如今，人們茶餘飯後關注的最多的還是跟房價有關的問題，大家都在期待房價能夠降下來。從國家開展不動產全國聯網到當前的各種限購、限貸、限價、限售、限網籤，網絡上各種房價要崩盤、樓市要變革的消息應接不暇。
但是理想是美好的，現實是殘酷的，除了北京通州房價有了較大幅度下降、個別地方樓盤微調外，其餘地方的房價基本沒變化，該漲的還在漲，沒有預料中的拋售，只有越來越緊缺的房源和惶惶不安的心情。是國家沒有打到他們痛處嗎？
這次“房住不炒”的調控，讓人看不清調控的套路。
解決剛需吧，首套房貸款利率普遍調高20%，不少地方收緊貸款、取消首套房補；
提高房源供應吧，不少地方限制了土地供應，停止了棚改，延長了審批；
抑制炒房吧，寧德市出臺了新房價格每年漲幅6%以內，剛好超過貸款利率，其中意義耐人尋味；
降低熱度吧，很多城市開始搶人大戰，搞人才引進還給住房補貼，不知是去庫存呢還是在加劇瀕危的樓市。
總之，全國各地，各省、各市展開了各種各樣的調控，政策手段“百花齊放”，有的真調，有的乾脆不得人心。讓國民看不懂國家策略走向，感覺中央只給了目標，地方政府在“自由射擊”。
很多人都在問，現在是買呢還是等呢？越等越漲呢？廢話不多說，今天主要是給大家披露數據來了。讓大家看清房價的資本構成，看一看我們購房者的錢都是流向哪裡。
以下數據來自國家統計局和中國統計年鑑。既然政界披露的都是平均值，那筆者也就拿總量和全國平均數來說話吧。
地方政府通過賣地增加地方財政收入，所收資金歸類在全國政府性基金收入決算中的國有土地使用出讓金。從2007年—2017年，國有土地出讓金收入增加到7.1倍。全國商品房銷售額從2007年—2017年增加到4.5倍。2007年全國城鎮平均工資2060元，2017年平均工資6139元，增加到2.98倍。工資計算的還是收入相對較高的城鎮人員，實在是拖了出讓金和商品房的後腿。
土地出讓金佔商品房銷售額的平均值為41%，最高時為2010年的55.8%。也就是說，我們購買的商品房有近一半是土地出讓金，劃歸地方財政。2018年1月，財政部披露2017年全國財政收入236608億元（含公共預算收入172567億，政府性基金預算收入61462億，國有資本經營預算收入2579億），土地出讓金佔比22%，如果只講地方財政的話，土地出讓金佔地方財政收入的比例就更驚人。吃不吃驚，震不震撼？
那再說說其他數據吧。主要是房地產開發商的的各類資本構成，因為他們要全部轉嫁給消費者。
房地產開發商從買下地到建好房出售前，要繳納的各種稅費：有營業稅、土地增值稅、城市建設、教育附加、企業所得稅等，城市不同、所處位置不同，稅費會有所區別，其中營業稅和附加一般為房價5.6%—6.5%左右，企業所得稅為利潤的20%左右，這裡為了簡單，把所有稅費合計為10%；
全國房均價8257元/平米，用於購買土地的出讓金佔比平均值再降點為38%，計3137元；
建築成本（材料、人工、水電、附屬配套等等）計20%（1651元），沒算高；
開發商向銀行貸款利率6%，計495元；
運行成本5%，計412元；
剩下的就是毛利潤：1735元。
企業毛利潤可能還有一部分灰色支出成本等等，實際會比這個要低那麼點。
以上圖表相信大家已經看清商品房價格構成的本質，到底是誰拿了大頭，誰在暴漲的房價中涉足，誰捨不得這個蛋糕，大家心知肚明。
打擊炒房、打擊房地產暴利、打擊金融資本，實行限購、限貸、限售等調控行為，從全國平均值來看，我認為對房價影響不大。拿全國平均房價來看，從8000降到6000已經是底線，因為6000已經全部歸財政，開發商賠本賺吆喝了。
但是按區域按城市來看，很多城市房價確實是缺乏理性，熱門地段、熱門小區的房價遠遠高於全國平均價。一系列調控手段必然會讓炒房者把多餘的房吐出來，填補真實供需缺口。
另外，國家土地出讓金政策不改，腰斬價我估計是看不到了。除非國家拿自己的地建自己的居民保障房，改變商品房的性質，居者有其屋才會真正實現。
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