房屋买卖合同签署后
房价上涨
且往往涨幅较大
卖方违约，拒绝交房
买方该怎么办 ？
能怎么办
法院是否支持继续履行或者补房价上涨差价等请求 ？
编者按：尚房揭法近期，也与多位基层法官 / 中级人民法院主审法官咨询及请教，均认为上述涨价损失并非不能被支持，只是应符合条件 / 法定程序后方可支持涨价损失，并非诸多所谓法律工作者或者法律文字所谓的 “不支持” 涨价损失之 误传！！提醒大家注意！！！
笔者认为，通常，买方遭遇卖方无故毁约，有三种处理方式：
一、要求继续履行合同
卖方交房，买方付钱
二、要求双倍返还定金，合同解除
三、要求赔偿损失，合同解除
此时，损失赔偿金额是争议最大的焦点。
一种方式是按合同约定赔偿损失。买卖合同通常会约定按房屋价款的一定比例计算违约金。
另一种方式是按实际损失数额要求赔偿。此时，买方是否可以要求卖方将房屋差价（上涨后的价格-合同签订时的价格），是备受关注的热点。笔者认为，从诚实信用、维护交易稳定、保护守约方利益的角度出发，此种赔偿请求应获支持。
上述三种方式，买方作为守约方，选择任何一种方式均可，获得支持应为大概率事件。
今天为大家提供一则要求继续履行获法院支持的案例（据了解，主张赔偿差价被支持的判决也有了）。
二手房交易违约价差损失已得到法院支持
王某(买方)与周某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖合同，合同签订后，王某依约交付定金。后周某未依约定日期办理清贷及后续手续，王某起诉，要求周某双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。
经审理，涉案房屋在周某与王某签订买卖合同前即已被法院查封，周某隐瞒了上述重要事实，导致其不能履行将涉案房屋出售给王某的主要义务，构成根本违约，应返还王某定金。对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦应属于因周某违约给王某造成的损失，王某提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据，能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实，应作为差价损失赔偿王某。故一审判决周某退还定金并支付房屋差价及中介费损失。
和平区法院民二庭庭长赵铭介绍，这是2016年二手房价格大幅上涨后该院审理的第一件主张房屋差价损失的案件，对于差价损失的确定，法院认为，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。
本案中，涉案房屋经法院查封后，周某仍出售，显系恶意违约行为，三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显，足以证明王某的差价损失，故本院支持了周某要求赔偿房屋差价的诉请。
您关注的问题法官来解答
那么在“二手房”买卖纠纷中，如何界定合同继续履行的条件、房屋差价损失能否得到支持、房屋共有人异议能否影响合同效力等问题也存在着一定争议而备受社会关注。为此和平区人民法院副院长张丽对此进行了解读。
第一
判决继续履行合同的标准如何界定?
和平区人民法院副院长张丽解释，由于房屋总价款数额较大，买房人往往会倾全家之力购房，一旦交易失败，买受人更愿选择继续履行。但是能否判决双方继续履行合同，要受很多因素的影响。房屋买卖合同涉及主体多，在居间买卖合同签订后，还可能会涉及*押权银行的提前还贷审批和撤押、房管部门的网签和资金监管、按揭贷款的审批及后续腾房等，要办理的手续多、周期长、税费数额不确定，当事人违约时间节点不同，导致对于哪些情形下应判决继续履行，那种情形下应判决解除合同赔偿损失存在着一定争议。
张丽认为，对于当事人要求继续履行合同的案件，已签订《天津市房产买卖协议》以后，一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，一般予以支持;已签订房产买卖协议或与房产经纪人签订的包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方拒绝履行合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，综合房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认是否具备继续履行的条件。
第二
房屋差价损失是否能够得到支持?
有些案件中，买房人主张其实际损失已远远超过约定违约金的数额，要求按照房屋现值和签订合同时的价格差认定买房人应承担的损失数额。目前的法律规定中，对于实际损失举证责任如何分配，房屋差价损失如何确定均没有统一的规定。另外，居间服务费是否应作为一项损失单独支持的问题也存在争议。
对于实际损失的确定，按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定，最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
对于房屋价格涨跌差价的确定，能协商确定的，首选协商的方式处理;协商不成的处理原则为：
1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价;
2.无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
第三
房地产调控政策能否作为解除合同的理由?
因为限购等调控政策的影响，有的买房人在签订合同后发现没有买房资格，无法履行过户手续，导致合同无法继续履行，此种情况下能否解除合同，存在争议。还有的购房人因为房贷政策收紧，贷款审批迟延，导致买房人付尾款逾期，出现出卖人要求解除合同的情况，而多长时间后出卖人要求解除合同的请求才能支持亦出现争议。
张丽告诉前沿新闻记者，政策影响是可以变更解除的。随着天津市住房限购及房贷政策的不断调整，许多原本具备购房资格的人不能继续购房，引发二手房买卖合同纠纷诉讼。对于因政策导致合同确实无法继续履行的，一般认定属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方分担，如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。（来源：天津租赁情报）
相关法律法规如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失
第113条法条理解：（1）违约责任中损失赔偿的范围不仅包括实际损失，而且还可以包括可期待利益。（2）“但书”则是对损失赔偿的否定，即如果要求的损失额超过了订立合同时可以预见或应当预见的，则得到不支持。
《房屋买卖合同》如正常履行，则房价上涨部分应当归属于买方，故上涨部分属于原告的可得利益。因被告违约，导致了原告的可得利益损失，故属于被告应当承担的赔偿范围。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最后，人民法院根据相关法律，要求违约方承担守约方的可得利益损失，才是对买房人合法利益的有效保护，也有助于抑制二手房买卖市场中卖方的“跳价”行为，维护交易公平和市场秩序，降低诉讼带来的社会成本，并更有效地实现民法促进社会资源物尽其用的目的。
此外，为避免二手房交易中产生的纠纷，尚房揭法也建议 买卖双方 在合同约定中应尽可能明确网签时间、涤除抵押权、查封状况、资金托管、户口迁移、物业交割、违约金等问题。而当纠纷发生时，守约方应当及时采取措施，有必要时向房产专业领域法律人士咨询或委托律师，防止损失扩大的同事，选择能够最大化保护自身合法权益的法律手段或是诉讼请求。
声明：本文系 尚房揭法（中文房产纠纷解决专家 咨询交流微信号：LUJIAN655 ) 综合整理 / 修正后发布，本文仅作学习、交流之用。
閱讀更多 尚房揭法 的文章
