幾乎所有的經濟學家們都在用中國的情況與國際的情況對比，去討論中國的經濟問題，特別是對比討論中國的房地產問題。但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別。也只用一些名詞套用卻忽略了這些名詞的內在含意，忽略了產生這些名詞背景的原因，因此在社會中造成了極大的誤解和錯判。但卻對官方的政策制定產生了極大的影響，導致各種行政調控對市場產生了逆向發展的引導作用，並一錯再錯的誤導著中國的經濟和民心。

我僅舉幾個常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。

房價收入比誤導政策

這是個衡量房價和國民收入之間的關係，平衡市場價格與購買能力的比例，也是一個重要的判斷市場房價的指數。

國際的房價收入比定義為：國民收入的中位數，每套住房面積的中位數與房屋價格的中位數，三者之間的關係。

之所以用中位數作為基礎是不論奢侈性消費的情況 ，只兼顧社會的中位以下水平。

購買力的中位數是指居民的中位數收入水平，兼顧著中位數以下的消費能力，而不計算高收入者的消費能力。

房屋面積的中位數同樣是指全社會住房水平的中位數標準，高於此標準的則為高消費能力。

房屋價格的中位數同樣是指全社會每套住房價格的中位水平，而非指含高消費的特殊產品。

中位數堅持的是以社會中位水平的情況，以保護和兼顧低於中位數水平的家庭住房問題而不計算高消費的水平。

中國在計算物質指數時，同樣把一般消費品納入指數，而將奢侈品消費排除在外是同一意思。

但中國的住房價格卻從未公佈過中位數，而是使用的平均數。平均數的最大誤導就是將高消費的水平併入其中而對市場產生了巨大的誤導。

當社會用平均數去計算收入水平時就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房價時不但提高了房價的水平，同時忽略了低房價商品的存在並在市場引發漲價的恐慌。同時不使用住房面積的中位數也會提高了全社會的住房要求和標準，產生過度的追求。

2016年底的數據是全國平均房價超過萬元的城市19個，其中平均房價超過2萬元的城市9個，全國平均房價不到8000元/平方米，但中位數則不到4000元/平方米，相差近一倍。

2016年底長沙市（含區縣）平均房價為7000多元/平方米，最低價2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位數不到4000元/平方米，大約也與平均數相差近一倍。

上海市最高房價為30萬元/平方米，最低則只有2萬多元/平方米，平均價約為5.4萬元/平方米，中位數則不到3萬元/平方米，也幾乎相差近一倍。

可見無論是城市還是全國，平均數與中位數之間的差距大約都在40%以上，平均數大大提高了市場對房價的認知。

中國城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米，但中位數則不足50平方米。許多學者都按每戶90-100平方米計算房價，這就大大抬高了房價的總量。

房價的平均數和房屋面積的數據遠大於中位數就會使計算中的總房價遠超過按中位數計算出的結果，並讓這個差距遠遠的大於50%，變為成倍增長了！

當中國計算收入時通常會按統計局公佈的人均收入或職工收入計算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入卻並非主要來自於工資收入，這就讓平均收入的水平大大低於實際收入水平。

國際上的計算中位數收入時，則在收入中包括財產性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計算範圍出現了極大的差異，並使計算收入比時出現無法對比的情況。

因此中國所有的專家、經濟學家們喊出的房價收入比都是與國際計算非統一標準，並具有極大偏差和欺騙性的計算。完全不具有對比性。

我也無法計算出完全按國際標準計算的中位數的房價收入比，但我知道目前公佈的這些房價收入比都是被嚴重擴大了現實差距的不正確數據。

正是由於這種用平均數而非中位數的統計方式和宣傳作用，導致的結果是不但沒有讓高房價的那些房價下降，反而在把那些低房價的房價大大拉高，向平均數靠攏了。

當我們試圖用平均數控制地方的房價漲幅時，造成的結果是地方政府不得不將原並未納入市區統計範圍的區縣的低房價都納入統計中去平均，以降低名義的平均房價。卻大大提高了原來較低的房價，造成部分城市名義均價的下降，但全國房價的普遍上漲。

因中位數的管理是以保護中低收入家庭住房需求的管理，以平均數為主的管理則是不負責任的一種市場管理。限制的是提高生活水平和城市建設的作法，讓中國的城市建設僅為滿足於當年的需求而失去了長遠。

中國歷史上曾用控制建築費用的方式建設了大量低品質的住房，造成大量危舊房和棚改區的出現，造成了極大的浪費，今天難道還要繼續重複的走這樣的老路，再建一些要幾年後就被淘汰的建築嗎？

《平均的終結》一書中早就將平均數這個嚴重影響科技進步和發展的判斷標準廢除了。但中國在明明已有中位數的國際標準的情況下，仍然堅持用平均房價來判斷和管控市場，必然只會對市場和管理帶來極大的危害，而絕不會帶來任何益處。

中國住房私有化率

與市場化程度無關

這在國際上是衡量一個國家個人和家庭持有私有產權住房的重要指標，即反映了市場化程度，也反映了家庭私有財產的分類比重。

但在中國這個指標與市場化程度無關，與家庭財產分佈有關。

曾有許多的專家、學者認為中國的住房私有化率遠高於發達國家，認為這是一種市場化程度高的標誌，併為此而高度驕傲和自豪。同時認為這是中國房地產市場潛在的存在巨大泡沫的一個信號。

但這是一個完全錯誤的判斷。

中國從城鎮住房私有化率的角度看，確實比發達國家都高，如加上中國農村的宅基地制度下的農村自有住房率，這個住房私有化率就更高了！

可惜的是中國的城鎮住房私有化率與中國的住房市場化無關，而是中國計劃經濟制度下的長達五十多年的住房福利分配製度造成的結果。

1949年中國政府頒佈了一項命令“城市中的一切住房歸公”。除少數私有住房之外，沒收了原政府和被打倒、清除對象的所有住房，改為了城市住房福利分配製度。尤其是公私合營之後，又將大量的私有住房改為了公租式住房。

正是因為這種政府分配住房的制度背景，因此在確定工資、勞動報酬收入中，剝離了住房購買和支出的因素，降低了應支付的人工成本。換句話說是政府支付的工資和勞動報酬中從來就沒有住房購買和支出的部分，也消滅了市場中的住房商品化生產與交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因為“先生產，後生活”的政治主張，重在投入經濟而極少投入住房。

1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米，但到了1978年改革前，城鎮人均居住面積下降為3.6平方米，不但沒有增加和改善住房條件，反而更差了。

上世紀80年代之後，才加強了城鎮住房的建設和福利分配，直到1997年23號文件停止住房福利分配之後的數年，這種住房分配製度才停下腳步。

這五十多年的住房分配又通過房改的辦法，實現了城鎮住房私有化率的大幅提升。這種房改中既包括了政府、單位分配的住房，也包括了因市政建設、城市改造大量拆遷、安置的住房（還包括單位機構以商品房價格購買後，實物分配的大量住房）。房改房的低價購置，將住房轉移變為私人財富，是對歷史低工資的一種補償，而非市場化形成的結果。

因此國際上的住房私有化率的擁有者，多為中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解決住房問題。但中國福利分房之後的私有化，則並非以收入劃分，最低收入家庭的住房私有化率高達72%，且有5%左右的家庭擁有兩套以上住房（如拆遷所得和雙職工雙單位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率為90%，兩者相差並不多。

中國自1997年開始實行住房商品化、市場化之後，開發商全部建設的純商品房僅為9000萬套左右(扣除開發商建設的非商品房套數，如經濟適用房、限價房、安置房等)，不到全部城鎮住房總量的30%。即使不計其中一些為單位購買進行最後福利分配的部分，那麼真正靠市場化商品房擁有私有住房的比例也不過30%而已。

因此可以看出中國靠市場商品化擁有住房私有化率的總量不超過30%。而大量則是靠非市場化的福利分配之後房改形成的住房私有化率，因此中國的這個指標無法與國際的指標對比，也並非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的標準極低，並不能滿足現代已日益增長的生活消費。

80年代之前的住房分配幾乎是低標準的建設，大多是面積極小的，無完整生活設施的住房。如五十年代上海的紡織工人住進的新房，如今已經不得不拆除重建了，大多數臥室只有6-8平方米。許多還是共有廁所，無廚房，更不用說洗澡的設施了。

80年代改革後的標準也很低，一居室不大於40平方米，二居室不大於60平方米，三居室不大於80平方米，直到90年代，超過100平方米的住房設計是要有高知、高幹指標的。因此佔住房私有化率50%以上的住房是低標準的非商品化設計的住房。

即使是初期的商品住房，大多也維持在這個低標準的水平上。雖然有了獨立廁所和廚房，但卻沒有燃氣、沒有熱水，沒有洗浴設施，連刷牙都要擠進廚房去取水。至今這些低標準、小面積的住房仍是城鎮中的主力軍。

之所以中國的住房私有化率高，和個人財產中住房比例高，並非市場化之後人民的自由選擇，而是福利分房制度造成的必然結果，是政府用住房資產彌補歷史上工資收入分配不公所造成的。與中國的住房市場化程度無關，也與消費者購買能力無關。更不是反映中國經濟的發達程度，也同樣不能與國際上大多數市場化國家的住房私有化率相提並論。

根據統計局調查中國城鎮中還有大量的私有住房是自建房。這些自建房統計在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且無法在市場中公開交易，這一比重也很高。

由此可見一個非市場化經濟的國家在改革之後才進入住房市場化20年左右的時間，商品化程度和數量都極低，並不能僅用國際通行的住房私有化率指標去衡量和證明市場中發生的變化，更不能證明市場中的泡沫！

以房屋總市值推論

中國房地產泡沫是錯誤的

國家房地產的總市值既是一個國家城市化發展的標誌，也是一個國家房地產在國家經濟中總量的衡量。

據第一太平戴維斯2016年8月的預計，中國的房地產市值約為270萬億元人民幣，為2015年國內生產總值67萬億元人民幣的4倍，隨後又測算稱，已達300萬億元市值。最近則在某些專家、學者的口中稱為已達450萬億元，還有些與美國的房地產總市值約為26.8萬億美元相比，認為中國的房地產已出現了嚴重的泡沫情況。

根據國家統計局和住建部公佈的兩個數據看，中國城鎮的住宅總量約為220億-245億平方米。1997年房改之後竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約佔70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進入市場銷售計算，並且全部按2017年全國平均住宅房價8600元/平方米計算，其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設施等因素，高算總值不超過150萬億元，合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進入市場銷售的部分，則會估值更低！

中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建築，三四線城市則是剛剛進入大量進行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標看，並不能解決完三四線城市的全部問題，而五六線的城鎮又會如何呢？

僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴重。許多住房根本不具備商業價值，連中央政府都不得不動用大量的財力給以補貼，支持拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個大中城市之外，還有590個城市和眾多的縣鎮，其住房情況仍有待改善。

實現小康和現代化目標

城市化率應超70%

一個國家的城市化率與這個國家的經濟發達程序密切相關，也與人民的生活水平和富裕程度相關。全球城市化率的高速發展則是集中生產能力、資本能力和第三產業發展的必要條件。

1800年之前全球幾萬年所創造的GDP約佔全部總量的5%，1800年之後的GDP則佔歷史總量的95%，是因為1800年之後城市化的高速發展帶動的經濟高速增長，經濟的增長又反過來推動人口向城市集中，加速了城市化的發展。

1800年到2010年全球的總人口量增長了6倍，但全球城市人口的數量增長了60倍。2006年全球城市的總人口數就超過了農村的總人口數，發達地區的城市化率已經突破了80%，欠發達地區的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經超過了53%，並且仍在高速增長。

但中國的戶籍人口城鎮化率僅為42%，低於欠發達地區的城市化率水平。按常住人口的城鎮化率計算也僅為58%不到，遠低於發達地區的水平。

中國要想實現小康和現代化的目標，至少城市化率的水平應在70%以上，否則無法實現經濟的增長和人民收入水平的提高。

但中國的真實城市化率水平極低，正是因為戶籍制度的限制造成的。目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多，於是就無法充分享受城市化帶來的公共服務和資源優勢，如子女入學、家庭成員的醫保、退養等，都未能充分的實現城市化的條件。

而非戶籍人口的城市化，則是假城市化。這些非戶籍人口的城市化中，絕大多數人的生活保障與收入來源，還依賴於農村，仍離不開承包地、宅基地，更不用說子女入學、退養、醫保等其他問題了。因此凡是不能實現收入來源於城市而非農業的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指標不是指人在哪裡住，而是指你的收入來源來自於農村還是來自於城市。

發達國家中許多人，特別是退休的老人並不住在城市，但他們的收入來源於城市，仍被計算在城市化率中。

在中國的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬，上海也同樣，廣州和深圳則出現了非戶籍人口的數量遠大於戶籍人口的情況。

廣州最新公佈的情況中，戶籍人口為911.98萬人，非戶籍常住人口則為967.33萬人，非戶籍人口超過了戶籍人口。20-50歲的勞動人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購房的外來人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫療、參保等社會保障方面處於較低水平。子女就讀公辦學校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動者未簽訂勞動合同，約四成以上的沒有參加“本地統籌的城鎮職工基本養老保險”，四成以上的人員無醫保治療。

廣州的這種情況可以說是所有城市非戶籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見中國的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來源，或只有部分收入來源於城市，這種情況並未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來自於農村。

這種名義上的城市化率不但不能與國際對比，也不能證明農村人口的真正轉移。不能改善農村的發展情況，也並未真正解決名義城市化率中的住房問題和人民生活質量提高的問題。

中國的城市化率提高將是影響中國經濟增長和房地產市場發展的重要問題。

住房面積不分青紅皂白

的說法很不可取

住房面積統計既是市場需求與供給關係的一種衡量，也是人民生活水平的一種標準。既反映國家經濟發展和人民生活水平之間的關係，也反映住房水平和居住條件的改善。

住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶均面積的大小，三是套均面積的大小。前者反映的是城市人口數與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶數（即居住單位）計算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場供給情況的變化。前兩者以人和家庭計算存量住房，三是以建築本身的情況按獨立套數計算與人無關，但三者都反映市場中的存量與新增供給的變化。

1.人均住房面積：在中國的歷史上早期這一統計為人均居住面積的統計，因為那時大量的住房為非成套住房，沒有廚房、廁所的面積，更沒有樓房中分攤的地下室、電梯、樓梯等面積，因此只計算居住面積。1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮人均居住面積為3.5平方米。

直到上世紀80年代大量的住房建設在福利分配的制度下，為儘可能的減少建設成本，增加居住面積，因此住房建築儘可能減少非居住面積的配套面積。如幾乎所有的住房無廳、小廁所、小廚房。北京市前三門大街大量建設的居民樓都在設計中沒有門廳的設計。那時的拆遷政策也只計算居住面積，不把其他面積計算在補償範圍之中。廳按一半計算面積，因此拆遷房的建設也大多是無廳的設計。在以居住面積為統計基礎時，住房建設中配套的廳和廚房、廁所都大大的被壓縮了，更不用說有洗浴條件了。

大約90年代中期才有了廳的設計，並在住房商品化之後，讓廳變大了。廁所也變成了衛生間，廚房也不再是轉不過身來，放不下冰箱的小廚房了。

以後中國的住房統計也從居住面積變成了建築面積，但在建設面積的房產證登記中（銷售中）都包括了建築配套面積，即公共分攤面積一欄。

在住建部（當時叫建設部）88號令商品房預售管理辦法中，曾規定銷售住房可以按套內面積或建築面積分類計價。但由於產權證登記中都將兩者合併登記為產權面積，於是就又有了分攤率的特殊名詞，指產權證面積中套內面積和公共分攤面積之間的比例。這是典型的中國特色。

在不同的樓的建設中，這個分攤面積的分攤率差別巨大，如無電梯、無地下設施的大多樓梯、消防梯的分攤比例和門廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分攤比例提高了。多電梯、戶電梯含地下車庫通道電梯的則分攤比例更高。有的豪宅分攤比例高達30%，即一套產權證面積為100平方米的住房，套內面積僅為70平方米，其餘均為公共面積。

因此在中國的人均建築面積中計算的住房面積無法與國際的接軌，正是因為分攤面積的部分無法統一。在國際的人均住房面積計算中，是指套內屬於私人使用的面積，如德國是以建築分戶牆中心線計算的，美國是以戶門內面積計算的等，而只有中國是含有公共分攤面積的，因此在與國際對比中會出現極大的差異。

如現有中國統計公佈的城鎮人均建築面積約35平方米，實際與國際對比時應扣除20%以上的公共分攤面積，則就只剩28平方米了，中國大城市的人均住房面積標準低於全國平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分攤面積之後則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛生間和門廳，居住面積就會更低了。

在中國自以為住房已經能滿足城鎮人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個很高的數了，但實際的情況並非如此，尤其是在國際對比中就相差更多了。

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