一邊是“愛拼才會贏”的閩系
一邊是“勇立潮頭敢為人先”的粵系
【老潘說】做人做企業，都有一些地緣烙印！
比如一方水土一方人，一方水土也一方地產，再比如什麼出身（民營國企港企）就有什麼經營偏好，甚至是性格決定命運……這都有幾分道理。這些話，落在房地產，也很有現實意義。
比如，房企區域色彩和本地烙印很顯著。
以招保萬金為代表的廣深派系房企的第一批全國化擴張，那時深圳作為中國樓市樣板房的先行者，探索，擴張欲很強，比如萬科做地產早，如今37個城市都做到市佔率前3，一定程度上就是因為萬科全國化擴張的早，深耕的久！
以萬通，SOHO、金隅為代表的北京喜歡"概念創造”，以潘石屹、馮侖為代表，當下北京豪宅產品也有很強地域屬性，
都是大門面，側重氣勢恢宏，這也與北京文化有很深關聯。比如以綠城、濱江、德信為代表的杭派房企，他們在中國可能是最精緻的城市做最精緻的房子，他們提升了杭州城市的品質，也告訴全國所有進入杭州的百強房企什麼叫杭州品質？以綠城為例，他能在杭州超偏的地方做出讓人爭相買單的高價產品？他能把鳳起潮鳴做到24萬\平米，核心就是4個字——綠城品質！
以龍湖金科藍光為代表的西南派的精耕細作，龍湖早期深耕重慶，十年磨一劍做產品，然後重慶坡度園林做到極致，他們的園林的確做得很精緻，且服務做得很精細。龍湖，金科，東原等都是。
以華潤、保利、中海等為代表的國企派系的資源配置能力，強調產品品質過硬（潛臺詞是反正是國家的錢），企業經營上也信奉寧可以慢一點，也不要太激進冒風險得不償失，同時他們國家隊的身份，也有國進民退的戰略考慮。
然後就是以旭輝、陽光城、正榮、融信、禹洲等為代表閩系房企的全國化高速擴張，激進拿地，高槓杆擴張，把愛拼才會贏這句話用的淋漓極致。
最後是以新鴻基、和記黃埔、九龍倉為代表的港派房企，由於經歷過亞洲金融危機，都是受過傷的企業，所以普遍在內地擴張非常保守，負債控制很低，很多都在20%以內，相對內地房企，也太保守了。
眼下，很多門派的影響力都在變化，但這其中，港派房企，北派房企、滬派房企……都在走低，而地產閩商、地產粵商在持續走強，在當下地產圈比較突出，今天老潘特別以這兩派房企來PK一下，有對比才有發現。
福建自古以來就是“七山兩水一分田”，資源貧瘠，本地GDP與市場偏弱，且因為相鄰臺灣關係而導致一直沒有大力投入基礎建設和經濟拉昇，於是，福建本地，很多人從年少就走出福建，走向全國甚至全球經商……這都是地緣屬性逼出來的，所以福建人也就自然而然有“偏激進、愛拼才會贏”群體文化天然標籤，
因為保守的人是很難走出去的，在異地異國不拼的話，是打不出一片天地的。粵派珠三角處於改革開放前沿，市場經濟發達，特區較多，地利幅員遼闊且交通便利，不出去就已經是“三分之一箇中國”，在一片肥沃土壤中，土地紅利，城市紅利，消費紅利巨大，人口紅利，所以，在本地只要勤奮努力用心，就相對容易做大，當然這裡市場化程度高，競爭也很激烈，所以文化上也有“勇立潮頭、敢為人先”的創新和探索慾望，而發財後，文化也信奉“悶聲發大財”，而且大多廣東人都信奉低調，務實、不張揚的做事風格，企業也都以偏好穩健、進取！
兩者有啥區別了？
其一，反映到做地產，你就會看到，2017年的資產負債率中，閩系房企大多數超過80%，而粵系無一超過80%。而在香港房地產更是不會超過20%。
其二、反映到房企佈局上，就是閩企，本來是地產的後來者，相對粵企很年輕，所以他們一旦稍微做大，就會“年輕氣盛”的走出去，找到相近的上海作為新總部，而後全國化佈局，世茂，旭輝都是第一批走出去不的，而正榮、融信、中駿（福晟）都是後期走出去的，而粵企的佈局就不一樣，
一則粵派房企都做地產很早，第一批萬科、碧桂園、富力、金地、招商，都做到一定程度都走出去很早，而第二批類似龍光、時代，方圓等地產，考慮到珠三角這片沃土和2萬億多的房地產產值，掌舵人紛紛表示，深耕珠三角，也可以做到500億，道理很簡單，“自家家底那麼厚，幹嘛還跑出去折騰”？。其三，反映到淨利潤率，粵系房企的盈利水平一直都高於閩系房企。
也的確，閩系房企全國化擴張會側重規模優先，在戰略新進入城市大多會捨棄利潤；而粵派房企直接可以在家門口輕鬆深耕，30年來，佔據深圳廣州兩大肥沃高能級城市，的確，過去改革開放的廣東紅利，當下珠三角城市群紅利，未來全球大灣區的紅利，利潤預期可期。舉個例子，龍光擅長拿地，2014年在深圳拿的玖龍璽地塊單價25094元/平米。但隨著深圳價格的一路上漲，2018年的銷售均價已經達到84000元/平方米，這是深圳這座城市的土地紅利。
今天特別分享明源地產研究院老同事一篇文章《粵派房企PK閩系房企》，數據說話，PK，不是為了爭論高低，而是為了更好的看清自己！
文\鍾洪濤
50強榜單輪番更迭，來自不同地域、代表著不同派系的房企逐步顯現。
2017年，全國前50強的房企中，粵派房企16個，閩系房企12個，粵系和閩系房企總量佔比已超過50%。
大浪淘沙，王者顯現，閩系作為新生力量，已經和粵系一道成為當前房地產行業的兩支重要力量。
我們今天就將對這兩支力量進行對比分析，一探究竟。
一、確定研究樣本及對比分析維度
關於房企樣本的選擇：考慮到對比分析數據的公開度與透明性，我們選擇以上市房企為主要對比群體。基於對比近年閩系和粵系房企整體發展和進取能力的視角，
我們各圈定TOP100排行榜上的10家新銳上市房企進行對比分析（表1）。粵系房企中剔除了碧桂園、萬科、恆大、中海、保利和華潤等傳統老牌房企，也剔除掉了非上市房企或借殼上市不久的企業，如美的地產、卓越和福晟等；
閩系房企中則去掉了以商業為主要開發模式的寶龍地產。
表1 ：閩系、粵系房企研究樣本
需要注意的是，本文數據參考CREIS中指數據，採用的是權益銷售金額及其排名，採用權益銷售金額更能反映其規模增長的本質。
針對這兩個群體，我們從經營能力和市值表現兩大視角進行對比分析，其中
經營能力視角主要涉及規模增長、新增土地儲備、淨資產收益率、三費和跟投推行等五個維度進行對比分析，
市值表現主要通過每股淨資產、每股收益進行對比分析。
業績規模增速代表了現在的擴張速度，
新增土地儲備代表了未來的持續發展潛力，
淨資產收益率代表了當前的回報水平，
三費代表了當前企業的管理水平，
最後的跟投推行代表了組織激勵的創新力度。
通過這五個對比分析維度，可以初窺不同群體的發展潛力。
二、業績增速：閩系業績規模快速增長
銷售規模增速，代表著企業當下的規模擴張力度，其背後需要企業對市場有良好的預判，並對資源提前整合和佈局。
閩系近年來整體處於快速增長態勢，僅有世茂因定位於高端產品導致業績稍有波動，其餘閩系房企均保持了較快的增長速度，部分房企超過100%增長（老潘比較熟悉的旭輝近5年就保持了56%左右的複合增長率，陽光城當年更是2年從20億到220億，而今年突破1000億）
而粵系整體保持增長，但速度明顯低於閩系，並且多家房企近年來有負增長，無房企超過100%增長。
圖1 ：閩系、粵系近年銷售增速和平均銷售額對比
同時
閩系房企的銷售規模增長速度整體快於粵系。閩系在2017年度以平均64.72%的速度領先於粵系的48.44%。
在平均銷售額上，閩系逐步追及粵系，平均銷售額583.21億，僅落後粵系平均銷售額600.59億半個身位（圖1）。
當然，要注意的是，粵系房企大多出身於珠三角，得益於區域的快速發展，以及珠三角大灣區上升為國家戰略的政策利好，這些房企多選擇深耕珠三角、兼顧其它區域的佈局策略。
（比如時代地產、方圓地產就曾提出僅僅聚焦珠三角，做到500億是沒問題的，顯然，大家都看中的是過去廣東，如今珠三角、未來的大灣區的城市群紅利。）
而閩系房企大多從福建創業起家，發展瓶頸更為凸顯。
閩系後期都逐步實施全國化佈局，他們青睞於先在以上海為中心的長三角地區立足，然而再向中部的武漢、鄭州等地擴張。這也是為什麼閩系房企都把總部遷往上海，這有助於其將上海作為支點向中部城市滲透。
三、新增土地儲備：
粵系深耕珠三角，閩系佈局全國
如果說業績規模增速代表當前的發展，那麼土地儲備就是支撐發展持續向前的關鍵因素。
隨著行業集中度的不斷提高，優質土儲往往集中在排名靠前的少數房企手中——當下土地儲備的多少代表著企業未來排名的高低（表2）。
表2 閩系、粵系近年土地儲備建築面積對比
近年來，
閩系房企的土地儲備平均增長率普遍都超過20%，平均增長幅度達69.33%，而粵系平均增長率為32.58%，有5家增長率且低於20%。
2016年，閩系房企平均土地儲備在還處於較低位置（1272萬平方米）。進入2017年，通過大規模拿地，其平均土地儲備增至2083萬平方米，土儲的平均面積雖落後於粵系房企的2488.56萬平方米，但增長幅度較大。
2016年，全國各熱門城市土拍聞“閩系房企”而色變。
據傳，閩系房企拿地之初只做粗略測算，通過緊盯其他公司報價，最終常以高出競爭對手的一口價拿到土地。
2017年，由於去槓桿政策，大多數房企的資金面臨較大的壓力，但閩系房企逆勢而動，快速拿地，這和其背後的民間資本是分不開的。
閩系房企出身於福建，作為改革開放的前沿地帶，福建有著非常雄厚的民間資本，民間融資便捷；
而海外華商中，閩商是非常重要的群體，龐大的境外閩商軍團，在全球具有極大的影響力。數據顯示，境外閩商擁有超過3000億美元的資產存量，這也是閩系房企非常重要的資金來源。
閩系房企目前大多均在長三角擴大土儲，並逐步全國化擴張；
相較而言，粵系房企深耕珠三角，並已有著較為豐富的土地儲備，後續發展前景依然較好，因此沒有采用積極擴張的策略。
但整體而言，粵系房企的土地儲備較充足，後續發展規模值得期待。
四、淨資產收益率：
粵系高利潤高回報，閩系高槓杆高回報
淨資產收益率，是反應企業當前投資回報的綜合指標，是利潤率、週轉速度和財務槓桿的綜合體現。
1）核心指標概況
我們對所選擇的閩系和粵系房企樣本進行了比較分析，由於佳兆業恢復上市不久、聯發有較多非地產業務影響數據，因此從樣本中去掉。從表中可以看出（表3）：
閩系房企中，淨資產收益率最高的是中駿，達到27.22%，而粵系房企中的富力，該指標則高達40.24%；
閩系房企中的中駿，其營業淨利率最高為21.36%，而粵系中最高的依然是富力，該指標為35.98%；
資產負債率中，閩系房企大多數超過80%，而粵系無一超過80%。
表3 閩系、粵系房企核心指標對比表
2）淨資產收益率：閩系一直是高回報，而粵系在2017年實現反超
對這兩個群體的淨資產收益率進行分析，則可以反映出企業的整體投資回報水平（圖2）。
閩系近年的淨資產收益率均高於粵系，只是在2017年被粵系反超；而粵系得益於這兩年珠三角房企快速跳漲，導致淨資產收益率也快速提升，均值達到了20.52%。
圖2 閩系、粵系房企近年淨資產收益率對比
3）淨利率：粵系房企深耕珠三角，遠高於閩系
整體來看，粵系房企的盈利水平一直都高於閩系房企。
在2017年，粵系房企的營業淨利率平均值為20.47%，遠高於粵系的13.43%。這個指標反映出，不考慮財務槓桿的情況下，粵系房企的房地產開發業務盈利水平較高（圖3）。
圖3 閩系、粵系房企近年營業淨利率對比
這和粵系房企深耕於珠三角密切相關。
以粵系房企中的龍光地產為例，其2017年營業淨利率高達25.28%。其中，來自深圳區域、大灣區其他區域和汕頭區域的營業收入佔比超過80%，面積佔比超過70%。
龍光地產2017年的營業收入，大多是在2014、2015年拿地銷售後，逐步結轉形成的2017年業績。
其在2014年在深圳通過招拍掛拿的玖龍璽地塊，單價高達25094元/平方米。但隨著深圳價格的一路上漲，2018年的銷售均價已經達到84000元/平方米，其高利潤正是得益於深耕珠三角帶來的區域增值。
而閩系房企近年來著眼於全國佈局和擴張，地價整體相對較高，整體的銷售價格上漲低於珠三角，因此利潤率也一直明顯低於粵系房企。
由於存貨週轉率兩個群體的均值比較接近，因此我們在此處不做對比分析。
4）資產負債率：閩系房企採用較高的財務槓桿
結合資產負債率、帶息負債率來看，閩系房企的負債情況明顯高於粵系房企（圖4）。
這是因為，閩系房企更多的是採取高增長、高回報的模式，採用了較多的財務槓桿來獲取高的回報。同時採用合作開發、供應鏈上下游資金支持等手段，以快速去化、快週轉為依託，在業績快速增長的同時，控制了帶息負債率的增長速度。
圖4 閩系、粵系房企近年營業淨利率對比
眾所周知，近兩年閩系房企之所以成為中國房地產市場的攪局者，倚仗的是激進拿地、槓桿融資的策略，強勢擴張以後，閩系房企往往面臨高負債運營的風險。這要求這些房企需要保持充足的現金流來維繫企業項目運作。上海作為全國的金融中心，擁有更多的融資渠道和資源，恰好能夠滿足閩系房企高槓杆、高週轉的發展需求，這也是近年來閩系房企將總部外遷上海的關鍵因素。
在本次研究中，我們還在三費、組織創新和市值等層面對閩系和粵系房企進行了對比分析，並得出以下結論：
閩系的費用率均低於粵系，閩系管理水平提升較快；
閩系和粵系都在積極推行項目跟投，但閩系的推行力度更為徹底（據說融信的跟投的槓桿有超過10倍，甚至區域一倍數更高）；
閩系和粵系每股淨資產較為接近，但粵系的每股收益要顯著高於閩系房企。
小結：粵系和閩系代表守成者與破局者
閩系和粵系都是當今行業的最優秀群體，代表著房地產行業最先進的經營管理模式。只因在天賦資源、發展背景、組織能力、後市預判等方面不一致，導致現在的發展模式、管理體系的選擇存在一定的差異。
“愛拼才會贏”的閩系房企，與“勇立潮頭敢為人先”的粵系房企，都是當下中國房地產行業發展中的佼佼者！這兩個群體，也在相互借鑑、相互學習。
這幾年閩系房企在深度學習和借鑑粵系房企的管理經驗、成本控制，閩系房企的管理水平確實有了很大地提升；而粵系房企也在積極地借鑑閩系房企的擴張和城市佈局策略，視野也越來越有全國的視角。
粵系和閩系，這兩大派系未來走勢如何，我們拭目以待吧！
【溫馨提示】如果你對粵派PK閩系房企有什麼不同看法，歡迎加老潘微信dczcpyt，請註明城市公司姓名，非誠勿擾。
地產總裁內參
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