房屋買賣合同簽署後
房價上漲
且往往漲幅較大
賣方違約，拒絕交房
買方該怎麼辦 ？
能怎麼辦
法院是否支持繼續履行或者補房價上漲差價等請求 ？
編者按：尚房揭法近期，也與多位基層法官 / 中級人民法院主審法官諮詢及請教，均認為上述漲價損失並非不能被支持，只是應符合條件 / 法定程序後方可支持漲價損失，並非諸多所謂法律工作者或者法律文字所謂的 “不支持” 漲價損失之 誤傳！！提醒大家注意！！！
筆者認為，通常，買方遭遇賣方無故毀約，有三種處理方式：
一、要求繼續履行合同
賣方交房，買方付錢
二、要求雙倍返還定金，合同解除
三、要求賠償損失，合同解除
此時，損失賠償金額是爭議最大的焦點。
一種方式是按合同約定賠償損失。買賣合同通常會約定按房屋價款的一定比例計算違約金。
另一種方式是按實際損失數額要求賠償。此時，買方是否可以要求賣方將房屋差價（上漲後的價格-合同簽訂時的價格），是備受關注的熱點。筆者認為，從誠實信用、維護交易穩定、保護守約方利益的角度出發，此種賠償請求應獲支持。
上述三種方式，買方作為守約方，選擇任何一種方式均可，獲得支持應為大概率事件。
今天為大家提供一則要求繼續履行獲法院支持的案例（據瞭解，主張賠償差價被支持的判決也有了）。
二手房交易違約價差損失已得到法院支持
王某(買方)與周某(賣方)經中介居間，簽訂房屋買賣合同，合同簽訂後，王某依約交付定金。後周某未依約定日期辦理清貸及後續手續，王某起訴，要求周某雙倍返還定金30萬元並賠償房屋差價損失110萬元及中介費損失40100元。
經審理，涉案房屋在周某與王某簽訂買賣合同前即已被法院查封，周某隱瞞了上述重要事實，導致其不能履行將涉案房屋出售給王某的主要義務，構成根本違約，應返還王某定金。對於同地段房屋差價損失，屬於合同履行後可以獲得的利益，亦應屬於因周某違約給王某造成的損失，王某提交了涉案房屋在淘寶網經司法拍賣後成交的價格作為證據，能夠證實涉案房屋存在漲幅差價65.8萬元的事實，應作為差價損失賠償王某。故一審判決周某退還定金並支付房屋差價及中介費損失。
和平區法院民二庭庭長趙銘介紹，這是2016年二手房價格大幅上漲後該院審理的第一件主張房屋差價損失的案件，對於差價損失的確定，法院認為，漲跌差價屬於合同履行後可以獲得的利益或實際損失，實際金額的確定應結合所處區域實際情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時對房屋漲跌情形的預見能力、當事人的過錯程度等因素綜合進行判定。
本案中，涉案房屋經法院查封后，周某仍出售，顯系惡意違約行為，三方合同中的房屋價格與淘寶網拍賣成交的價格差價明顯，足以證明王某的差價損失，故本院支持了周某要求賠償房屋差價的訴請。
您關注的問題法官來解答
那麼在“二手房”買賣糾紛中，如何界定合同繼續履行的條件、房屋差價損失能否得到支持、房屋共有人異議能否影響合同效力等問題也存在著一定爭議而備受社會關注。為此和平區人民法院副院長張麗對此進行了解讀。
第一
判決繼續履行合同的標準如何界定?
和平區人民法院副院長張麗解釋，由於房屋總價款數額較大，買房人往往會傾全家之力購房，一旦交易失敗，買受人更願選擇繼續履行。但是能否判決雙方繼續履行合同，要受很多因素的影響。房屋買賣合同涉及主體多，在居間買賣合同簽訂後，還可能會涉及*押權銀行的提前還貸審批和撤押、房管部門的網籤和資金監管、按揭貸款的審批及後續騰房等，要辦理的手續多、週期長、稅費數額不確定，當事人違約時間節點不同，導致對於哪些情形下應判決繼續履行，那種情形下應判決解除合同賠償損失存在著一定爭議。
張麗認為，對於當事人要求繼續履行合同的案件，已簽訂《天津市房產買賣協議》以後，一方拒絕履行產權過戶、交接房款、交付房屋等後續合同義務，另一方主張繼續履行合同的，除符合《合同法》第一百一十條規定情形以外，一般予以支持;已簽訂房產買賣協議或與房產經紀人簽訂的包含居間內容的房產買賣協議，但尚未簽訂《天津市房產買賣協議》的，一方拒絕履行合同義務，另一方主張繼續履行合同的，除符合《合同法》第一百一十條規定情形以外，綜合房地產行政主管部門意見、合同履行進度、款項交付情況、房屋實際狀態等因素，確認是否具備繼續履行的條件。
第二
房屋差價損失是否能夠得到支持?
有些案件中，買房人主張其實際損失已遠遠超過約定違約金的數額，要求按照房屋現值和簽訂合同時的價格差認定買房人應承擔的損失數額。目前的法律規定中，對於實際損失舉證責任如何分配，房屋差價損失如何確定均沒有統一的規定。另外，居間服務費是否應作為一項損失單獨支持的問題也存在爭議。
對於實際損失的確定，按照《合同法》第一百一十三條規定，損失賠償額包括合同履行後可以獲得的利益。一方違約且發生房屋價格漲跌情形的，漲跌差價屬於合同履行後可以獲得的利益或實際損失，實際金額的確定應結合所處區域實際情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時對房屋漲跌情形的預見能力、當事人的過錯程度等因素綜合進行判定，最低額度不應低於房屋價格漲跌差價的50%。
對於房屋價格漲跌差價的確定，能協商確定的，首選協商的方式處理;協商不成的處理原則為：
1.原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌差價;
2.無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌差價。認定漲跌差價的時間點應以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時採取措施防止損失擴大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
第三
房地產調控政策能否作為解除合同的理由?
因為限購等調控政策的影響，有的買房人在簽訂合同後發現沒有買房資格，無法履行過戶手續，導致合同無法繼續履行，此種情況下能否解除合同，存在爭議。還有的購房人因為房貸政策收緊，貸款審批遲延，導致買房人付尾款逾期，出現出賣人要求解除合同的情況，而多長時間後出賣人要求解除合同的請求才能支持亦出現爭議。
張麗告訴前沿新聞記者，政策影響是可以變更解除的。隨著天津市住房限購及房貸政策的不斷調整，許多原本具備購房資格的人不能繼續購房，引發二手房買賣合同糾紛訴訟。對於因政策導致合同確實無法繼續履行的，一般認定屬於不可歸責於當事人雙方的事由導致合同不能履行，當事人據此請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當結合案件的實際情況准予變更或解除合同。因前述原因，當事人解除合同以後，出賣人應當將已經收到的購房款或定金返還給買受人，買受人應將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應按照公平原則由雙方分擔，如因一方當事人過錯導致當事人利益嚴重失衡，損失方要求加大對方承擔比例的，可酌情予以支持。（來源：天津租賃情報）
相關法律法規如下：
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
第九十七條 合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十三條第一款 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失
第113條法條理解：（1）違約責任中損失賠償的範圍不僅包括實際損失，而且還可以包括可期待利益。（2）“但書”則是對損失賠償的否定，即如果要求的損失額超過了訂立合同時可以預見或應當預見的，則得到不支持。
《房屋買賣合同》如正常履行，則房價上漲部分應當歸屬於買方，故上漲部分屬於原告的可得利益。因被告違約，導致了原告的可得利益損失，故屬於被告應當承擔的賠償範圍。
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》
第二十六條 合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。
最後，人民法院根據相關法律，要求違約方承擔守約方的可得利益損失，才是對買房人合法利益的有效保護，也有助於抑制二手房買賣市場中賣方的“跳價”行為，維護交易公平和市場秩序，降低訴訟帶來的社會成本，並更有效地實現民法促進社會資源物盡其用的目的。
此外，為避免二手房交易中產生的糾紛，尚房揭法也建議 買賣雙方 在合同約定中應儘可能明確網籤時間、滌除抵押權、查封狀況、資金託管、戶口遷移、物業交割、違約金等問題。而當糾紛發生時，守約方應當及時採取措施，有必要時向房產專業領域法律人士諮詢或委託律師，防止損失擴大的同事，選擇能夠最大化保護自身合法權益的法律手段或是訴訟請求。
聲明：本文系 尚房揭法（中文房產糾紛解決專家 諮詢交流微信號：LUJIAN655 ) 綜合整理 / 修正後發佈，本文僅作學習、交流之用。
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