文 l 盤和林
據克而瑞研究中心最新發布的統計數據，截至6月30日，排名前一百房企合計銷售規模接近4.6萬億元，同比增長36.5%，有25家房企半年銷售額達到500億元以上，超過400億元的有33家，這些企業今年全年銷售額皆有可能跨入千億門檻。
隨著近幾年地價的飆升，再加上各地調控樓市政策越來越嚴，房地產企業的利潤空間受到擠壓。
數據顯示，全國300個城市成交樓面均價為2690元/平方米，環比增加5%，同比增加10%，其中住宅用地的成交樓面均價達到了4667元/平方米，環比增加了2%，同比增加比例達到了33%。
與不斷上升的地價相對應的是各地的樓市調控政策也越來越嚴。如新興城市東莞，長沙等，“限購”、“限售”、“限價”等策略並行，使得當地房價在近幾年幾乎保持穩定，沒有出現較大的上漲。
地價、房價雙重壓力下，房地產企業依然能保證盈利的關鍵在於高週轉。
我們可以看一下房企三大巨頭萬科、恆大、碧桂園的週轉率有多麼 “恐怖”。此前，萬科的“5986”策略曾讓行業震驚：拿地5個月動工，9個月銷售，第一個月售出八成，產品必須六成是住宅。該項策略使得萬科在拿地一年半的時間裡，就能夠完成資金的大面積回籠。
再對比一下恆大和碧桂園，恆大要求公司六個月開盤，首開去化率要達到60%；碧桂園要求4個月開盤，5個月現金回籠，6個月資金再週轉。
從經濟學角度來說，將資金從現金形態——貨幣形態——現金形態這三個環節完成循環一週，稱之為週轉天數，如果週轉天數越少，則週轉率越高。
正如上文所說，當前土地成本在逐年上升，且大部分房企都在負債經營，例如幾個巨頭的負債率均在50%以上，資金成本同樣非常高昂，再加上各地樓市調控政策不斷出臺，市場競爭越來也激烈，依靠原有的土地增值和粗放型管理所帶來的盈利難以滿足公司的發展要求。
三大巨頭如此高的拿地開盤效率，從根本上加速了公司的回款速度，提高了公司整體利潤率和資金週轉率，縮短了建設期間的時間成本，可以為公司贏得非常可觀的利潤。
高週轉戰略主要體現在以下幾個速度的極致。
首先是團隊速度。三大房企的普遍特點是要求團隊建設要儘早，團隊組建時間決定了投資談判、風險識別等程序的時間，越早完成，對後續開發越有利。
其次是融資速度和營銷速度。主流房企通常在拿地建設之前就已經敲定合作伙伴，解除了資金後顧之憂。營銷速度則主要在於賣得快，根據當地實際情況精準定位自身的產品，保證產品適銷對路。
最關鍵的就是設計速度了，這也讓與房企對接的設計院叫苦不迭。而主流房企大多采取的方式就是標準化，一切新項目產品均選自產品庫，通過規範化，標準化設計，縮短週期，實現產品快速入市。
各大房企能夠在壓力下突圍，與佈局城市剛性需求的增加也密不可分。如今，房企大多注重佈局二線城市，新興城市。隨著近些年此類城市“搶人大戰”的爆發，大量人才流入市區，他們的落戶居住需求保證了房地產行業的火熱程度。
房地產企業高超的營銷策略也是保證他們高盈利的原因。
以恆大為例，恆大在整個營銷過程中有著一整套的營銷策略。從最開始的營銷管理團隊組織架構、到成立營銷中心配備專職人員負責前期工作、再到銷售代理公司和全案廣告公司的選擇，以及銷售中心，樣板房的建設方案，最後到開盤工作計劃，發佈會和回款管理，恆大都有著非常明晰，系統化的處理方案，這些都保證了他們的營銷效率和成功率。
近年來，恆大引入互聯網營銷，構建“恆房通”平臺，將實體營銷和網絡營銷聯繫起來，要求從上至下所有人員都要參與到推廣恆房通的過程中來，為公司帶來了大量的客戶。
最後，高週轉可以說是房地產企業能夠在夾縫中得到發展的法寶。 當前，國家正在努力地調控樓市，促使房屋迴歸居住屬性，而房地產企業正應順應時代潮流，在這個大環境下找到自己的發展方式，為自己贏得盈利空間。
（作者盤和林是中國財政科學研究院應用經濟學博士後，系地產深度報道專欄作家，本文為作者個人言論，不代表地產深度報道觀點）
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