程天富博士現任新加坡國立大學房地產研究院院長、環境院長講席副教授和房地產系副主任。程博士是亞洲不動產協會和世界華人不動產學會董事。
程博士在新加坡國立大學教授房地產金融課程，他的主要研究領域是房地產金融和證券化。他獲得英國劍橋大學博士和碩士學位，並獲頒劍橋共和聯邦信託基金獎學金和海外研究學生大獎。
相較於直接購入房地產，這類投資產品的投資門檻與交易成本較低。換言之，投資者無須龐大資金便能參與投資，並擁有房地產資產組合的部分產權，能夠享有來自房地產組合的穩定收益。此外，由於投資收益源自房地產收入，而房地產收入會隨著通貨膨脹率的起伏波動而變化，因而 REIT 投資者所面對的通脹風險也是極低的。
▲ REIT 連通市場，也許成就掘金「新藍海」
如跨越峽谷的一條繩索，REIT 將原來互不相干的房地產市場和資本市場連接起來，成就瞭如今密不可分的兩個市場。
對於房地產開發商和那些擁有房地產資產的企業而言，REIT 提供了一個高效、便捷的融資渠道，能縮短他們的投資回收週期。這些資產擁有者將收益資產注入到一個特別目的載體，它們以信託基金的運營結構持有資產組合，並且對外發行基金單位，從而實現輕資產運營模式並提高運營效率。
▲ 全球最大的公寓運營商雅詩閣
在新加坡，權益型 REIT 是市場上普遍能接觸的 REIT。它的資產組合是由一棟棟實體房地產組成。有些 REIT 基金管理經理會採用分散型投資策略，通過收購不同地域或不同類型的房地產來實現分散化。例如，新達信託房地產信託的資產組合主要由商場和辦公樓房地產組成，是分散型的 REIT；而凱德集團贊助的雅詩閣公寓信託在不同國家擁有服務公寓，被歸納為區域分散型 REIT。然而，分散型投資策略對於 REIT 而言是好是壞，是利大於弊，還是弊大於利？
分散型投資降低風險
投資於不同類型房地產是 REIT 能採取的另類投資組合策略。由於各類房地產租金的起落與該行業領域盛衰緊密相連，在某一行業領域衰落的情況下，分散型投資可有效避免一損俱損的慘況發生。另外，分散型投資策略可大大加強 REIT 的賣點並向投資者傳遞該 REIT 的潛在增長空間，這有助吸引更廣大的投資群，從而推高 REIT 單位股價。
除了房地產類型分散策略，REIT 管理人也可通過多元化區域型投資策略來達到分散風險的效果。採用這兩類型的風險分散策略的原因大同小異，除了分散風險，也可增加收購機會、提高總體收益等。受到單一市場規模限制，REIT 管理人可採用此策略來擺脫單一市場對他們的約束。他們可放眼國際，在更龐大的國際市場上尋覓增利型收購機會，這無形中提高了他們的發展空間。
▲ 《億萬》| 金錢與法律的界限
此外，來自房地產的收益會因所處國家的不同而有所區別，這為 REIT 管理人提供了一個獲得更高收益的渠道。然而，由於各國政治等因素，REIT 因跨國投資而涉及的風險也將有所提高。因此，REIT 管理人在執行這個策略時，必須在取得更高收益和降低總體風險之間取得平衡。
再者，仔細觀察便可發現，市場上大多的物流 REIT、酒店 REIT 和醫療 REIT 所持資產遍及全世界。它們通過區域分散型投資策略來擴大業務服務網與服務範圍，以此佔據競爭優勢並拓展國際知名度。對它們來說，由於行業性質，要把業務做大做強，區域分散型投資策略是在所難免。
集中型投資可把利益最大化
雖說分散型投資策略能帶給 REIT 極多好處，但為何仍然有許多 REIT 堅持原來的集中策略，而不嘗試採用分散策略？
不分散的主要原因有四點：
第一，分散提高運營成本。由於物業性質不同，所需的管理技能也不同，正因如此，REIT 的物業管理成本——包括必須另聘擁有對應的專業管理人員等，也隨之提高；
第二，若判斷有誤，分散將無法實現收益最大化。根據歷史數據統計，分散型企業所得收益往往低於集中型企業，因為管理人把過多資金投入到低收益房地產，配置過少資金到高收益房地產；
▲ 《華爾街之狼》
掌握投資方法才能將利益最大化
第三，分散提高信息成本。對 REIT 管理人而言，分散投資提高監督物業的費用，對於投資者而言，因對國外市場動向不熟悉，增加了他們搜取有關 REIT 信息的成本；
第四，分散型 REIT 一般被視為流動性風險較高的 REIT。
自 1950 年代起，有關分散型投資策略的學術研究不勝枚舉，但所得出的結論卻參差不一。有者主張資產配置理論，並道出分散型投資策略有利於降低總體風險；有者卻主張集中型投資策略，並以各大型企業與基金的歷史統計數據作為憑證，強烈駁斥資產配置理論的「收益最大化，風險最小化」之說。
馬科維茨提出「不要把雞蛋放在同一個籃子裡」的理論；馬克吐溫卻認為投資者反該「把雞蛋放在一個籃子裡，然後看管好那個籃子」。
REIT 管理人應助投資者獲取最大收益
圍繞著這兩個對立的投資理論的口水戰愈演愈烈，至今仍未停歇。雖在理論上，資產分散配置是利大於弊，但實證結果卻顯示了區域分散型 REIT 的表現低於集中型 REIT。
REIT 管理人應該以通過為投資者帶來更高收益的動機來倡導 REIT 走向國際化。
▲ 守護籃子，降低收益風險
遵循馬克吐溫所提出的「把雞蛋放在一個籃子裡，然後看管好那個籃子」的理論，它們有責任將採用區域分散化的成本與風險最小化，同時也實現收益最大化。而不該讓投資者因它們的失誤，承擔較高的總體成本、利息支出、管理及行政費用、資本支出，以及風險溢價。
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