每个时代都会惩罚两种人，观望的人和不肯改变的人。
这句话在合肥楼市中，被验证了太多次。
在我上一个公司有个妹子，15年的时候7000多一平买的繁华大道某盘高层，后来的故事大家脚趾头都能猜到：从此成为有房一族，每月2000多月供毫无压力，前段时间已经喜气洋洋搬了新家。
反而是当时嘲笑妹子脑抽买肥西的小J，直到现在还在考虑买肥西……
然而肥西现在，已经不是你想买，想买就能买！
NO.1丨
13999元/㎡买西南洋房
肥西的每一次场开盘几乎都是“爆满”，尤其是繁华大道上的几个热盘，分分钟自带热销属性，无一不售罄。
但是，现在繁华大道板块的问题不是买不到，而是压根没房卖 。
今天上午，板块内的观澜华庭五期，也就是光明观澜公馆的洋房首次备案，B2、B3、B5、B6#4栋毛坯花园洋房，共96套房源，备案均价13999.71元/㎡。
从户型来看，主打的包括 90㎡、95㎡、116㎡、123㎡几个户型，面积段刚需到改善房源都有，我也第一时间拿到了部分洋房的户型图，供大家买房参考。
这是时隔14个月后观澜公馆再次备案，繁华大道又要有一波小高潮。
NO.2丨
曝！首付6成优先选房
观澜公馆这次备案，光看价格就
足够惊喜，这个价格也意味着三个字：“不好买”。1、均价13999元/㎡，完胜区域周边高层新房价格。观澜公馆虽然属于肥西产权，但是紧邻经开和滨湖，周边的楼盘基本都在1.5万/㎡左右。
不过，观澜公馆是差价备案的套路，房源的真实价格基本都在1.5万/㎡以上，即便如此，在肥西也是
“良心价”。2、比高层二手房还要便宜。根据链家网成交显示，最近一次观澜华庭高层，在2018年6月5日成交的二手房价格已经达到16155元/㎡，最新挂牌价已经挂到了1.69万/㎡。
而最新备案的洋房1.5万/㎡，比高层的二手房还要便宜，注定是个
极度抢手的盘。在价格的催化剂之下，套路自然而然上演，从工作人员处得知，项目洋房新品已经开始预约，6成以上首付优先选房，6成以下首付等待另行通知，具体开盘和选房方案还要等待最后的确定。
果然，又是一场赤裸裸的“拼首付”游戏。
不过，光明观澜华庭一期在2013年，以及光明在北城的项目光明北部湾在2017年，都曾出现过维权现象。
买房，价格是不是唯一方面，品质、品牌和物业，都要全方位考察。
NO.3丨
永远不要低估市场的购买力
在肥西买房就是一个“虐”的过程，本来在售楼盘就不多，
价格更是退而远之。在售高层除了华南城1.01万/㎡之外，基本已经达到1.5万/㎡以上，已经远超市区的新站、瑶海。
建琥珀御宾府：高层跃层均价16307元/㎡
华南城紫荆名都四期锦园：高层均价10100元/㎡
融创玖樟台：小高层均价18284元/㎡，洋房均价19999元/㎡
丽丰铂羽公馆：洋房均价14139元/㎡
高速时代御府：高层均价14842元/㎡
新华九龙首府：洋房均价13999元/㎡
观澜华庭五期：洋房均价13999元/㎡
昨天，上派的丽丰铂羽公馆均价14139元/㎡洋房卖的哗啦啦的。这让我回想起了一年前，丽丰铂羽公馆高层备案均价14000元/㎡，最后惨卖被迫打折，然而，短短一年时间，丽丰铂羽公馆无房可买。
所以，永远不要低估市场的购买力。
NO.4丨
1.4万/㎡左右你以为还能买哪？
13999元/㎡的洋房备案价别说在肥西，在整个合肥来说都是高性价比。
对于刚需，心理价位早就从2016年的1万/㎡，到2017年的1.2万/㎡，上升到了2018年的1.4万/㎡，1.4万+也是合肥成交价的基本面。
而1.4万/㎡左右也是刚需买入合肥的门槛价格，低于1.3万/㎡一般要么比较偏，要么房龄比较老，高于1.5万/㎡的价格要么买不起，要么买不到。
根据我们后台数据合肥(包含县域)均价在1.3-1.5万/㎡，也就是单价1.4万/㎡左右，首付40多万左右价格的房源，昨天我们同事统计市区只有22个，这其中，去掉全款、高首付优先、内定和捂盘的，能买的基本在新站和瑶海。
县域来看，这个价位集中在北城和肥西，这里又分为两种情况。
一种是“北城好买盘”，包括北城万科三盘(万科苏高新中央公园、万科公园大道和都荟上城)，和已经接近尾声的新城北城紫郡以及弘阳时光里。
买北城就要考虑一个是距离，一个是发展预期，万科牛逼我承认，但是发展需要一个过程，短期内一般是不建议刚需买北城的。
还有一种情况就是“肥西不好买盘”，今天备案的观澜公馆，还有前几日备案的同价位13999元/㎡的新华九龙首府洋房，都属于这一类楼盘。
满打满算，刚需真正能选的，一个手指头都掰的过来，这就是真相。
NO.5丨
结语：下半年，买房看清2个真相
1、有网友说，我不买房就不会被割，况且韭菜总有割完的那一天。这里面有一个真相可能容易被忽略，就是现在楼市盯上的已经不是韭菜，而是韭菜的六个钱包。
以前买房是啃父母，现在买房要六个钱包，如果你想买的是市区，那么动辄7、8000甚至上万的月供，可能还要六个钱包还月供。还是那句老话，刚需买房宜早不宜迟，且买且珍惜。
2、还有一种真相可能就是，即使这一段时间韭菜被割完了，那么接下来一段时间会是韭菜的“培养”期，也就是楼市的平淡期，等下一波的韭菜长成熟，再接着割，你觉得会有割完的那一天吗？
这就告诉你不要抱着房价下跌的幻想，哪里有韭菜哪里就有市场。有这样的基本面支撑房价，就像温水煮青蛙，身处其中而不自知。
3、尤其是合肥下半年落户买房和毛坯、精装分开备案两大政策的全面铺开，短期内需求量会有一波上涨，本来买房的路就很窄，刚需更是犹如过独木桥。
刚需在力所能及的基础之上，关注价格的同时一定还要关注物业，说白了当品牌成为维权的挡箭牌、品质无法估量的时候，未来一切潮水退去，物业才是决定房产保值和增值的基础。
来源：微 信 公 众 号-合 肥 楼 市（微信号：loushi_hf）
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