥有一套属于自己的房子，住宅买不起，只能选择公寓下手，而且郑州发展还快，过几年想回来了，在这里也有自己的一席之地。”听完这段话，我就沉默了，对于在外讨生活的我们，总想有一处属于自己的空间来停放我们不安的心。
年后，Lili和一大帮姐妹聚餐后，初三就又踏上了开往北京的火车。
目前，对于像Lili这些在一二线城市打拼的小青年来说，想要一处属于自己的房子，公寓就是他们的首选产品。
1哪些人在买公寓？
对于公寓的购买者，可分为三类人：
90后单身人群
由于在外打工长期租房不划算，但因公寓总价低，面积小，首付低，贷款买套公寓，不仅可以让自己有归属感，几年之后，这套公寓也可以用来投资还会升值。对于正在奋斗期的单身青年，买套公寓是刚需。
投资公寓养老人群
大部分人群在子女长大工作后，压力也逐渐减小，手上闲钱也多了。这个时候除了给儿女们补贴家用之外，更应该为自己多打算。把闲钱利用起来买一套公寓，每个月的收益就是稳定的养老保障，不需要儿女负担才是最直接减轻他们压力的方法。
财富投资生意人群
做生意就像滚雪球，只要选对了方向，一步一个脚印，这个雪球总是会越滚越大。生意场上的大BOSS们总是具有长远的眼光和强大的资金实力，他们总能看到事物发展的后续动力源，随着公寓市场越来越成熟，公寓也会越来越值钱。这样的致富商机，他们必然不会错过。
这三类人对于公寓市场占有非常大的比重，公寓对于他们是一间房，更是一种投资。
2公寓市场现状如何？
目前公寓主要分为几类，普通住宅公寓和商住两用公寓以及酒店式公寓。其中，只有住宅公寓是70年产权，另外两种公寓均为40年产权。
随着近年来限购政策的溢出效应，让处于限购政策之外的公寓意外收获“政策红利”。但仔细了解后就不难发现，在充满诱惑力的优点之下，公寓的优缺点都非常突出。
优点：
1、 由于面积小，所以总价也低，还贷压力相比商品房要小很多。单身时有套公寓，可以不用去外面租房；结婚有婚房后，公寓可以出租赚取租金，也可以作为自己的一个独立空间。
2、 公寓虽小，但户型的空间利用率高，各个功能分区很齐全，应有尽有，比较符合年轻人的喜好。
3、 由于公寓面积小，因此打扫起来也非常方便，不麻烦。
4、公寓通常出现在市中心繁华地段，商业、医疗、交通等各方面的生活配套都非常齐全，居住、出行比较方便。
缺点：
1、住在公寓里的生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。
2、为了安全考虑，公寓一般都是不通天然气的，炒菜只能用电磁炉之类的。且厨房一般为开放式的，容易有油烟味；另外，也会存在暗卫的可能，异味会比较大。
3、 公寓面积小、每一层的户数比较多且采光面不足，容易使得室内光线昏暗。
4、公寓楼每一层的户数比较多，进进出出比较吵闹；如果楼层过高且电梯数量较少的话，等电梯耗费的时间就会比较久。
随着住宅价格的升高，公寓价格也水涨船高，如今均价过万，并持续走高。看公寓是否值得买，还得从公寓的优劣来看。买公寓前公寓的特征一点要了解清楚，特别是不同于住宅的商业属性。
3公寓究竟能不能买？买哪种比较好？
关于公寓，人们总会存在一些偏见，40年产权的年限少、多为商用水电费用高，跟学区、户口也不太沾边儿。
近期，一个外地朋友问：三四十万能买什么房？现实是，三环内的新房不够首付、五环外的房子又太远。这么尴尬的情况下，还是小户型的公寓最合心意。
很多事情都是双面的，也是灵活可变的，你会发现有些公寓项目也“变了性”，引入燃气、民用水电甚至可以平迁户口、有学位的名额；公寓的价格基本上是住宅的70%-80%，位置也相对好一些等等，所以购房者对于公寓的接受度在提升。
在住宅价格日益上升的状况下，公寓作为内陆的一种新型产品，发展空间还是比较大的。在公寓市场成交均价也是呈逐渐上升趋势的。
郑州目前在售公寓各区域皆有，产品有平层和loft两种，体量都还可以，价格差异也较大，价格在5000—18000元/平不等。
4目前状况下，郑州公寓有哪些可供选择？
►金水区
金水区是拥有居住人口和流动人口最多的主城区之一。无论在经济，教育，商业，医疗还是交通等方面都比较成熟，在郑州市各城区中具有举足轻重的位置，甚至是全省政治、经济、文化、金融、信息的中心城区。金水区地段好，配套好，资源好，是很多购房者都想置业的地方。但市区这种寸土寸金之地，买房可遇而不可求。
部分楼盘点评
名门翠园：总占地约604亩，总建面约200万方，物业类型涵盖高层住宅，洋房，装修公寓，block特色商业街区等。公寓主要是38-65㎡百变全能LOFT ，挑高5米，19-43㎡的稀缺平层。周边有3家幼儿园，4所小学，多座初高中环伺，且双地铁环绕，生活方便！
和昌珑悦：项目主要规划有27㎡精装公寓和33-52㎡LOFT。开发商以6个维度打造了一个优秀的悦居生活公寓氛围，比较适合上班族小年轻、投资群体、资金或者购房资格所限的过渡置业群体等。区位带来的便捷、成熟的配套和大量人流，也注定了该项目未来的升值潜力和居住、出租的便利度。
►郑东新区
郑东新区是郑州的明信片，是郑州最具现代都市气息的区域。郑州发展“城市向东，生活向北”的基调决定郑东新区发展的优势和潜力。郑东新区已经成为国际化的区域性金融中心、国际化中央商务区和具有国际水平的生态宜居区。不仅CBD，连带的大郑东白沙、绿博片区形式也是一片大好。东区又被称为“富人区”，在这里居住的人们也大都非富即贵，这里的房价也价格越来越高，房子越盖越豪。
部分楼盘点评
美盛·象湖100：项目分为A、B、C、D四座，目前主要销售C座，1、2楼为商户，3-14层为平层（层高3.3米）；15、16为LOFT（层高5.05米）可做复式；总高16层，4梯24户，户型为44-59㎡，面积为44.02㎡、47.27㎡，59.72㎡；属于双气产品！为40年产权。
新田印象：占地仅仅89亩，地上建面27万方，地下建筑面积为14万方， 地下三层，容积率4.49，规划7栋楼，1栋26层，2栋23层，3栋28层，5—8栋31层 ，其中2#楼5T26户，3#楼5T32户。基本业态就是SOHO公寓、酒店、写字楼、购物中心。
►二七区
二七区是郑州市的中心城区，历史悠久、文化厚重。二七商圈以火车站为中心，聚集了河南人口流动、商业流动的聚集地，综合实力为全国百强区。二七老城区域成熟，新盘较少。二七新城位于老城的南部，规划有新二七塔，国际时尚商贸中心等现代化建设，楼盘也多聚集此地。
部分楼盘点评
锦荣·UI公寓：由4层大型商业+2栋成品公寓、loft组成，共20层（A座、B座），其中1—4层为商业、5层为2000㎡交互空间，6—20层为公寓、Loft；地下3层：负一层规划生活超市，负二、负三层为停车场。
亚新·嵩山路新公馆：总占地36亩，容积率3.98，总建筑面积13万㎡，由东塔和西塔组成，物业类型包括平层的公寓、LOFT，总共的户数约2700套，其中公寓为28-46㎡，LOFT为35-46㎡。
正商城航海公寓：目前推出的产品为45-65㎡精装小户型，公寓产品为40年产权，首付比例为50%，属于地铁5号线辐射范围；项目临着航海广场写字楼，在租住上非常便利，周边有着成熟的商圈，价格相对性价比较高，精装修，可以直接拎包入住，投资收益相对较高。
►管城区
管城区位居老城区东南部，是郑州商都历史文化所在地。其中商城遗址较为有名。管城区老城接壤金水区、郑东新区、二七区，是主城区域之一，近几年发展主要集中在南三环以南，公寓楼盘也多集中在南三环周边。
部分楼盘点评
万科美景龙门：项目地块20亩左右，共四栋楼，全为平层公寓，共25层，1-3层是商业，对外出售，2.9米层高、奇数层4T18、偶数层4T19，最小面积为35㎡，主力户型为35-39㎡。
►经开区
经开区是2002年获批的河南首个国际级经济技术开发区。经过几年发展，成为郑州带有“国际范儿”的产业基地。其中自贸区、跨境电商、自主创新示范基地等多个国家性战略发展项目。起初人们对经开区印象还停留在产业园区，但2016年经开区多个地王的拍出让这个咫尺东区的板块进入人们的视野。也瞬间成了最能依傍郑东新区的区域之一。位置好，规划好，经开区的未来很值得期待。
部分楼盘点评
美景芳华：芳华共规划有7栋公寓（包含6栋loft，1栋平层）和2栋商业综合体。项目定位为城市地标。美景芳华总占地面积为48.7亩，总建面12万㎡，约1.5万㎡商业。其中项目的LOFT层高5.09米，平层公寓层高3.5米。项目产品建筑面积约为40-60㎡，容积率2.98，建筑密度为28.13%，绿化率为30.02%。
正商滨河铭筑：项目共占地47亩，总建筑面积 17万平米，小区容积率3.8，绿化率达26%。 项目为40年纯商业用地，规划15栋楼，其中3栋30层精装平层公寓，2栋19层5.09米高的loft毛坯公寓。 其中1#、2#、3#为平层公寓， 30层，4梯20户，户型为36㎡、39㎡； 4#、5#为LOFT，19层，4梯26户，户型为43㎡、44㎡。
►高新区
部分楼盘点评
朗悦公园道1號：建面约38-70㎡毛坯和非毛坯公寓在售中，其项目道路交通便利，享受3条地铁线便捷（地铁1号线延长线已通车，8/9号线2017年动工）；周边学校林立，郑州外国语学校、郑州外国语新枫杨学校等高中小学，大学郑州大学、解放军信息工程大学等。综合商场项目背靠20万方集中商业公园茂，同时楼下有大型主题商业街。
保利文化广场：总占地285亩，一期地块占地90亩，27.3万方，容积率4.5。南院规划5栋精装公寓，平层和loft产品，面积区间30-50㎡，40年产权，没有天燃气，有暖气，有一所幼儿园、一个核心养老生活馆，两栋9#和10#是三层的若比邻商业。
2016年10月，楼市风向的突变，政府决意遏制住宅型产品的投资属性，投资客的目光再次聚焦到公寓上。租购同权、人才政策的出台，更催生了公寓的投资劲头。
随着郑州国家中心城市的定位成型，郑州，这座城市，一直成为镁光灯下的焦点，随着高素质人口在持续导入、中产阶级在迅速崛起、95后、00后公寓主力军的观念变化，未来郑州的公寓市场，将迎来一个分水岭，强者恒强，弱者恒弱，公寓上中下等之分将愈加明显。
未来公寓将如何发展，实践才是检验真理的唯一标准，让我们拭目以待！
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