下了一天一夜的大雨，終於開始放晴了！
不歷經風雨，怎能看到彩虹！不知不覺，我們走過2018樓市上半場，對於剛需客群來說，不再需要全款，不再勞神排隊，適合剛需的樓盤多到選擇困難症都要爆發了；但是對於許多改善客群特別是急需換房的二孩家庭來說，有較高品質、靠近主城區的四房住宅卻一直翹首以盼。這一方面緣於四房產品相對剛需和首次改善產品更加緊缺，另一方面則是因為面積段過大、地價相對較高、裝修更偏重高端等原因，預售證獲批遲遲沒有時間表。
那麼問題來了：今年下半年，有哪些面積在150平米-200平米左右、總價在兩三百萬、靠近主城區的深度改善型住宅項目即將入市呢？
今天，成都商報房產發佈就給大家盤點了市區一些有開盤計劃的住宅項目，提前瞭解項目優劣後，一旦拿預售，即可迅速下手！
今天重點盤點的五個樓盤
華潤·金悅灣
華潤·金悅灣
項目地址：青羊區清波路
產品類型：電梯高層
開盤時間：下半年
預計價格：上批次1.8萬元/㎡
裝修與否：帶裝修
房源套數：256套
戶型：203㎡、213㎡、279㎡
容積率：3.0
綠化率：30%
物管費：4.60元/㎡·月
華潤·金悅灣
項目位於西三環外金沙片區，緊鄰規劃上千畝的百仁公園（目前已部分呈現），這也是華潤在成都打造的最高端的項目之一，曾號稱“亞洲十大豪宅”。據置業顧問介紹，目前項目已開始對外釋放即將推貨的信息，有望在下半年開盤，具體時間取決於申領預售證的進度。而本批次產品也是金悅灣最後一批的住宅，涉及7、8、9、11、12棟共計256套住宅，全部為2梯2戶，包括203、213、279㎡共計三種戶型，其上一次開盤還是去年5月，當時均價在1.8萬元/㎡左右。
從戶型和樓棟具體點位而言，三種戶型各有優劣：279㎡戶型的12棟為五房三衛，戶型方正帶獨立衣帽間，樓間距開闊正對小區核心景觀內庭，缺點在於東西朝向，同時由於面積過大總價或超500萬；213㎡戶型為四房三衛，優點在於南北朝向、直面百仁公園，缺點則是臨路，戶型設計異形；203㎡四房三衛戶型相對總價更低，同時戶型方正，各功能區間設計合理，唯一不足在於過於臨近一旁的加油站。目前周邊二手房海亮·樾金沙、保利·金香檳二手房成交價已達2.4萬元/平米。
中鐵建·西派國樾
中鐵建·西派國樾
項目地址：雙流區華府大道與萬順大道交匯處
產品類型：別墅、電梯高層
開盤時間：下半年
預計價格：預計1.8-2萬元/㎡
裝修與否：精裝
房源套數：575套左右
戶型：138㎡、146㎡、168㎡、192㎡、228㎡
交房時間：2020年
容積率：3.0
綠化率：30%
物管費：3.6元/㎡·月
中鐵建·西派國樾
項目位於城南3000畝怡心湖畔，佔地420畝，是中國鐵建打造的西派Top系升級之作，定位於“藝術湖居高端住宅”，項目從整體規劃到園林、景觀、軟裝設計，都是來自國際國內一流大師操刀，同時還自帶集藝術展覽、藝術表演、藝術鑑賞功能於一體的約3000㎡時代藝術中心。目前，包括國樾在內的多宗地塊的樓面地價均已破萬，按照產城思路打造的怡心湖板塊未來也將有望成為城南的又一高端住區。據瞭解，西派國樾作為全新盤首批次產品位於整個地塊東側，包括1、6、7、8棟，戶型在138-228平米，共計約575套。所有戶型均為正南北朝向，建築外立面很洋氣，臥室都是落地窗設計，陽臺面寬最大達到11.5米。
目前，周邊包括南湖逸家、保利葉語、德商華府天驕、九龍倉時代上城等多個小區已經基本售罄或交房，產品更偏向剛需或首改，二手房成交均價在1.7-2.2萬元/平米。而西派國樾的預售還沒拿下，價格尚不能最終確定，置業顧問預估在1.8-2萬元/平米，而即便按1.8萬元/平米計算，138平米的戶型總價也在250萬左右。
麓湖生態城
麓湖生態城
項目地址：天府大道麓湖藝展中心
產品類型：電梯高層
開盤時間：下半年
預計價格：預計1.8-2萬元/㎡
裝修與否：精裝
房源套數：744套左右
戶型：135-200㎡
交房時間：暫無
容積率：4.9
綠化率：30%
物管費：暫無
麓湖生態城
這應該是目前成都高端住宅的代表作，2000餘畝的人工湖加上造型頗具特色的建築，令人過目難忘。最近麓湖將加推的是其比較少見的電梯高層產品“汀院”——位於天府大道地鐵1號線麓湖站西側，在整個麓湖的中心位置，兩面臨市政公園一面臨湖，佔地43畝，容積率較高，主要戶型為135-145、180-190、195-205平米三種戶型，預計總價在260-400萬/套（最終以預售信息為準）。其中，包括大約4500元/平米的裝修費用，包含標配的地暖+中央空調+新風系統、中西雙廚等等。
發哥相信，很多想買麓湖房子的都是衝著這裡優美的環境而來的，其200-400萬級的購入條件，相比其動輒上千萬的墅級產品，應該算是入住門檻最低的一級。除了成都人憧憬的湖居生活之外，這裡也有紅石公園、麓客島、藝展中心等供休閒娛樂餐飲的場所。不過項目自身也面臨一些現實問題：容積率相對較高，居住的舒適度會打一定折扣，小區自帶的社區底商可以在一定程度上緩解麓湖當前商業配套尚未完全呈現的不足，天府新區購房資格，這些都是購房者需要重點考慮的。
中海·御湖世家
中海·御湖世家
項目地址：東三環青龍湖旁地鐵四號線十陵站口
產品類型：疊拼別墅
開盤時間：下半年
預計價格：待定
裝修與否：待定
房源套數：538套
戶型：156㎡
交房時間：待定
容積率：2.0
綠化率：30%
物管費：待定
中海·御湖世家
項目總佔地約100畝，容積率2.0，毗鄰成洛大道北側，緊鄰地鐵4號線十陵站出口。中海於去年取得地塊，並用於打造其世家系，產品以疊拼別墅為主，搭配少量商辦類產品（即將推出）。此外，項目過街數百米就是總面積達10400畝的青龍湖水庫，為高端產品的居住增色不少。項目的住宅全部為正南北朝向，包括156㎡和162㎡兩種戶型。區別於許多別墅產品，該項目的戶型基本都做到了7.4米的開間，保留了別墅的私密性和舒適性，也達到了大平層產品的尺度。三環邊、臨湖、地鐵，作為主城比較稀缺的低密產品，上述要素無疑為項目加分不少。
不過，項目所在的十陵板塊目前仍以老小區為主，且自萬科·金色品之後，區域內再無新房供應，生活配套仍是短板。不過，得益於便捷的交通，項目到達萬象城商圈、魅力之城商圈依然十分便捷。同時區域內有多塊空地，據瞭解，後期區域內將有望引入足球小鎮、音樂小鎮、濱湖廣場等配套，但呈現時間仍需較長等待。
武侯金茂府
武侯金茂府
項目地址：武侯大道鐵佛段與金履路交匯處
產品類型：電梯高層
開盤時間：下半年
預計價格：待定
裝修與否：精裝
房源套數：162套
戶型：165、182、195㎡
交房時間：2020年
容積率：2.5
綠化率：30%
物管費：5.95元/㎡·月
武侯金茂府
項目位於武侯新城板塊，目前這一區域已經聚集了包括金茂、龍湖、保利、中鐵建、中糧、新希望、中德、金科等品牌開發商，這也是2017年成都土地供應最集中的區域之一。作為2017年樓面地價17160元/平米排名第二的“網紅”地塊，武侯金茂府一直備受業界和購房者關注，而其開盤價格也一度成為區域內多家競品樓盤參考的重要標杆。而從項目現場釋放的信息顯示，該項目有望在今年下半年首次開盤。
金茂府是中國金茂旗下的高端住宅TOP級產品，武侯金茂府則是全國33座金茂府中的第26座，在北上廣等一線城市，金茂府已成為眾多名流的府邸和高端住宅的標杆性產品。武侯金茂府也是成都首個獲BREEAM英國綠色建築認證的項目，產品最大賣點在於採用了地源熱泵系統、毛細管網、隔音降噪、全屋淨水等科技系統，完成防霾、隔熱、降噪、淨水等健康生活標準，而這也很好地規避了武侯新城面臨航線之下的缺點。項目總佔地162畝，分三期開發，一期共12棟住宅，以12+1的小高層大平層產品為主，目前其售樓部及佔地1.5萬平米的成都首座下沉式示範區已經呈現，可預約參觀。
置業建議
一、不曉得有多少朋友在拿起計算器算總價，但是今天發哥推薦的幾個盤確實都是250萬元起檻的嗨項目。儘管目前幾個項目的預售證都還沒有下來，但是由於受制於套均面積、區域新房價格、拿地價格等多種因素考慮，這幾個盤的大致總價可估。對於深度改善的家庭來說，在符合限購的條件下，按照第二套首付6成（其中，麓湖二套房需首付7成），可以預先按照200萬準備。
二、從上述幾個盤的共性來看，他們存在以下幾個特徵：
1、從地理位置上看都在成都主城範圍內，通勤及時間成本相對可控；
2、產品更加高端，項目各具賣點和核心競爭力，深度居家的純粹性、舒適性、私密性都屬於目前成都住宅市場第一梯隊的產品；
3、雖然目前成都市面上還有一些好的住宅產品，但要麼遲遲沒有開盤計劃，要麼在加推商辦類產品，而上述樓盤基本都明確了開盤時間表，所以更值得深度改善的家庭等待。
三、對於不小心點進來“內心膨脹”的朋友，如果在墊墊腳就可以夠著的條件下，可以通過賣一套甚至賣二套現有房產的途徑，達到資產的升級置換和深度居家的訴求。
（來源：成都商報房產發佈，喜歡本文歡迎關注原作者）
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