章老師作為PUSCLUB資深業主問題探究員，長年與業主委員會及業主自治幫輔工作中積累了大量工作經驗，今天我們把他的一些經驗拿出來也大家分享。章老師一再表示此類文章觀點僅代表他個人觀點，只作與大家探討，歡迎大家拍磚共同成長！
用“直代同投直優先表決法”堵住業主大會會議漏洞
“直代同投直優先表決法”，就是在召開業主大會投票表決時，每個業主既可以直接投票表決，同時其所在業主小組的業主代表也投票表決，如果業主直接投了票，其意見則以本人直投意見為準，如果業主本人未直接投票，其意見則隨同該業主所在業主小組的業主代表意見。
為什麼這種“直代同投直優先表決法“比單純的業主直接表決法和單純的業主代表代為業主表決法有優勢或者能堵住這兩種單純表決法的業主大會會議的漏洞呢？
我們先來看看採用業主代表代為業主表決法的業主大會會議。
實際業主大會是不同於人民代表大會的，人民代表大會討論的是建立在公權力基礎上的社會公共利益和公共治理，而業主大會討論的是建立在房屋私權力基礎上的共有部分的共同利益和共同治理。因為後者直接涉及的是各自的私人共同利益，所以比前者涉及的社會公共利益要敏感的多，只要業主代表代表業主的真實度和嚴格度上稍有瑕疵（比如選業主代表時流程不夠嚴格合理或不夠透明等）或者業主代表與其代表的業主之間的溝通不夠充分，業主就會感覺其意見被業主代表不真實的代表了或者業主民意被操控了，甚至，當業主知曉的自己權益受到了侵害時，業主連什麼時候開過業主大會、決定過什麼事務都不知道，從而引起業主與業委會及業主代表間的不信任或者衝突。這種業主代表代為業主表決的表決方式比較容易產生小區物權矛盾。但是業主代表代為業主表決的業主大會也有其優點（特別是對於規模較大、業主人數較多的小區），就是業主代表相對業主來說人數較少，採用業主代表代為業主表決法召開業主大會簡單，決定事務方便。
我們再來看看採用單純的業主直接表決法召開的業主大會會議。
用單純的業主直接表決法召開業主大會是目前的主流方式，方式雖然看起來比較科學，但是過於理想，不太適合我國的現實情況，由於業主的參與度低，業主的直接表決率低，就出現諸多困難或漏洞，導致按照這種方式治理的小區的自治，成功的少，失敗的多。更有甚者，有些地方政府機構在一些基層法規中制定一些明顯漏洞的條款，如上海市關於印發《業主大會議事規則》等四個示範文本的通知---滬房管物【2015】177號文的業主大會議事規則示範文本的第十二條 （業主大會表決形式）中就明確寫道：已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，按下列第_項約定方式處理：（一）視為同意，但在差額選舉業主委員會委員或者差額選聘物業服務企業以及表決事項時，該表決票視為廢票。（二）視為不同意，但在差額選舉業主委員會委員或者差額選聘物業服務企業以及等表決事項時，該表決票視為廢票。（三）視為同意已表決的多數票意見。第十三條 (參加業主大會會議業主人數的確定)中也明確寫道：業主大會會議採用書面徵求意見形式召開的，與會業主以表決票送達的業主人數確定。
上述這些條款都是不符合實際和有悖於法理的。明明沒有同意（或不同意或同意已表決的多數人意見）怎麼能視作同意（或不同意或同意已表決的多數人意見）呢？明明《業主大會議事規則》是建立在每個業主的基礎表決權的基礎上通過表決才能產生的，怎麼可能把基礎表決權產生的東西又反過來對產生它的業主的基礎表決權進行否定或重新定義呢？明明只是送達，業主根本就沒有參與表決，業主怎麼就與會了呢？連塞信箱、賽門縫都可叫已送達，每一次當然就都可以輕易做到100%已送達，難道每次業主都真與會了嗎？甚至有時候在業主參與率很低、投票率很低的時候，總共才收回幾張表決票，也可叫100%已與會？這是天大的漏洞！業主大會合法通過的兩道門檻（與會業主必須過半才有效和必須超過1/2 或2/3業主同意才通過）都被撤除，也就是隻要召開業主大會，就必定能夠“同意通過”，並且是實際表決人數越少越容易通過，因為實際投票人裡還可能有反對意見的，但未反饋卻是全部“同意”。這樣的話，開業主大會還有什麼意義呢？不就是業委會說了算嗎？不就是誰拿著公章，誰就是操控手了嗎？這樣做的後果十分嚴重！召開業主大會是最最重要的監督手段，失去了業主大會的監督，什麼後果都有可能（只是可能性）發生：如業委會或業委會主任與利益相關方串通私吞維修資金，私自操縱關係物業入場等等。等業主意識到時，通過嚴酷的鬥爭推翻原業主委員會，但只要這種表決規則不變，新的一派上去後不久，就又有可能（僅是可能）變成相同的做法，發生相同的後果，循環往復……。實際都是這些漏洞惹的禍!為什麼會出現這些漏洞呢？我相信也可能也是出於無奈，因常常開業主大會時業主的實際的參與率、表決率又很低，又要有利於業委會開展工作，所以就出臺了這些帶有天大漏洞的範本。
用“直代同投直優先表決法”召開業主大會可以堵住這些漏洞嗎？應該可以。
“直代同投直優先表決法”吸收了單純的業主直接表決法和單純的業主代表代為業主表決法各自的優點，並屏棄掉了各自的缺點或漏洞。一方面，在單純的業主直接表決法的基礎上把那部分未反饋的業主的意見以業主所在業主小組全部業主選出的業主代表的意見來代替，仍然具有一定的代表性，而不是強行定義為“同意”或“不同意”或“同意已表決多數人意見”，另一方面，在單純的業主代表代為業主表決的基礎上，如果當業主更加關心業主大會，更加重視自己個人的業主權力時，就又有直接投票表決的機會，避免了當本人與業主代表意見不一致時，其意見被業主代表所代表。同時，也不存在與會率的問題，因為如果業主自己未反饋，即未與會時，業主代表代為業主投票表決與會了。所以同時堵住了前面提出的3大漏洞，即“被代表了”、“被同意或被不同意或被同意已表決多數人意見了”及“被與會了”。
要保障業主在業主大會中能表達自己的真實意願，除了採用“直代同投直優先表決法”堵住業主大會會議的表決漏洞外，還應該重視以下三點：
1、 鼓勵業主直接投票。
2、重視業主代表的產生的真實性，提高業主代表的代表性。
業主代表要由業主小組的全體業主實際表決過半同意通過而產生，也不要採用“送達即與會及未反饋視為……”的漏洞規則產生。因為業主小組的業主相對數量少，這一點比較容易做到。另外，只要業主小組有20%業主發起，可以隨時申請並在業委會的主持下改選新的業主代表，保證業主代表的代表性的相對實時性。
3、 提高表決票的真實送達率，保障業主的表決權。
表決票的送達要根據業主選擇的方式，以保證業主的表決票的按時收到率。如果只是保證法定意義上的送達率而不是實際送達率，就不能保證業主真正的表決票收到率。但只有真正收到了，才可能投票，業主本人的直接表決率才能提高。比如業主人在外地，如果投到業主的本小區的郵箱，業主就不能收到。這就需要鼓勵業主登記多種通訊方式，並要及時更新業主通訊方式，且最好在發放表決票前與業主聯繫上，爭取一下業主希望的表決票送達方式後再依據業主的選擇的方式送達。
開好業主大會會議，業主既可以真實而又充分的表達自己的意思，保障業主的表決權，同時也是業主監督業主委員會及小區物業管理事務的最最有效的方式，我堅信“直代同投直優先表決法”真的能夠幫上您！
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