一边是“爱拼才会赢”的闽系
一边是“勇立潮头敢为人先”的粤系
【老潘说】做人做企业，都有一些地缘烙印！
比如一方水土一方人，一方水土也一方地产，再比如什么出身（民营国企港企）就有什么经营偏好，甚至是性格决定命运……这都有几分道理。这些话，落在房地产，也很有现实意义。
比如，房企区域色彩和本地烙印很显著。
以招保万金为代表的广深派系房企的第一批全国化扩张，那时深圳作为中国楼市样板房的先行者，探索，扩张欲很强，比如万科做地产早，如今37个城市都做到市占率前3，一定程度上就是因为万科全国化扩张的早，深耕的久！
以万通，SOHO、金隅为代表的北京喜欢"概念创造”，以潘石屹、冯仑为代表，当下北京豪宅产品也有很强地域属性，
都是大门面，侧重气势恢宏，这也与北京文化有很深关联。比如以绿城、滨江、德信为代表的杭派房企，他们在中国可能是最精致的城市做最精致的房子，他们提升了杭州城市的品质，也告诉全国所有进入杭州的百强房企什么叫杭州品质？以绿城为例，他能在杭州超偏的地方做出让人争相买单的高价产品？他能把凤起潮鸣做到24万\平米，核心就是4个字——绿城品质！
以龙湖金科蓝光为代表的西南派的精耕细作，龙湖早期深耕重庆，十年磨一剑做产品，然后重庆坡度园林做到极致，他们的园林的确做得很精致，且服务做得很精细。龙湖，金科，东原等都是。
以华润、保利、中海等为代表的国企派系的资源配置能力，强调产品品质过硬（潜台词是反正是国家的钱），企业经营上也信奉宁可以慢一点，也不要太激进冒风险得不偿失，同时他们国家队的身份，也有国进民退的战略考虑。
然后就是以旭辉、阳光城、正荣、融信、禹洲等为代表闽系房企的全国化高速扩张，激进拿地，高杠杆扩张，把爱拼才会赢这句话用的淋漓极致。
最后是以新鸿基、和记黄埔、九龙仓为代表的港派房企，由于经历过亚洲金融危机，都是受过伤的企业，所以普遍在内地扩张非常保守，负债控制很低，很多都在20%以内，相对内地房企，也太保守了。
眼下，很多门派的影响力都在变化，但这其中，港派房企，北派房企、沪派房企……都在走低，而地产闽商、地产粤商在持续走强，在当下地产圈比较突出，今天老潘特别以这两派房企来PK一下，有对比才有发现。
福建自古以来就是“七山两水一分田”，资源贫瘠，本地GDP与市场偏弱，且因为相邻台湾关系而导致一直没有大力投入基础建设和经济拉升，于是，福建本地，很多人从年少就走出福建，走向全国甚至全球经商……这都是地缘属性逼出来的，所以福建人也就自然而然有“偏激进、爱拼才会赢”群体文化天然标签，
因为保守的人是很难走出去的，在异地异国不拼的话，是打不出一片天地的。粤派珠三角处于改革开放前沿，市场经济发达，特区较多，地利幅员辽阔且交通便利，不出去就已经是“三分之一个中国”，在一片肥沃土壤中，土地红利，城市红利，消费红利巨大，人口红利，所以，在本地只要勤奋努力用心，就相对容易做大，当然这里市场化程度高，竞争也很激烈，所以文化上也有“勇立潮头、敢为人先”的创新和探索欲望，而发财后，文化也信奉“闷声发大财”，而且大多广东人都信奉低调，务实、不张扬的做事风格，企业也都以偏好稳健、进取！
两者有啥区别了？
其一，反映到做地产，你就会看到，2017年的资产负债率中，闽系房企大多数超过80%，而粤系无一超过80%。而在香港房地产更是不会超过20%。
其二、反映到房企布局上，就是闽企，本来是地产的后来者，相对粤企很年轻，所以他们一旦稍微做大，就会“年轻气盛”的走出去，找到相近的上海作为新总部，而后全国化布局，世茂，旭辉都是第一批走出去不的，而正荣、融信、中骏（福晟）都是后期走出去的，而粤企的布局就不一样，
一则粤派房企都做地产很早，第一批万科、碧桂园、富力、金地、招商，都做到一定程度都走出去很早，而第二批类似龙光、时代，方圆等地产，考虑到珠三角这片沃土和2万亿多的房地产产值，掌舵人纷纷表示，深耕珠三角，也可以做到500亿，道理很简单，“自家家底那么厚，干嘛还跑出去折腾”？。其三，反映到净利润率，粤系房企的盈利水平一直都高于闽系房企。
也的确，闽系房企全国化扩张会侧重规模优先，在战略新进入城市大多会舍弃利润；而粤派房企直接可以在家门口轻松深耕，30年来，占据深圳广州两大肥沃高能级城市，的确，过去改革开放的广东红利，当下珠三角城市群红利，未来全球大湾区的红利，利润预期可期。举个例子，龙光擅长拿地，2014年在深圳拿的玖龙玺地块单价25094元/平米。但随着深圳价格的一路上涨，2018年的销售均价已经达到84000元/平方米，这是深圳这座城市的土地红利。
今天特别分享明源地产研究院老同事一篇文章《粤派房企PK闽系房企》，数据说话，PK，不是为了争论高低，而是为了更好的看清自己！
文\钟洪涛
50强榜单轮番更迭，来自不同地域、代表着不同派系的房企逐步显现。
2017年，全国前50强的房企中，粤派房企16个，闽系房企12个，粤系和闽系房企总量占比已超过50%。
大浪淘沙，王者显现，闽系作为新生力量，已经和粤系一道成为当前房地产行业的两支重要力量。
我们今天就将对这两支力量进行对比分析，一探究竟。
一、确定研究样本及对比分析维度
关于房企样本的选择：考虑到对比分析数据的公开度与透明性，我们选择以上市房企为主要对比群体。基于对比近年闽系和粤系房企整体发展和进取能力的视角，
我们各圈定TOP100排行榜上的10家新锐上市房企进行对比分析（表1）。粤系房企中剔除了碧桂园、万科、恒大、中海、保利和华润等传统老牌房企，也剔除掉了非上市房企或借壳上市不久的企业，如美的地产、卓越和福晟等；
闽系房企中则去掉了以商业为主要开发模式的宝龙地产。
表1 ：闽系、粤系房企研究样本
需要注意的是，本文数据参考CREIS中指数据，采用的是权益销售金额及其排名，采用权益销售金额更能反映其规模增长的本质。
针对这两个群体，我们从经营能力和市值表现两大视角进行对比分析，其中
经营能力视角主要涉及规模增长、新增土地储备、净资产收益率、三费和跟投推行等五个维度进行对比分析，
市值表现主要通过每股净资产、每股收益进行对比分析。
业绩规模增速代表了现在的扩张速度，
新增土地储备代表了未来的持续发展潜力，
净资产收益率代表了当前的回报水平，
三费代表了当前企业的管理水平，
最后的跟投推行代表了组织激励的创新力度。
通过这五个对比分析维度，可以初窥不同群体的发展潜力。
二、业绩增速：闽系业绩规模快速增长
销售规模增速，代表着企业当下的规模扩张力度，其背后需要企业对市场有良好的预判，并对资源提前整合和布局。
闽系近年来整体处于快速增长态势，仅有世茂因定位于高端产品导致业绩稍有波动，其余闽系房企均保持了较快的增长速度，部分房企超过100%增长（老潘比较熟悉的旭辉近5年就保持了56%左右的复合增长率，阳光城当年更是2年从20亿到220亿，而今年突破1000亿）
而粤系整体保持增长，但速度明显低于闽系，并且多家房企近年来有负增长，无房企超过100%增长。
图1 ：闽系、粤系近年销售增速和平均销售额对比
同时
闽系房企的销售规模增长速度整体快于粤系。闽系在2017年度以平均64.72%的速度领先于粤系的48.44%。
在平均销售额上，闽系逐步追及粤系，平均销售额583.21亿，仅落后粤系平均销售额600.59亿半个身位（图1）。
当然，要注意的是，粤系房企大多出身于珠三角，得益于区域的快速发展，以及珠三角大湾区上升为国家战略的政策利好，这些房企多选择深耕珠三角、兼顾其它区域的布局策略。
（比如时代地产、方圆地产就曾提出仅仅聚焦珠三角，做到500亿是没问题的，显然，大家都看中的是过去广东，如今珠三角、未来的大湾区的城市群红利。）
而闽系房企大多从福建创业起家，发展瓶颈更为凸显。
闽系后期都逐步实施全国化布局，他们青睐于先在以上海为中心的长三角地区立足，然而再向中部的武汉、郑州等地扩张。这也是为什么闽系房企都把总部迁往上海，这有助于其将上海作为支点向中部城市渗透。
三、新增土地储备：
粤系深耕珠三角，闽系布局全国
如果说业绩规模增速代表当前的发展，那么土地储备就是支撑发展持续向前的关键因素。
随着行业集中度的不断提高，优质土储往往集中在排名靠前的少数房企手中——当下土地储备的多少代表着企业未来排名的高低（表2）。
表2 闽系、粤系近年土地储备建筑面积对比
近年来，
闽系房企的土地储备平均增长率普遍都超过20%，平均增长幅度达69.33%，而粤系平均增长率为32.58%，有5家增长率且低于20%。
2016年，闽系房企平均土地储备在还处于较低位置（1272万平方米）。进入2017年，通过大规模拿地，其平均土地储备增至2083万平方米，土储的平均面积虽落后于粤系房企的2488.56万平方米，但增长幅度较大。
2016年，全国各热门城市土拍闻“闽系房企”而色变。
据传，闽系房企拿地之初只做粗略测算，通过紧盯其他公司报价，最终常以高出竞争对手的一口价拿到土地。
2017年，由于去杠杆政策，大多数房企的资金面临较大的压力，但闽系房企逆势而动，快速拿地，这和其背后的民间资本是分不开的。
闽系房企出身于福建，作为改革开放的前沿地带，福建有着非常雄厚的民间资本，民间融资便捷；
而海外华商中，闽商是非常重要的群体，庞大的境外闽商军团，在全球具有极大的影响力。数据显示，境外闽商拥有超过3000亿美元的资产存量，这也是闽系房企非常重要的资金来源。
闽系房企目前大多均在长三角扩大土储，并逐步全国化扩张；
相较而言，粤系房企深耕珠三角，并已有着较为丰富的土地储备，后续发展前景依然较好，因此没有采用积极扩张的策略。
但整体而言，粤系房企的土地储备较充足，后续发展规模值得期待。
四、净资产收益率：
粤系高利润高回报，闽系高杠杆高回报
净资产收益率，是反应企业当前投资回报的综合指标，是利润率、周转速度和财务杠杆的综合体现。
1）核心指标概况
我们对所选择的闽系和粤系房企样本进行了比较分析，由于佳兆业恢复上市不久、联发有较多非地产业务影响数据，因此从样本中去掉。从表中可以看出（表3）：
闽系房企中，净资产收益率最高的是中骏，达到27.22%，而粤系房企中的富力，该指标则高达40.24%；
闽系房企中的中骏，其营业净利率最高为21.36%，而粤系中最高的依然是富力，该指标为35.98%；
资产负债率中，闽系房企大多数超过80%，而粤系无一超过80%。
表3 闽系、粤系房企核心指标对比表
2）净资产收益率：闽系一直是高回报，而粤系在2017年实现反超
对这两个群体的净资产收益率进行分析，则可以反映出企业的整体投资回报水平（图2）。
闽系近年的净资产收益率均高于粤系，只是在2017年被粤系反超；而粤系得益于这两年珠三角房企快速跳涨，导致净资产收益率也快速提升，均值达到了20.52%。
图2 闽系、粤系房企近年净资产收益率对比
3）净利率：粤系房企深耕珠三角，远高于闽系
整体来看，粤系房企的盈利水平一直都高于闽系房企。
在2017年，粤系房企的营业净利率平均值为20.47%，远高于粤系的13.43%。这个指标反映出，不考虑财务杠杆的情况下，粤系房企的房地产开发业务盈利水平较高（图3）。
图3 闽系、粤系房企近年营业净利率对比
这和粤系房企深耕于珠三角密切相关。
以粤系房企中的龙光地产为例，其2017年营业净利率高达25.28%。其中，来自深圳区域、大湾区其他区域和汕头区域的营业收入占比超过80%，面积占比超过70%。
龙光地产2017年的营业收入，大多是在2014、2015年拿地销售后，逐步结转形成的2017年业绩。
其在2014年在深圳通过招拍挂拿的玖龙玺地块，单价高达25094元/平方米。但随着深圳价格的一路上涨，2018年的销售均价已经达到84000元/平方米，其高利润正是得益于深耕珠三角带来的区域增值。
而闽系房企近年来着眼于全国布局和扩张，地价整体相对较高，整体的销售价格上涨低于珠三角，因此利润率也一直明显低于粤系房企。
由于存货周转率两个群体的均值比较接近，因此我们在此处不做对比分析。
4）资产负债率：闽系房企采用较高的财务杠杆
结合资产负债率、带息负债率来看，闽系房企的负债情况明显高于粤系房企（图4）。
这是因为，闽系房企更多的是采取高增长、高回报的模式，采用了较多的财务杠杆来获取高的回报。同时采用合作开发、供应链上下游资金支持等手段，以快速去化、快周转为依托，在业绩快速增长的同时，控制了带息负债率的增长速度。
图4 闽系、粤系房企近年营业净利率对比
众所周知，近两年闽系房企之所以成为中国房地产市场的搅局者，倚仗的是激进拿地、杠杆融资的策略，强势扩张以后，闽系房企往往面临高负债运营的风险。这要求这些房企需要保持充足的现金流来维系企业项目运作。上海作为全国的金融中心，拥有更多的融资渠道和资源，恰好能够满足闽系房企高杠杆、高周转的发展需求，这也是近年来闽系房企将总部外迁上海的关键因素。
在本次研究中，我们还在三费、组织创新和市值等层面对闽系和粤系房企进行了对比分析，并得出以下结论：
闽系的费用率均低于粤系，闽系管理水平提升较快；
闽系和粤系都在积极推行项目跟投，但闽系的推行力度更为彻底（据说融信的跟投的杠杆有超过10倍，甚至区域一倍数更高）；
闽系和粤系每股净资产较为接近，但粤系的每股收益要显著高于闽系房企。
小结：粤系和闽系代表守成者与破局者
闽系和粤系都是当今行业的最优秀群体，代表着房地产行业最先进的经营管理模式。只因在天赋资源、发展背景、组织能力、后市预判等方面不一致，导致现在的发展模式、管理体系的选择存在一定的差异。
“爱拼才会赢”的闽系房企，与“勇立潮头敢为人先”的粤系房企，都是当下中国房地产行业发展中的佼佼者！这两个群体，也在相互借鉴、相互学习。
这几年闽系房企在深度学习和借鉴粤系房企的管理经验、成本控制，闽系房企的管理水平确实有了很大地提升；而粤系房企也在积极地借鉴闽系房企的扩张和城市布局策略，视野也越来越有全国的视角。
粤系和闽系，这两大派系未来走势如何，我们拭目以待吧！
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