现实生活中，价格比较低廉的二手房往往更容易吸引买房人的关注，法拍房就是一个小众市场。法拍房，顾名思义，就是遭法院强制执行拍卖的房屋，起拍价比市场价低很多。前段时间轰动南京的江宁碎尸案别墅就以低于市场价 800 万的价格开拍，神秘买家已经在6月27日之前，通过银行转账的方式付清了全款786万元，又一例法拍房顺利成交了

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法拍房为什么这么便宜？

根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价的80%。如果出现流拍的情况，二次拍卖时应适当降低保留价，一般是首拍价格的80%~90%。

如果二拍也流拍就将进入三拍，同样也会继续降低保留价，降到二拍价格的80%~90%。如果三拍也出现流拍情况，房产就将被直接抵押给债权人。

虽然法拍房一般都会低于市场价格，但是品质较好的房子，基本在一拍里就被人拿下了，基本不会出现流拍甚至进入三拍的情况。并且参加拍卖的个人信息都是保密的，就不要想着大家都不出价，等房子流拍进入三拍之后再用低价拿下这种事了。

总结来说，主要有这几点原因：

1、法拍房是个小众市场，参与的人不多，很多人甚至都不知道有这样一个市场；

2、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款，但相对来说还是比较麻烦的。现在，部分法拍房支持贷款购买，但是仅限商业贷款。

3、潜在风险高，普通人不敢参与。

法拍房的优势：

1、一般法拍房的价格比市场价要低，一般是评估价的7折起拍，价格让人心动。当然，最终得以成交价来判定是否有性价比。

2、不少房源可贷款，即首套房最低3成首付。（也有限定为一次性付款的）

3、法拍房也执行限购政策，买法拍房需要提供购房证明。限购筛选掉了一批你的竞争对手，相对来说，竞争不是那么激烈。

购买法拍房的风险：

存在一定风险，潜在纠纷主要是房产本身的欠费，过户需要缴纳的其他税费。而一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。还可能存在这些问题：

1、存在产权争议问题

2、拍卖的房产存在长期租赁合同

3、房产存在抵押

4、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵

5、实际居住人拒绝搬迁，入住难

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近期南京有这些法拍房可以“捡漏”

仙林：亚东城

栖霞区仙林亚东城一套房低于市场价286万即将拍卖！

据安家城东消息，一周前，仙林中心区域亚东城一套双学区房源司法拍卖。这套房建筑面积149.58㎡，当时起拍总价455万，比市场价便宜195万，且该套房源接受贷款！但是流拍了！现在这套住宅将进行第二次拍卖，起拍总价364万元，和首次拍卖相比，再降91万元！

起拍价：364万元

市场价 ：650万元，保证金：60万元，加价幅度：1万元

总层数为13层，该房位于第11层，建筑面积149.58㎡，套内建筑面积124.49㎡，四室两厅

拍卖时间为：2018年7月26日10时至2018年7月27日10时止（延时除外）

河西：雨润国际广场

河西新城本部双学区房第二次拍卖

雨润国际广场 1701室（可贷款）

开拍时间：7月12日10：00-7月13日10：00

起拍价格：412万元（单价约2.94万元/㎡）

评估价格：735.04万元

面积户型：140.09㎡

装修情况：精装

房屋楼层：位于17层，总高30层

雨润国际广场 1821室（可贷款）

开拍时间：7月12日10：00-7月13日10：00

起拍价格：428万元（单价约2.96万元/㎡）

评估价格：757.55万元

面积户型：144.38㎡

装修情况：精装

房屋楼层：位于18层，总高30层

雨润国际广场这两套拍卖房在6月14日已经拍卖过一次，当时拍卖价格为515-535万元，由于没有竞拍人参与，最终两套全部流拍；

7月12日，这两套拍卖房还将进行第二次拍卖，两套拍卖房相比首次拍卖价格都下降了103-107万元不等。

雨润国际广场的学区是新城小学和初中双本部学区房，学区上比较占优势！

河西：紫檀雅居

河西别墅直降700万！

紫檀雅居 126-30号房产（可贷款）

开拍时间：7月12日10：00-7月13日10：00

起拍价格：900万元（单价约2.44万元/㎡）

评估价格：1600万元（单价约4.3万元/㎡）

面积户型：369.33㎡

装修情况：精装

房屋楼层：别墅

该套别墅也是第二次拍卖，起拍价进一步降低，首次拍卖与上市场相差400余万，此次差价已高达700万！

河西更多法拍房详情：

具体法拍房源信息可进入以下网址，选择房产分类查看。

网址：https://sf.taobao.com/item_list.htm?spm=a213w.7398504.filter.34.tl6YM0&location_code=320105&category=50025969&city=&province=&auction_start_seg=-1

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法拍房有20年租约，拍下会吃亏吗？

据现代快报报道，小李拍到一套带20年租约的房子，房客早就将租金付给了原房主，那他拍到这个房子是不是亏了？

小李一直关注司法拍卖的房子，已经出手了好几套。这些房子不受限购影响，全国各地都能买。他刚在重庆拍了一套房，只花10多万。“这房子有20年租约，房客早把租金付给原房主，我拿下这个房子不能出租了，是不是就拿不到收益了？”

律师表示，小李的担心是多余的。“法院在拍卖带租约的房子时，一般会先找到租客商量，询问他是想继续住，还是选择拿回剩余的租金。如果租客想继续租下去，法院会喊来竞买人，大家协商解决；但若租客选择后者，法院会把拍卖款中的一部分钱作为租金直接退还给租客，然后令其搬离。”

律师告诉小李，即便对方继续租住，那么相应的租金，法院也会从拍卖款中留出来给小李，所以他完全没必要担心。

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减小购房法拍房风险，你可以提前做这些

在我之前的调查中，过半网友表示，不愿意购买法拍房，总觉得不太靠谱。

虽然说购买法拍房存在一定风险，但是如果你的准备工作做足了，成功“捡漏”分分钟赚到也是存在的。

1、实地看盘

别想当然地认为网上法院公告信息是完全正确的，具体的房屋信息以及周边的环境细节还是眼见为准。

2、物业咨询

事先询问清楚房屋所欠的物业费及水电费，这些同样由受让方承担，是成本的一部分。

3、确认屋内情况

一定要去实地查看，确认屋内是否已经腾空。有些司法拍卖的房子，会标注房东承诺，拍卖成交后三个月内搬出。这样的房子一定要注意，房子拍下来之后，法院也无法确保确保屋主搬出的时间。

并且在法律上，有「租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力」的规定，也就是说作为购房人，你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。为了避免将来在交接中产生麻烦，这类房建议不碰。

4、贷款确认

如果你准备按揭的，一定要问清楚，这个房源是否提供贷款。确认无误后，可以将法院公告内提及可提供贷款的银行挨个咨询，一般能提供贷款的银行，会希望你能先缴纳全额贷款，再提供贷款。所以，在法院规定的交款期内最好备足现金。

5、核算税费

在进行网拍前，要对税费进行核算。除此之外，正常的产权完整的房子拍卖一般过户是没问题的，也不需要额外增加费用。如果是有些产证未能办理完整，你就需要多留一个心眼，问清是否还需要额外补交费用。

6、把控预算

事先可以去周边的房产中介了解市场行情，对价格预算有一个合理的把控。拍卖的时候看清楚是第几次拍卖，如果第一次拍卖，没人出价，可以静候其流拍；第二次拍卖的时候，起拍价会打个八折；如果又流拍了，第三次再打八折。

当然，如果第三次拍卖，你如果想买，就赶紧下手，否则就将被变卖，多半就直接成交了。

另外，拍卖的时候不要头脑发热，选择司法拍卖，本来就是为了捡漏，如果为了置气，跟人家抬价，那就得不偿失了。有些人很可能就是被叫来托价格的，希望卖贵一点，你一斗气，就上了他的套。

一切都确认过后，就妥妥地筹好保证金，等待开拍。

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