“你看到的熱，不一定是真的熱。”對於2018年中國房地產的上半場，貝殼研究院首席市場分析師許小樂一言以蔽之。
樓市只是“熱鬧”
缺乏升溫理由下半年市場趨冷
從成都一斑而窺全豹。
搖號搶房、中籤率個位數、6萬人搶千套房、買房隊伍綿延幾公里，甚至“帶50萬現金買不到房”的謠言，都在指向一個狂歡的房地產市場。成都二手房成交均價隨之直線上行，從2017年1月的10000元/平方米左右漲至2018年5月的16815元/平方米。
盛宴之下，成都房價已橫盤半年，實時成交價格下滑，先行的成交量已現萎縮。
貝殼研究院發佈《2018年下半年房地產市場展望》報告顯示，成都二手房5月份成交量不足千套，同比下降17%。與2017年3月份近8000套的成交量呈天地之別，與今年3月份約4000套的成交量相比，也足顯市場冷淡。
宴席未散，人心已遠！這是“人才引進政策效果在邊際減弱，管制型繁榮持續性難支。”許小樂表示，人才引進、限價、搖號政策造成的需求釋放是短期的，而在房貸利率上行態勢下，市場自發調節，熱度往往會正常回落。成都自2016年10月以來經歷的四輪房地產市場調控，也有效遏制了部分投資性需求。
連續9個月下跌後迎來升溫的北京，觸底反彈希望一現之後，6月份重新步入下滑通道。
- 北京鏈家二手房6月成交量環比下滑22.6%，成交均價環比下滑0.4%，宣告上半年行情難續。同現變化的還有新增客源量、房源量的減少，進一步顯示市場走弱。
與成都不同，北京此輪樓市“目前北京房貸槓桿率約在30%左右，購房需求並非由居民加槓桿撬動，是自然平穩的釋放。”許小樂說，但是需求的釋放也由於一季度銀行放款寬鬆、學區房政策調整提前換房節奏等因素，需求在集中釋放之後，市場仍將回歸供求均衡線。
除此之外，支撐上半年北京樓市行情的購房貸款利率，也在5月份重新回至5.4%高位。2017年3月份以來，北京購買首套房貸款利率穩步走高，從4.6%左右直線上升至2017年9月的5.4%，高位維持4個月之後，在2018年1月出現下滑至5.2%，吻合北京二手房企穩回升行情。
全國範圍來看，鏈家交易監測的16個城市數據顯示，2018年前5月二手房成交量環比增長21.8%，不同城市間出現漲跌互現的分化趨勢。其中，北京、深圳等前期調控力度大的城市市場在平穩修復；濟南、武漢、南京等城市房價走勢平穩；西安、瀋陽、重慶等政策環境相對寬鬆的弱二線市場則相對活躍；上海、成都等前期調控徹底或經歷多輪加碼城市市場出現降溫。
上半年中國房地產市場呈現“虛假繁榮”，只是表面上看起來“熱鬧”，整體市場仍以“穩”為主，甚至出現“穩中有落”態勢。許小樂表示，下半年樓市政策仍將偏緊，去庫存政策將會宣告終結、多城市可能跟進禁止企業購房的補漏洞行為、人才引進政策與購房資質相脫鉤、限價政策可能逐步退出；加之首套房貸款利率可能上行背景，房地產市場沒有大幅升溫理由，市場將更為趨冷。
去庫存政策到頭
新增庫存或成難題
相比正常的“市場”冷熱，更為嚴峻的是樓市面臨再去“庫存”難題。
2015年國家提出化解房地產庫存，自此掀開一輪從一線城市傳導至二線城市，三四線城市再接棒的樓市熱潮，這波蜂擁而起的購房潮切實化解了樓市高企的庫存風險。貝殼研究院數據顯示，2016年2月起，全國商品房去化週期直線走低。
“去庫存政策基本已經宣佈結束了”。許小樂分析，2017年全國房產庫存就已經出現較為明顯的回落，處於相對合理的區間，去庫存政策應該終結，且目前這個時點的退出實際上已經稍顯滯後了。
中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立也撰文指出，房地產市場的特點決定了去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用。房地產去庫存政策應該逐步退出，包括以去庫存為初衷的棚戶區改造貨幣化政策。
2015年，中國棚戶區改造補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先。2015年至2017年全國棚戶區改造年均開工量一躍至600萬套以上水平；央行發行PSL激增，2018年前5月PSL新增4371億，相比去年同期多增1424億元，創歷史新高。
相應的，2018年5月，100個城市新建商品住宅成交均價12514元/平方米，三四線城市新房成交均價同比增幅達到11.8%。另外，三四線城市5月土地出讓金1654億元，環比增加66%，成交樓面均價、土地平均溢價率等增長率明顯高於一二線城市。
近期有消息稱，國開行內部正在重新梳理授信白名單，強化業務風險管理，不少尚未審批通過的新增棚改項目被暫停，棚改貨幣化安置比例也將受控制。雖難以甄別，但面對棚改貨幣化的“走樣”發展，收緊趨勢可能也在所難免。
轟轟烈烈的開始面臨的是難以剎車的難堪。由於一二線城市受到管控，不少開發商將佈局重點放在三四線城市，土地購置、新開工、新投資都向三四線城市傾斜，原本處於人口淨流出的三四線城市，在棚改貨幣化褪去之後，投資、投機性需求迎來裸泳，新增的庫存又輪迴至此前境況。
三四線城市需求難以獲得長期支持，行政性手段帶來的供求關係扭曲，將對未來房地產市場造成巨大的傷害。
短期效應帶來的供需錯配，可能對未來三四線城市房屋成交量和成交量價造成負面影響。許小樂稱，三四年以來一直在進行樓市去庫存，現在面對三四線城市可能出現的庫存增加風險，接下來三四年是不是又要去庫存？
對此，你又怎麼看呢？
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