壹
7月10日，西安市住房保障和房屋管理局官方網站上，冷不丁貼出一個消息，公佈了26個截止目前未取得預售證的項目名單，並明確這是2018年的第一批。
在這份告示中，對這26盤進行了提醒：在未取得預售證之前，不得對外銷售以及採取發放VIP卡、內部認購、繳納誠意金等形式變相銷售。
還要求這些項目，“儘快到土地、規劃、建設、城改等部門辦理先關手續”。從這個“要求”可看出，26個項目在土地、規劃、建設、城改等環節存在1個乃至多個合法手續沒辦下來的情況。
並且名言告知，如出現無預售證售房等違法行為，西安市房管局將會嚴肅查處，進行頂格處理。按照過去的做法，“頂格處理”面臨暫停網籤、暫停發放預售證、房企計分等。
第一批公佈的未取得預售證項目名單如下：
這表中雖有26個盤。但仔細看看，還得區別對待：第一類是新盤暫時未取得預售證；第二類是已建成尚未取得預售證；第三類是暫時停工或爛尾了！
第一類的有綠地國港城、萬博府等，是新盤或次新盤，新批次房源或未拿到預售證，而進入該名單，與其他盤不可同等看待。
第二類的有華夏世紀廣場、凱森盛世、香頌國際城、歐羅巴小鎮、匯林華城、安誠御花苑等，有些已交房入住多年，有的主體已完工，但尚未交付，問題存在已久。
第三類的有左岸駿景、漢城湖畔等已停工多時，前期不少人已交了錢訂房，但遲遲手續辦不下來，或項目停工交房延期，購房人為此叫苦不迭。
“問題盤”面對的不僅是預售證沒辦下來，在土地證、規劃許可證、建設工程許可證等辦理環節，也不同程度存在問題，主要有兩大類：城改土地問題較複雜和項目運作資金不夠，部分開發商也因此而被拖“死”。
貳
從西安樓市當前及過去幾年的情況看，“五證”不全的房子不能買，正在被更多人接受。從上述20多個樓盤的情況看，屬於第二、三類情況的盤，雖房價比“五證”全的盤相對低些，個別盤買房人也已入住，但不等於說下列問題就可被忽視：
1、土地證手續辦不下來，房產證遙遙無期。
這類盤都是城改項目，要麼沒有進入西安市城改辦規劃的城改名單，缺乏政策支持，要麼開發商資金實力不夠，或拿著這個項目賣的錢用在其它地方，導致不能按時足額繳納土地出讓金，土地證拿不到，預售證自然就不談了。
即便是房價不高，也或已交房入住，但房產證始終無法辦理，何時能辦下來，不得而知。如匯林華城、華夏世紀等，就屬於此類。因為土地證是辦理其他證件的核心前提。沒有土地證而能辦下其他證件，要麼符合城改政策被特批，要麼涉嫌違規操作。
2、爛尾多時，何時能交房不得而知。
西安的爛尾項目目前還有多個，漢城湖畔項目是西安“漢城”系列三大爛尾盤之一，動工時房企對前景描繪得非常好，要奉獻美好生活給業主，但事情的發展不遂人願，不少人交錢訂房時還是單身，等到孩子都抱手上了，鑰匙還沒拿到——項目爛尾了！
類似情況的還有左岸駿景項目，也已停工多時，其間雖有傳言有機構接手，但無實質性動靜。爛尾樓就不是簡單的預售證的問題了，即便是復工了，還要看前面業主的問題是如何解決的，是真復工還是弄幾個人做做樣子，這個都還得要再看。
3、沒證時價格較低，有證後補差價或退房。
在西安全面規範銷售行為之前，部分證件不全樓盤房價較低，吸引了不少人購買，有些盤也直接說“獲證了，就不是這個價了，肯定要漲”，不少人買了，證件全了之後，也沒有因此而要求加價，這部分人嚐到了“甜頭”。這些盤應該說還是有良心的，目前這類情況已絕跡了。
但現在，居然發生了有證後要求買房人補差價或要求購房人退房的情況！不退的話，開發商反而把購房人告上法庭。幾年前就交錢了，本應該交房了，現在非但沒交房，還要求業主“補差價”，不補就退房，不退就打官司。文景觀園項目的部分業主交了差價後，合約繼續執行；感恩時代廣場的部分業主不答應開發商補差價和退房的要求，被告上了法庭，還沒有最終結果。上表中哪些盤還會發生這種情況，目前不好說。
4、價格雖低，品質卻也一般化。
上表所列盤中，部分項目所在位置還不錯，如凱森項目在東南二環交界處，近地鐵3號線延平門站；華夏世紀廣場在東三環長樂路口堡子村轉盤西南口，近地鐵1號線半坡站等。這些盤位置不錯，價格也比取“五證”齊全的項目要低些，在位置和價格上是很吸引人的，但細看戶型、小區配套、物業服務等，品質真一般。
目前市場態勢下，如證件全了，價格也必定“翻臉”。如北二環辛家廟立交西北口的紅星美凱城，證件不全時5000元/㎡左右，幾經停工復工，去年物價局公示的信息顯示，相隔不到一年，在建部分的房源，均價已到了8500元/㎡，部分已近9000元/㎡。價格實實在在漲了，品質還老樣子！
幾年前價格水平的定位和品質，藉助於市場變化和房價變化，想把因停工、爛尾以及其他原因導致項目建設週期延長的“成本”落到吻合目前水平的房價上，這就看物價局屆時如何控價了！
叄
客觀而言，沒有絕對不好的房子，只有合適不合適自己。“五證”不全的盤到底能不能買？總體上“五證”不全的房子最好是別碰。對於部分盤，還得看情況，區別對待：
1、新建樓盤，項目在正常建設，已有土地證等四證，預售證還沒下來，可以先做了解，對周邊情況、房源及價格等進行考察，確實適合自己，預售證下來後，去買就是。
2、已經全部完工，甚至已經入住，還沒有預售證的，價格再便宜，也不要買。已經買了的，那就認了吧！因為這些盤預售證沒能辦下來，多半是土地證沒有，說明問題不簡單。何必因價格便宜而使自己陷入坑中？如你有跳出坑的能力，那當別論！
3、對於出現過停工還是爛尾過的盤，要看看是在什麼情況下復工的，是有其他房企接盤了嗎，接盤的房企實力和口碑如何？能否保證項目後續進展順利？畢竟誰也不能保證有了預售證就不會再次出現停工或爛尾！
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