中國銀行國際金融研究所近日發佈報告指出，今年上半年，各地貫徹“因城施策、分類調控”原則，全國樓市總體運行較平穩，房地產銷售放緩、房價漲幅收窄。但部分城市房價漲幅過大，甚至再現“一房難求”現象，不僅影響調控效果、降低政策公信力，長期看還會降低民眾福利、推高企業生產成本、削弱經濟競爭力。
那麼，下半年房地產調控政策將何去何從？
房價過快上漲探由
根據央行近期發佈的二季度城鎮儲戶問卷調查報告，預期下季度房價上漲的居民比例大幅上升:36.5％的居民預期“上漲”，44.7％預期“基本不變”，8.5％預期“下降”，10.3％認為“看不準”。同時，被問及未來3個月準備增加支出的項目時，23％的居民選擇購房，較一季度調查問卷小幅上升0.1個百分點。
“部分二三線城市房價出現較快上漲，漲幅不僅高於全國平均水平，也遠高於歷史同期水平，有些城市更是出現‘萬人搶房’‘一房難求’等新情況、新問題。未來一段時間，預計這些二三線城市房價上行壓力還將存在。5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比指數已連續3個月回升，房價環比上漲城市數目也由2月的44個增至5月的61個。”中行報告指出，部分城市房價過快上漲的原因既與各地“人才新政”刺激下的房地產需求集中釋放、部分城市住房供應不足和結構失衡有關，也與限價、限售等行政性調控手段存在負面效應，導致部分投資、投機性需求重新入市有關，但根源仍在於地方政府有刺激房地產市場發展的內在衝動。在經濟下行壓力加大、地方政府債務風險上升的關鍵時期，往往通過“明調控、暗刺激”等方式增加土地出讓收入和相關稅費收入，變相放鬆調控。前5個月，全國土地出讓收入達2.2萬億元，同比增長45.9％。
同策研究院總監張宏偉對《上海金融報》記者表示，2018年地方政府放鬆落戶限制，一些普通二線城市(如西安)力度較大，措施包括降低落戶學歷要求、落戶綠色通道等，客觀上為樓市託底，造成短期反彈。
中行報告指出，事實上，房地產成為穩定上半年經濟增長的重要支柱。“前5個月，房地產投資同比增長10.2％，比一季度回落0.2個百分點，但比去年同期高1.4個百分點，在三大類型投資中增長最快。特別是一些城市房地產銷售火爆、房價上漲較快，刺激了開發商加大投資力度。”
近期，房地產相關政策頻出，如住建部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，打擊重點包括投機炒房、“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告等方面；國開行總行上收棚改融資審批權；發改委限制開發商境外發債資金的主要用途；西安、長沙、杭州、上海等地企業購房受限，等等。
相關統計顯示，6月全國超過25個城市出臺房地產調控政策；上半年各地發佈樓市調控政策高達192次，比去年同期增長65％。
調控呈現新特徵
易居中國研究中心高級研究員楊科偉對《上海金融報》記者表示，近段時間以來，房地產調控的主基調仍是延續之前的“房住不炒”精神，如最近多地出臺政策限制企業購房，目的就是堅持“房住不炒”。之所以選擇這些城市，就是因為房價上漲過快，因此需要密集調控，體現精準調控，因城施策。而調控的目的並非抑制房價，而是希望市場穩定發展，“不要大起大落，不要漲得太快，也不要跌得太猛。”他同時認為，房價是供求關係的體現，而供求關係受很多因素影響，因此未來房價走勢難料。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對《上海金融報》記者表示，政策頻出說明目前部分地區房價上漲壓力依然較大，不僅體現在一二線城市供求矛盾及市場升溫下違法違規亂象叢生，也體現在部分三四線城市房價受溢出效應影響水漲船高，以及“棚改”貨幣化安置槓桿購房等。“因此，近期調控加碼的標的不僅有熱點城市，還有三四線城市，且政策希望從源頭管控房企資金狀況。”
招銀國際分析員文幹森、黃程宇認為，政府對房地產的調控主要是針對風險。“過去三年房地產市場急速擴張，主要基於鬆動的信貸市場，房地產公司通過債券、銀行借貸及其他融資渠道，購房者通過房貸及短期個人貸款，大部分借來的錢都投進房地產市場。我們相信政府通過調控來達到‘去槓桿’目的，避免房地產泡沫在高位破裂時對銀行及金融市場帶來嚴重衝擊。”
張宏偉表示，自2016年3月一線城市開啟本輪市場調控，二三四線城市房價輪動上漲，調控政策隨之下沉。他認為，今年上半年樓市調控有幾大新特徵，“一是調控政策在區域輪動。自今年兩會後，房價上漲過快的中西部、東北部熱點城市密集出臺調控政策，隨房價上漲進行區域間輪動，呈現從東部城市蔓延至中西部、東北部熱點的趨勢。二是調控區域擴圍，尤其中西部、東北部等長期執行去庫存政策的城市，這一輪上漲行情多由中心城區或未來規劃重點區域領漲，隨後蔓延到遠郊城區、周邊縣區，因而在調控上也客觀存在區域性擴圍趨勢，如海南省從3月提出全域5年限售，限購區要求5年社保，到4月全域均限購。三是人才平衡與樓市需求再平衡。今年以來，近60個城市相繼出臺人才政策，不同層級城市目標引入的主要人才群體呈現梯度分化。從人口流動角度看，二線城市承接一線(京滬)疏解轉移人口、吸納三四線城市流入人口，人口規模加速擴張並促使全國人口分佈再平衡。而人口的變化必將導致樓市需求再平衡，二線城市新增購房需求客觀上為樓市託底。四是2017年以來，雄安新區規劃及海南深化改革指導意見兩大全國性規劃落地，區域性收緊的調控政策均緊隨規劃出臺，防範藉機炒作房地產市場。“未來這種管理思路或成常態，粵港澳大灣區規劃出臺後，極有可能跟隨收緊的樓市調控政策。”
中行報告預計，下半年房地產調控督查力度將會加大，一些房價上漲過快、市場紊亂的城市將被要求貫徹“房住不炒”原則，進一步收緊調控，特別是限制投資投機性購房需求。
張宏偉表示，從全國曆年情況看，政策時效期均值為6－8個月。收緊的調控政策出臺後，時效性逐步降低，未來將進一步出臺政策鞏固調控成果。因此，今年四季度召開的十九屆四中全會，對未來樓市調控政策走向而言，是值得關注的時間點。
棚改及房企融資渠道皆收緊
“房地產市場調控的力度比我們原本預期更嚴厲，限購、限貸、限價及限售以外，更開始限制企業購房，而最令市場擔心的是棚改安置貨幣化政策的收緊。”文幹森、黃程宇表示，“我們認為此政策會對未來三四線房地產市場銷售有所影響，但目前中國的房屋庫存量已經改善，已竣工待售的房屋自2017年3月起連續15個月下跌，所以收緊也是理所當然，就算改變棚改安置貨幣化，預計不會對三四線房地產市場有巨大打擊，且部分已購房投資者隨著房價上漲令其購買力增加，因此三四線城市對房地產的需求不會有很大回落。”
中金公司分析員張宇表示，此次國開行政策調整主要是對未來棚改項目的審批流程更嚴格管控，並不意味著棚改貸款投放規模收縮，更非市場擔心的“全面叫停”。至於降低貨幣化比例，其實去年已有部分城市開始加大實物安置比例，是三四線城市“去庫存”政策見效後的自然調整，並非政策突變。“當前三四線市場庫存水平已明顯下降，且內部存在分化，採取何種安置方式應取決於城市實際庫存狀況，低庫存城市將轉而採取實物補償方式，而高庫存城市仍維持貨幣化安置。往前看，我們預計棚改貨幣化比例將從去年60％的高點逐步回落，從而影響三四線市場銷售趨勢下行，且該影響將主要在明年集中顯現。”
夏丹預計，全國商品房銷售面積下半年增速或溫和下行，全年同比增速或位於零值附近。“一方面，一二線城市商品房供給逐步改善。預售證管控從二季度開始有邊際放寬跡象，部分開發商應對資金鍊趨緊採取提高週轉速度、加快資金迴流的策略，使推盤量相應增長，但難有明顯放量。另一方面，三四線城市繼續承接熱度下沉，但銷售增速放慢，棚改貨幣化安置比例的弱化和下降可能使棚改對三四線城市銷售的提振作用減弱。綜合來看，商品房銷售面積增速可能溫和下行。預計在穩房價、降槓桿的明確政策導向之下，房價穩中略升，商品房銷售額同比增速小幅增長。”
“棚改貨幣化的確對三四線城市的需求有所助力，但棚改貨幣化投放的信貸資金只相當於按揭貸款支持的一小部分。在目前的市場環境下，我們並不認為棚改貨幣化是行業景氣繁榮的決定因素。”中信證券分析師陳聰、張全國認為，合理的按揭貸款定價是維持銷售可持續的基礎，又因按揭貸款利率有望維持穩定，他們預計全國範圍的樓市熱銷仍將持續。
值得一提的是，6月27日，發改委就《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》答記者問，明確“房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾”。
陳聰、張全國指出，該政策的出臺一方面保證企業在境外“借新還舊”的可能性，避免企業融資渠道快速收縮，另一方面則避免企業盲目加高美元槓桿，從制度上限制匯率風險不斷擴大。“一些公司，尤其是境外上市公司的負債結構中不乏美元或港元負債，且目前採用套保手段避免匯率波動風險的情況並不常見。對於個別公司，人民幣若貶值5％仍可能造成相當於淨利潤10％以上的不利影響。”
“今年以來，中國收緊房地產公司在國內發行企業債，迫使多家房地產公司在海外市場發行美元企業債，雖然中國房地產公司的收入及成本皆大部分為人民幣，但最近人民幣兌美元大幅波動，其手持的美元債可能有鉅額升值。”文幹森、黃程宇指出。
夏丹指出，在房企面臨傳統貸款嚴格管控、公司債發行頻陷“中止潮”、股權融資用途受限、非標融資收縮等各項渠道全面收緊後，境外發債資金用途也受到限制，勢必讓本來緊繃的房企資金鍊雪上加霜。在她看來，融資成本的提升難免誤傷中小戶型商品住房的供應者，並使部分房企改變策略，下沉至三四線城市，這可能使未來存在熱點城市供給不足和三四線城市再庫存隱憂。此外，能在境外發債的多為大型房企，資金來源相對多樣，但中小房企的生存空間已越來越小。
租賃制度等長效機制亟待跟上
在近日舉辦的花旗經濟學家策略分享會上，花旗集團中國首席經濟學家劉利剛提及，6月深圳出臺的深化房地產市場改革的草案，規定政策支持類住房應超過新建住宅的60％，這將對中國中長期房地產市場發展產生深遠影響。雖然今後一兩年，最初的政策支持類住房供給可能不足以滿足巨大的需求，政策支持類住房資源的配置也可能導致對公平和腐敗等問題的關注，但這樣的政策如果能持續落實，將改變大家對中國房地產市場的預期。“特別是一些年輕人，到一二線城市工作，如果能很便利地租到公租房，就不見得要在一二線城市買房。這樣一來，需求就會降下來，房價也會得到一定的抑制。如果執行下去且持續一段時間，會對抑制一二線房地產市場泡沫有很大幫助。”
夏丹指出，建立住房租賃市場不僅需要數量供給，還需要配套，短期內還不會成為主流。“需要建設的配套機制包括但不限於健全住房租賃交易服務平臺，完善配套設施和物業服務，加強地方住房管理部門與互聯網信息服務公司、物業服務公司的政企合作，增強交易過程和生活服務支撐；創新住房租賃項目投融資合作模式，支持符合條件的住房租賃企業獲取銀行貸款及發行公司債、ABS、REITs等多樣化金融工具解決融資問題；為個人申請租賃住房提供租房補貼、公積金支付房租、個稅抵扣優惠等財稅優惠措施。”
夏丹同時提醒，在滿足住房租賃用地需求的同時，不應“擠佔”商品住宅用地指標，仍須兼顧保持合理水平，否則可能誘發地價和房價上漲，建議保證人口流入壓力較大城市的住宅用地供應量。
值得一提的是，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網。申萬宏源報告指出，這標誌著不動產統一登記體系進入全面運行階段，後續存量數據登記有望加快，同時將為房地產稅徵
收做好準備，完成理清稅基的重要步驟。
楊科偉指出，房地產稅出臺只是時間問題，根據我國的土地制度可以判斷，該稅收不是對土地徵稅，而是對房屋徵稅，因此預計稅率不會太高。
夏丹認為，徵收房地產稅的直接目的並非控房價，而是規範和健全基礎財稅制度，以及對財富和資源配置發揮調節作用，長期看有利於房地產行業健康發展和宏觀經濟穩定運行。“房地產稅改革的第一步是遵循稅收法定原則，加快立法保障。其次，要解決行政職能交叉和歷史依據繁多的問題，還需要一系列制度改革同步推進，在不動產統一登記的基礎上建立對房地產價值的合理動態評估制度，並促進收入分配和個稅改革同步推進。”
中行報告指出，針對近期樓市出現的新現象、新問題，既要立足當下，通過提高差別化調控政策的精準性，防範房價上漲預期向全國蔓延，更要著眼長遠，通過完善租賃市場、加快土地供給等，促進調控長效機制建立和落地。具體而言，未來調控政策的精準性將進一步提高:一是對前期已實施較嚴格政策的一線和部分熱點二線城市，政策將保持定力和壓力；二是對本輪房價上漲過快的部分二三線城市，將強化地方政府主體責任。及時調整去庫存政策，實施更嚴格的限貸限購政策等，打擊投機炒作風；三是加大對政策漏洞的修補，既有效保護剛需購房人的利益，又要充分運用“互聯網＋大數據”，有效甄別多次通過假離婚、社保繳納、父母親屬投靠等獲得購房資格的情況，並採取限制措施；四是大力整頓和規範市場秩序，加大對搖號過程“茶水費”等現象整頓，治理房價“倒掛”現象，可考慮在限價房價格與市場價出現較大差異時，轉為共有產權住房；五是引導人才引進政策迴歸理性，將“人才安居”與“租購併舉”相結合。
就金融監管而言，中行報告建議，構建房地產金融風險預警體系，防止居民過度加槓桿。對於首套住房需求，要採取優惠的首付比例和長期、穩定、低息的信貸支持；對二套房及以上可進一步提高利率和首付比。
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