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瀛海府真是一个很特殊的楼盘，一期194套房源已经6月份开盘当日清盘了，到现在还有很多人在后台询问。二期都是合院别墅产品，只有52套，目前还有房源。
限竞价房项目中，可以说瀛海府是目前最出名的一个了。
瀛海府其实销售本身极为低调，只有个不起眼的售楼处，连样板间都没有，广告都没打，售楼处连户型图都不让拍，各大房产网站上甚至找不到户型图。
其出名主要源于两点：
- 出色的户型设计，受到买家的追捧，当日清盘；
- 销售过程猫腻多，摇号基本只是个幌子，被住建委立案调查。
优秀的产品设计
先说说户型设计，瀛海府一期只有一种户型，4-9层小洋房，全部都是88平米的三居，88平米的三居我们见过不少了，但是做成双卧和客厅朝南，眼镜房户型，面宽近10米的，在北京的其他限竞房项目中还没见过。更何况，主卧和南向次卧的飘窗以及设备平台全送，北向次卧阳台和客厅阳台半赠，“得房率”超过100%。外加一梯两户，电梯入户，瀛海府一期的产品简直是刚需盘里的极品，把刚需盘做出了高档楼盘的感觉，在限竞房项目里也堪称第一。
但这并不是说瀛海府就没有缺点了，社区偏小，部分临街，周边商业配套和学区配套偏弱；但这些缺点在紧邻地铁和无敌的户型面前，都可以忽略了。400多万就能买一个“完美”88平米三居，还要啥自行车啊。
摇号风波
所以，瀛海府一期的热销，应该在意料之中。开盘当日有约700组客户到场，但是摇号只报到260号，194套房源就销售完了，也就是说还有几百人都不知道自己的摇号号码，据现场的买家回来说，摇到的号码基本都是100之内和500之后的号码，摇号造假也真是不够用心。
6月12日，市住建委执法大队前往瀛海府项目售楼处稽查，现场极为混乱，工作人员先集体消失后又出现，电脑文件密码集体失忆，连销售的房源套数都说不清，公证人员无公正资质，如此等等。
最终的立案调查结果还没看到，但估计是高举轻放，罚酒三杯罢了。经过此次风波和社会关注，希望住建委能全面监控和指导后期的楼盘摇号过程，让北京新房的销售更加透明和公平。
虽然有以上的摇号风波，但是瀛海府的设计，确实为确立了一个刚需楼盘的标杆。但是很明显，开发商是牺牲了部分利益才做出这样的产品的，对于其他新楼盘来说，估计也很难经常见到这样的设计。
其实这种优秀的户型设计和面积赠送，在南方的城市（比如杭州和深圳）是非常普通常见的，但是在北京就很少。更不用说北京过去大量的老塔楼劣质户型，得房率都有低于70%的。总的来说，北京房子的设计落后南方很多，居住舒适程度也相去甚远。
好了，不啰嗦了，下面介绍下瀛海府：
瀛海府项目由中海地产、保利地产、金地集团三大开发商联合开发，限竞价房项目，均价不超过52449元/平米，位于大兴区德贤路瀛海出口东500米，地上住宅总面积为24600平方米。
一期是6栋4-9层洋房，1梯2户，户型均为88平3居，总价为450-500万/套，总共194套房源已经售罄。二期是合院别墅产品，一共9栋，52套房源，主力户型为138平合院。如下图所示，后面两排是一期，前面两排是二期合院别墅。
目前瀛海府二期已经开盘了，合院别墅产品目前还有房源在销售。
瀛海府评级：
地理位置 ★ ★ ★
区域规划 ★ ★ ☆
项目本身 ★ ★ ★ ★ ☆
商业设施 ★ ★ ☆
学区教育 ★ ★ ☆
医疗配套 ★ ★ ☆
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
房价指数 ★ ★ ★ ★
综合得分 ★ ★ ★ ☆
（注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★ ）
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ★
瀛海府项目位于大兴瀛海，德贤路瀛海出口东500米，南五环至南六环之间，距离8号线始发站瀛海站400米。项目距离南五环大概3公里车程，距离南六环大约6公里，同时距离京台高速1公里，因此由京台高速进城比较方便。
8号线瀛海站预计今年年底开通，另外还有S6线，目前还在规划阶段。
区域规划 ★ ★ ☆
大兴区瀛海镇东部及南部的12平方公里的土地上，原有18个村落，4千多户农民，如今瀛海镇靠近南海子公园的景观地段建起了228.6万平方米的高楼，其中绝大部分是回迁楼。
拆迁和腾退进行得比较顺利，瀛海镇就有了不少待开发的地块，现在也算是大牌开发商云集的区域了。瀛海镇过去几年在交通方面改善非常明显，京台高速通车，地铁8号线瀛海站，G104北段改建工程为五环路至兴亦路，全长5.2公里，设计标准为城市主干路；黄亦路也进行了拓宽；京开高速拓宽已完工。北京新机场高速和南中轴路南延，将于2019年和北京新机场同步投入使用。
项目规划有10万平方米商业综合体，将会改善区域内的商业氛围，现在的瀛海一带的商业只是满足基本的生活需求，但是档次不高。
从整体规划上看，瀛海区域将来会是一个纯住宅区域。
项目本身 ★ ★ ★ ★ ☆
瀛海府是一个很小的住宅项目，住宅地上规模区区24600平方米；而剩余的70%建筑面积为商业和公建，其中50%要求自持。项目自建10万㎡商业配套满足基本生活需求，小区与商业写字楼之间有围墙分隔。
小区容积率2.0，绿化率30%，车位比1:1.3，采用自供暖地热（壁挂炉），2019年10月毛坯交付。另外要注意限价房锁定5年。
瀛海府一期一梯两户，电梯入户，只有一种户型，88平米的眼镜房户型，全明格局，9.7米面宽，采光非常好，欣赏一下：
二期的别墅产品一共9栋，全部为地上三层，各栋楼户数不一，4户至28户不同，当然价格也不尽相同。遗憾的是，二期的合院产品，在售楼处销售仍然不同意拍照，我们也只好作罢。合院的户型也非常好。
商业设施 ★ ★ ☆
目前瀛海由于已经有大量的住宅，多为回迁楼，基本的生活商业配套还是有的，但是档次较低。如果想要去高档一点的商业中心，得驱车前往旧宫生活圈的住总万科广场。
根据项目的规划，在8号线瀛海站旁边，会建设有10万方商业综合体，因此未来商业氛围会有改善。
学区教育 ★ ★ ☆
隔壁万和斐丽项目规划了幼儿园，据说有4000平米的幼儿园作为配套。
项目附近还有瀛海镇第一中心幼儿园和瀛海镇第一中心小学。但是很明显，学区教育仍然是瀛海区域的一个弱项。短期内也看不到改善的可能。
医疗配套 ★ ★ ☆
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
瀛海府距离南海子公园大约3公里。南海子公园4倍于颐和园的大小，2倍于奥林匹克公园的大小，也是北京市最大的湿地公园，全部建成后总面积超过11平方公里。南海子历史上就是北京最大湿地，是辽、金、元、明、清五朝皇家猎场和明、清两朝皇家苑囿。整个郊野公园内外的建设都非常好，而且是免费开放的公园，南海子公园已经成为南城最大的“绿肺”。
笔者从南海子公园一路开车前往瀛海镇，沿途的感受是道路宽敞整洁，绿化做得不错，整体密度较低，从大环境来说，还是比较宜居的。
房价指数 ★ ★ ★ ★
瀛海府是限竞价房，销售均价不得超过52449元/平方米。大兴的几个限竞价房的均价都差不太多，但是瀛海府在瀛海区域的位置最好，产品设计最好，得房率最高，因此客观的讲，瀛海府的合理价格应该比附近其他几个楼盘要高20%，也就是说，52449元/平米的价格其实是低估了的，这个价格也是买到就是赚到。
与附近的商品房相比，限竞价房在价格方面是有一定优势的，比如改善型的住宅中铁华侨城·和园的售价是6.7万/平米。
如果与附近的二手房价格比较：
北京城建海梓府，链家上的二手房均价是6万/平米左右；
亦庄金茂悦，链家上的二手房均价在5.8万/平米左右。
另外，瀛海区域有大量的回迁房小区，比如瀛海家园，兴海园，玉璟园等等，而兴海园小区里的带电梯商品房，目前价格在4.4万/平米，当然带回迁房的小区品质会差一些。
总的来说，瀛海府的价格相对周边新房价格有折价，相对周边同品质二手房没有溢价，而且相对周边其他限竞房项目价格低估了。
购房建议：
项目优点：户型完美，紧邻8号线瀛海站，毗邻南海子公园。
项目缺点：部分户型临街；社区小；教育，商业，医疗配套都比较弱；限竞价房5年限售。
瀛海府一期不用多说，买到即是赚到，已经清盘也没什么好说的了。
说说瀛海府二期，我们认为合院别墅来说，是改善住房，那么考虑的维度就不一样了，不能仅仅从地铁和户型来考虑。对于一个改善类产品来讲，社区环境，周边环境和配套也很重要，瀛海府社区比较小，前排别墅都是临街的，而且瀛海区域有大量回迁房，整体环境一般，商业配套档次不高，要依赖于未来自身的商业开发，因此瀛海府二期的别墅产品虽然户型很好，价格尚可，但实际上在改善房里并不突出，也就没能像一期那样热销了。
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