棚改是什麼?
棚戶區不單單代表由棚架搭成的房子，而是指在城市範圍內，房屋質量差，人均建築面積,小且基礎設施配套不齊全，並特別是房屋密度較高的房屋。而棚改便是解決這些危樓以及城中村的重要民生工程。棚改分為實物安置以及貨幣安置實物安置即拆舊蓋新的形式，貨幣安置就是直接給予現金補償。
“棚改貨幣化”是發生了什麼？
近日消息披露國開行對棚改貨幣化收緊，將棚戶區改造貸款審批權收回總行，並將改為實物安置為主。此次收緊受影響首當其衝的是房產商，6月26日地產股不論A股還是港股，集體見綠。跌幅較大的包括中南建設(000961.SZ)下跌9.88%、旭輝控制(00884.HK)下跌7.91%、新城控股(601155.SH)下跌7.74%、碧桂園(02007.HK)下跌6.65%、融信中國(03301.HK)下跌6%。
而這次棚改貨幣化的收緊對應了央行對國開行的貨幣投放(PSL)的調節，同時總行將謹慎控制棚改項目的審批權，作者認為目的有三，其一，是對房產市場不健康的一次調控；其二，抑制地方政府的過量負債；其三，壓制房地產泡沫的同時維護中小企業的發展。
棚改貨幣
棚改的前因後果
為什麼會對市場有如此大的影響？
在棚改初期的時候，部分持有現金的棚戶區原居民進入市場，實現了房產商的去庫存化，在很大程度上推動了宏觀的經濟進展，符合國家的發展方向。於是地方政府開始加大棚改貨幣化的力度，因此向國開行的貸款也水漲船高。據住建部官方數據顯示，棚改貨幣化安置的比率由2014年的9%到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%，而2017年的數據尚未公佈，但多間證券公司一致認為該比率將超過60%。
棚改貨幣
很快，三四線城市的房產也從消費品轉變成資本品，人們開始知道現時棚改貨幣的力度有點過大了。因為就像股市一樣，成為資本品的房產市場將不再擁有均衡價格，而是隨著消費者和房產商不斷變化的供需來決定當前較優價格。
“趨勢”和“措施”
隨著近幾年的棚改貨幣化的跳躍式增長，持有現金並有較高購房需求的居民大幅上升，加上投資者的進入，棚改貨幣化不再是僅僅”加快房地產銷售、支撐房價”這麼親和，而是房價受到強力刺激，對商品房的去庫存推動幅度也變得更大，透支了未來的房價上漲空間,新進三四線城市房產市場的三萬億的棚改資金佔了全國房產1/5的銷售金額，推動了2016年以來這一輪輪暴漲的房價。導致許多三四線城市的商品房庫存急速降低。如果沒有適當的調控措施，房產市場形勢不容樂觀。
而中原地產領頭分析師張大偉分析同樣指出，棚戶區改造的貨幣化安置使得市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬鬆購房者積極購房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產市場持續上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現在的大部分三四線城市。在張大偉看來，三四線庫存在繼續減少，在一二線進入補庫存後，三四線也開始庫存短缺時代，當下除個別區域外，庫存基本進入平穩時代。棚改政策，特別是貨幣化安置政策，應該是到了調整並減少的時候了。
此次對貨幣化棚改的打擊，既會增大棚改項目過批的難度，又同時減少地方政府的財政稅收。因此，隨著不動產登記全國聯網了，地方政府對徵收房地產稅會不會又多下點功夫呢?所以房價回落對投資者有影響，但同時消費者也未必能從中獲得甜頭。
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