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从近期一线城市的商业地产存量增幅，可以想象未来十年的竞争会有多壮烈，绝非三言两语能说完剧情。
2016年全球新建购物中心1250万平米，中国以575万平米新建面积占据全球最大份额。资本的逻辑倾向于投入回报大于经济增长的项目，大者恒大的竞争力就会更加剧。
商业地产的马太效应非常明显，北上广深的回报率会比较稳定。即使如此，还是会有很多的变数。
如何应对未来变化
所以，很多人常问一个问题：“在未来的十年里，会有什么新变化？”
但是，却很少人有会这样问：“在未来的十年里，有什么不会变的？”
这么问的原因，主要有两点：
1、能掌握十年增长的核心，必然是你值得经营的事。
2、有效增长的策略，必然是建立在未来生态的应对。
未来的十年除了是资源之争，还是一场内修之争，就算提前想多了也很值得（见笑了）。言归正传，真正影响商业地产的增长核心是：
坪效变量
国内商业地产商很少会以商户坪效的角度来考量，然而，策略的关键点就在于这个“变量”。
首先排除不符合硬性条件的变量。零售经济85％来自线下实体，但大部分是零散的（感觉没赚到什么钱），小部分集中了（投资回报率很好）。所以，什么是地段好？
了解坪效变量，会对开铺选址以及买／租写字楼的判断会有点帮助。其实细节很多，只写大致方向：
比如半径500米范围内，没有8－10幢以上的甲级写字楼（或住宅大楼）、没有地铁出口的商圈、商场的商铺净高不到3米5以上，任一条件少一项，坪效至少下降30％。
只要脱离这些硬性条件的商业地产，不会有高频次消费、不会有号召力的头部企业进驻，大多数开发商也不会自持，会切开散售给小商户加速资金流转。
这样的商业地产通常投资回报很难到5％，要引来流量、提高坪效的商铺经营更是难上加难。
而好的地方，只会更好，无论是租金回报还是店铺经营的效益。从观察人潮的热力点，可经营的地段大部分是前面提到的范畴里：
热力点就是人潮聚集的多寡（不同的获取样本，人潮分布情况会稍微有所不同）。重点是，热力点是聚集化的，越聚集的地方转型新零售、进行O2O的效益也会更好。
红色的热力点也参杂了外地游客到访的原因。所以，为什么有些大型购物中心的主力店会扎堆的靠拢，更多的是品牌形象宣传的作用，为的是放眼全国的经营。
另外，青绿色的热力点是一般商家比较容易进驻的，也有一些硬性条件：
- 半径500米范围内有两座知名大学（或两家大型购物中心）的商圈；
- 有历史积累、能代表城市文化的小吃一条街（或购物一条街）的商圈；
- 通往近郊知名景点，距离高速路口500米内占地千亩的休闲购物中心；
这些硬性条件说到底，基本都是消费行为的惯性，能形成聚拢效应就会有更好的增长机会。简单来说就是：向好靠拢，好会更好。
经营关键是坪效盘活，赢过成本
关键是盘活商业空间的变量
从城市规划到购物中心都是同理，完善业态是宏观的，是需要刻意引导的逐步过程。可以阅读 黄奇帆3万字长文解读经济大势 ，非常精辟的报告，把投、融、活、退的阶段都讲全了。
回到商业操作的本质问题，以购物中心来说，除了地段和商家的展店策略有关之外，还有什么原因让商家愿意进驻？
答案是：购物中心本身具有吸引人潮的赋能，也就是“主动造势”的能力。
象征地标活力的主动造势，购物中心的经营和商家的经营，两者是相辅相成的。
这么说吧，资本化的增长分为两种，一种是讲究“规模”，一种是讲究“效益”，坪效就是效益的体现，主动造势就是企图拉动效益的展现。
以目前零售经济到商业地产的情况，都是供过于求的状态，如果是以成本为主导的商业地产，招商能力和业态运营能力通常就会偏弱。
从表象来观察，就是那种连造景都很敷衍的、装置艺术很简陋的，或是只有“创意产业”这样的抽象口号而没有具象表现的，效益增长绝对乏力。
举一个有趣的现象，香奈儿为什么要开快闪店？从财务报表很明显的看到，再大的品牌也需要持续注入活力。
现实就是这样，能带动消费力（效益）的，永远都是靠着一种披着表层的东西。在未来十年里，商业地产的营销、运营人才是一种稀缺资源。
主动造势提高坪效的变量要素
那么，主动造势提高坪效的变量要素有哪些？
1、施力点或是差异化，全是一个意思，都是在层层筛选的过程之后，找到自己有利的位置。举个简单的例子，可以这么看：
方块大小就是支出占比
也就是说，从消费者习惯的支出比例上，找到对自身有利的施力点，产生独特经营的定位，然后逐步扩大经营生态。
施力点除了确定招商的重点方向，也是定义场景化营造空间的方向，一座购物中心的施力点越多当然也就越好。
整个商圈生态、某些购物中心一定有特别强劲的经营类别，对经营同样类别的商铺，就非常适合入驻。
总之，了解一个商圈、一座购物中心的生态规划还是挺值得的事。
2、所谓的场景化营造空间，是以公共空间赋能，来提高商业空间的附加值。
比如说环保、时尚、艺术、二次元、多媒体科技可视化等，公共空间的装置（包含外围广场）或内部庭廊举办的活动，要和经营主力类别达到相辅相成的效果。
以主力店和潮牌为施力点的上海iapm（新鸿基）活动和品牌、经营的关联性级强
另外，对于一站式大型购物中心综合体来说，公共空间布置的场景以及举办的活动，可以按每层楼的经营属性进行相结合。
如果还能搭配错落规划的餐饮区域，让人潮可以引流到最顶层，那么商家的坪效就会提高许多。
餐饮和电影院是人潮驻留的基本配备，单靠这些是不够的。另外，儿童教育（游乐园）、蛋糕烘培、美妆美甲、健身SPA、手工创作、生活讲座等体验业态也是一种赋能的主流方向。
总之，无论是定期或长期的活动，黏度，才是购物中心的主要作用。无论是商家还是商业地产，对于人潮驻留的体验业态，都是值得经营的方式。
3、多元化空间运用包含集会讲座、展览、内购会、休闲活动中心等短租功能。
将公共空间与进驻的商家，或是第三方策展进行合作，带来的是1＋1>3的人潮效果，而且带来的是优质的消费者。
或是将难引流的区域、人潮较少的楼层，或是较难产生销售的楼层作为VIP积分兑换（退税）的专属贵宾服务楼层，提高优质客户的忠诚度是很好的办法。
目前很多商业地产高楼层作为写字楼销售（或长租），如果有个健身中心的写字楼其实还蛮吸引人的，比如曼谷新的住宅楼盘都配置泳池和健身房，这些对于提升坪效的价值非常有帮助。
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总之，消费者是分层级的，用空间提供独特服务留住优质的消费者，是聪明的。
说这些，不是在提供什么指导建议，只是在寻找商铺的时候的判断。当然，有能力投资一个帮我赚钱的商业地产，会更爽气。
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