碧桂园，恒大，万科，
富力万达，保利……
全国排名前30强的房企，
已有15家在淄博拿地；
经开区、文昌湖……
淄博中心城区土地供应不断增加。
这些将会对淄博住宅市场产生怎样的影响？
淄博住宅市场未来走势如何？
近日，山东易韬置业顾问有限公司董事长、淄博地产研习社联合创始人程海峰围绕当下淄博房地产市场的热点话题，对目前的淄博住宅市场情况进行了专业分析。
关键词一：50% 5.3万套 两年半
50%
易韬市场部监测数据显示，全国房企30强，目前进入淄博拿地的已经达到15家，占比50%。
排名全国前4的碧桂园，恒大，万科，富力万达在淄项目都已经启动，保利也已落地淄博。绿城，金科，世茂，旭辉，中梁等更不必说，还有更多知名房企已经在赶来的路上。再加上民泰，天煜，中房，创业，金鼎，鲁中等众多的本地实力房企，今年下半年的淄博楼市可谓群英荟萃。淄博迎来了一个真正意义上的品牌年，购房者选择增多。
5.3万套
程海峰表示，随着去年下半年来的土地释放，淄博中心城区住宅供应量不断增加，易韬市场部监控数据显示：
目前张店区、高新区和经开区组成的淄博中心城区在售住宅项目现存房源一共900余套，连同在售项目后期加推货量共约1.1万套。
2017年淄博中心城区（含张店区、高新区、经开区）住宅土地累计拍卖土地1876亩，可形成住宅建筑面积供应量303万㎡。
2018年截止目前，淄博中心城区住宅土地累计拍卖土地1447.37亩，可形成住宅建筑面积供应量212万㎡，正在公告住宅土地可形成住宅建筑面积供应量2万㎡。
因此，2018年淄博中心城区潜在住宅建筑面积供应总量约为
517万㎡，按照单套面积120㎡计算，折合住宅约4.2万套。综上，淄博中心城区住宅在售及已知所有未来有效供应保守估计为5.3万套。
两年半
去化方面，程海峰依然用数据说话：据易韬市场部监测数据显示，张店、高新、经开三区组成的中心城区 2014 - 2016 年住宅去化量逐年增加（除2017年，因为库存见底略有下降）。淄博中心城区2014年实现住宅销售 161.7万㎡，折合销售套数约1.3万套左右。2015年实现住宅销售 213.4万㎡，折合销售套数约1.7万套左右。2016年实现住宅销售 292.5万㎡，折合销售套数约2.3万套左右。2017年实现住宅销售 254.5万㎡，折合销售套数约2万套左右。
淄博中心城区按照1.8-2万套/年的年均去化量，目前淄博中心城区有效供应的5.3万套房子，去化周期约为两年半。
关键词二：供需平衡 再分化 拐点后延
供需平衡
根据易韬市场部对政府供地的策略分析，36个月以下的库存周期，政府一般要加大供地，而36个月以上的库存周期，政府一般要严格限制土地供应。
从2014年以来，房子从供大于求再到供不应求，再到今年的供需再平衡，市场已经走过了一个循环。如果下一步继续加大土地供应，那么市场的潜在供应将会压力大增。
再分化
程海峰表示，从市场监测数据看，预计从今年下半年开始，老百姓的选择将会出现一个很好的窗口期。淄博新区、经开区出现的大量品牌房企项目，让购房者不仅能买到房子，也能买到更好的房子。体量大、品质高、户型好，这将是淄博房产市场的典型特征。
淄博楼市的一个重要特征将是再分化。品牌房企多了，供应量增加了，并不意味着购房者有足够的时间去挑挑拣拣。淄博改善需求还在释放，优质的项目依然炙手可热。新区和经开区的一些优质项目，未必要参考两年半的去化周期，估计可能一年半载就卖空了。就像李嘉诚说的，好地段好价格不愁卖，价格相对不敏感。
拐点后延
程海峰表示，根据鲁中晨报今年4月份的报道，截至2017年年底，淄博市常住人口城镇化率达70.26%，高于全国11.74个百分点，高于全省9.68个百分点。这意味着淄博楼市主流需求正从刚需买房、进城首套房过渡到改善住房。去年以来淄博中心城区的主流需求就是改善，张店客户再改善，五区三县客户换房到张店。因为优质资源集中在中心城区，五区三县的人口在往中心城区集聚，中心城区占全市的房屋销售总量的比重在逐年加强。改善潮还在持续释放之中。
所以，对于淄博中心城区来说，楼市的景气周期的拐点后延是必然的，它比其他区县的市场表现要刚性。
“我估计今年大家看不到这个市场拐点的出现。
明年能看到吗？我们拭目以待。”
淄博中心城区住宅
去化周期约为两年半，
供求基本平衡。
在这种情况下，
房价是否会继续上涨？
政府的限价政策对淄博楼市产生了什么影响？
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