导语：在交通发达、人气汇聚的区域，往往商业发展也较快。然而在成都，有那么一些区域，常住人口众多，交通网络完善，商业却迟迟未成型，我们称这样的区域为“商业怪圈”。为此安居客特别推出“成都商业怪圈”系列策划，本期我们一起去地铁通车已5载仍无大型商业配套的犀浦商圈。
尽享地铁红利 犀浦驶入经济发展快车道
曾经的犀浦，仅有手工作坊和粮油市场两大产业支柱。上世纪五六十年纪，在政府的大力引导下，五金、化工、印刷、毛巾、制鞋、食品、缝纫等企业相继进驻，区域业态才逐渐丰富起来。
上个世纪九十年代，在“优化镇域经济结构和产业结构，大力推进乡村城市化进程”等一系列战略指导下，终于由农业大镇转变为科技型小镇。
地铁旁的犀浦片区 图片拍摄于2018年6月12日
另外，轨道交通完善也为犀浦商圈快速发展提供了助力。2013年6月，地铁2号线西延线通车，；2016年7月，地铁6号线正是开工，建成后可在犀浦站与地铁2号线换乘；同年7月，成灌快铁犀浦站与地铁2号线犀浦站实现无缝衔接，双铁换乘仅需3分钟……
犀浦公交换乘点 拍摄于2018年6月12日11点
犀浦地铁站内 拍摄于2018年6月12日11点20分
地铁、公交、高铁等交通网络的完善，不仅为片区人们带来了生活上的便利，也吸引到万科、蓝光、朗基、润扬等品牌房企纷纷进驻，带动了整个区域的发展。
品牌房企相继入驻 人气逐渐形成
据安居客房产研究院统计，区域住宅楼盘共计45个，住宅分布众多，且有十余个已入住，人气已逐渐形成。
目前的犀浦商圈，已交房小区户数虽仅有12个，但小区体量较大，整体户数将近40000。再加上未交房的33个小区，保守估计未来片区的户数超10万，常驻人口或达到30万+。
犀浦商圈已交房小区户数统计
再从区域拿地来看，早在2017年8月楼面地价就已破万，而在当下犀浦房价分别被朗基和丰隆拿下。据安居客房产研究院统计，犀浦6月二手房均价10782元/m²，去年两宗土地的价格已接近目前的均价，未来售价将会更高。
而在住宅限购、开发商拿地更为谨慎的2018年，双流、龙泉几宗土地相继流拍，品牌房企碧桂园却首进郫都，拿下犀浦万福村旁的地块，该地块距离犀浦东站大约500米。由此可见，不少房是看好整个区域发展的。
在各大品牌房企的助力下，犀浦商圈的人气已然具备，再加上朗基、丰隆、碧桂园的加入，未来区域发展或将更上一层楼。
矛与盾：近4万住户VS无大型商业入驻
在高入住、高人气的催生下，片区迫切需要匹配的商业达到供需平衡。目前片区已开业商业仅有15万方，包括合能四季城的5万方、百伦广场的7万方、润扬双铁广场的3.2万方，这对于近几年住宅开发较快的犀浦而言远远不够。
单个商业的体量都较小，不足以支撑整个片区的商业需求。也许伴随着年底合能橙中心的购物中心开业，片区的商业需求度会稍显缓和，但依然无法达到供需平衡，整个犀浦片区的商业体量竟然还比不过龙湖北城天街一个综合体，如此商业分布对于整个区域来说是较为匮乏？
此外，目前已开业商业定位也偏向中低端，业态单一。合能四季城已开业商业主要以美食广场，电影院、KTV，健身房，儿童培训等业态为主，其中美食广场占据大量体量，无服饰、亲子、商超等业态规划。作为住户近5000的大盘，如此商业配置或许还不够完美。
合能四季城商业 拍摄于2018年6月12日
百伦广场相比合能四季城而言，在业态规划上更丰富，体量也较大，拥有7万方的商业，包括百伦百货、百伦超市、星级影院、特色餐饮等多种业态。安居客房产分析师也随机采访过多个犀浦住户，都表示如果周末有购物需求，更愿意来百伦广场。
百伦百货实景图 拍摄于2018年6月
今年1月才开业的润扬双铁广场，整体业态还算齐全，总体量3.2万方，购物中心以零售、品牌餐饮、亲子、休闲娱乐类业态为主，底商以及美食街都是以餐饮为主。满足本小区2081个住户没有问题，但是无法承载片区的商业需求。
润扬双铁广场实景图 拍摄于2018年6月
其他商业还有蓝光打造的幸福耍街，整体定位也偏刚需，更贴近生活需求。药店、电信、诊所以及各类美食，这样的商家搭配，似乎更像一般小区的底商而已。
蓝光幸福耍街实景图 拍摄于2018年6月
纵观目前犀浦的商业现状，已入住住户近40000，未来常驻人口将达30万+，而已开业商业仅15万方， 均以业态单一的小商场为主，引进大体量的商业综合体或已成迫切需求。
安居客商业地产分析师认为，在交通助力、品牌房企纷纷入驻后的人气犀浦，商业地产商们不会看不见，未来或将有大家所期待的大型商业综合体来到这里。犀浦这座小城，走向“双铁新城、魅力犀浦＂的城市化道路不会遥远。
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