政策依据
一、《关于发布的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第十九条规定：
企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。
二、《深化“放管服”改革 企业所得税税前扣除凭证管理凸显九大亮点》（何冰 国家税务总局所得税司 2018年7月6日中国税务报）：
亮点六：租用费用切实际
企业租用（包括企业作为单一承租方）办公、生产用房等资产过程中，不可避免地或发生水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，在有些情况下，这些费用是包含在租金中，有些情况下需要单独支付。对于后一种情况，出租方的处理方式也不相同，既有采取销售方式处理的，又有采取费用分摊方式处理的。因此，《办法》第十九条规定了不同处理方式下的税前扣除凭证管理要求，有效解决了纳税人在生产、经营过程中的问题。
实务操作
一、水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用（以下简称水、电等费用，下同）等户名为承租方
1、承租方：按规定去水厂电厂取得增值税发票作为税前扣除凭证，如属于一般纳税人，取得专票可以按规定抵扣进项税额。
2、出租方：没什么事，水、电等费用不得计入成本费用。
二、水、电等费用包含在租金中
1、承租方：取得房屋租赁发票（税率/征收率为10%/5%）, 作为税前扣除凭证，如属于一般纳税人，取得专票可以按规定抵扣进项税额。
财税【2017】90号文件规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
2、出租方：水、电等费用属于成本，如出租方以出租为主营业务则属于主营业务成本，或者计入其他业务成本。其缴纳水、电等费用应取得增值税发票作为税前扣除凭证。
如其出租房屋按一般计税方法（10%）缴纳增值税，水、电等费用取得专票可以按规定抵扣进项税额；如其出租房屋按简易计税方法（5%）缴纳增值税，水、电等费用即使取得专票也不能抵扣进项税额。
三、水、电等费用需要单独支付且出租方采取销售方式处理情形
1、承租方：水、电等费用取得承租方开具/代开的增值税发票,作为税前扣除凭证，如属于一般纳税人，取得专票可以按规定抵扣进项税额。
2、出租方：采取销售方式处理，按适应税率/征收率规定开具增值税专用发票。
出租方属于小规模纳税人：除水费有特殊规定，其他费用按照适用征收率3%代开/自行开具增值税普票或专票，其缴纳其他费用应该取得增值税发票作为税前扣除凭证，不得抵扣进项税额。
出租方属于一般规模纳税人：除水费有特殊规定，其他费用按照适用税率自行开具增值税普票或专票（超出经营范围也自行开具普票/专票），其缴纳其他费用应该取得增值税发票作为税前扣除凭证，取得专票可以按规定抵扣进项税额。
《2016年5月6日国家税务总局政策解答政策组发言材料》第9点问答：一般纳税人发生超出税务登记范围业务，是自开发票还是由税务机关代开发票？答：一般纳税人一律自开增值税发票。
水费特殊规定：
《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务（不仅仅是物业公司）的纳税人（包括小规模和一般纳税人），向服务接收方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税，同时可以全额开具3%的税费专票。
四、水、电等费用需要单独支付且出租方采取费用分摊方式处理。
1、承租方：取得出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证，其中“其他外部凭证”建议包括：出租方缴纳水、电等费用取得发票的复印件、出租方出具盖有公章或财务章或收费章等收据或分割单。
上述“其他外部凭证”不属于增值税抵扣凭证，即使取得“出租方缴纳水、电等费用取得专用发票复印件”也不能抵扣进项税额，因为发票抬头是出租方的且是复印件 。
2、出租方：采取费用分摊方式处理，俗称“代收代付”。
缴纳水、电等费用取得发票，由承租方承担的部分，属于“代收代付”，通过其他应收账款科目核算，该部分不得计入成本/费用科目，即使取得专票也不得抵扣进项税额（按规定认证同时进项税额转出承租方承担的部分）。
缴纳水、电等费用取得发票，由出租方自行承担的部分，按规定计入成本/费用科目，取得专票可以按规定抵扣进项税额（按规定认证同时进项税额转出承租方承担的部分）。
3、该种情形，也适合企业租个人（自然人）的房屋，产生的水、电等费用税前扣除凭证处理。
对于承租方企业：取得出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证，其中“其他外部凭证”建议包括：出租方（自然人）缴纳水、电等费用取得发票的复印件、自然人出具个人签字等收据或分割单 。
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