最近地產股暴跌，跌跌不休。深圳新房均價更是連續下跌了21個月。

愁雲慘霧籠罩。但我們依然要胸懷夢想，好好研究一下深圳。接下來的5年時間內，深圳樓市哪裡可能成為最具爆發力的引漲片區？

畢竟，我們都是中長期看好深圳的。而改革開放40年之後的再啟程，深圳這座城市必定將因為粵港澳大灣區而鉅變。

窮則變，變則通。城市鉅變孕育大投資機會。近期，我在大運中心的天安數碼城做了一次講座。天安數碼城正在銷售T4全時空間的53至63㎡超大開間產品，層高3.2米和5.1米，單套總價約180-290萬元。不限購不限貸。以下是我當天演講的一些核心內容，結合最新資訊略有增減。

01

請注意，深圳正在發生這些事情！

剛剛過去的這個週末，深圳人都在津津樂道福田中心區燈光秀的話題。

顯然，這是深圳致敬中國改革開放40年的慶典工程之一。如果僅僅是把它看做是一次盛世娛樂的燈光秀，那就太淺了。這是致敬過往，更是開啟未來的宣言。

下一個40年，深圳如何繼續在深度改革的基礎上，釋放城市活力。這是一個宏大的命題。

深圳怎麼做？從近期發生的一些事情，我們可以看出少許端倪。

NO1發佈了一些列交通大基建工程

比如機荷高速立體複合化擴建，新修一條通往深汕合作區的高速公路，新修寶坪大道和寶鵬大道，延修南坪快速和外環高速。同時，預留機荷高速與深中通道的接口，預留南坪快速西延線與深珠通道的接口，濱海大道深圳灣超級總部基地段下沉改造，龍大高速拓寬改建，以及下半年開始研究規劃地鐵33號線等等。

簡單說，深圳正在開啟新一輪的大基建工程。目標就三點：a，打通深圳與周邊城市的互聯互通。b、補短板，打通深圳原關外區域東西互聯的梗塞。c、局部重點區域微循環改造。

NO2局部透露前海新城市中心規劃

比如說香港攜手打造深圳港自由貿易港，前海灣區擴容，沿江高速前海段改造，前海區域交通微循環改造，深珠通道設計，歡樂海岸前海之眼摩天輪等等。前海的規劃紅利太多啦，不可說。就等官方公佈吧。

NO3香蜜湖城市設計評審結果公佈

6月29日，在深圳市當代藝術與城市規劃館多功能廳，香蜜湖片區城市設計估計諮詢評審結果正式公佈。7個評委，對15家機構提交的設計成果進行了審閱和對比。經過評委會審議，並2輪投票之後，最終確定了獲獎名單。其中一等獎三位，分別是華僑城創新研究院聯合體、中國城市規劃設計研究院聯合體和瓜利亞爾特建築事務所。三家機構排名不分先後。

這是一個大事情！雖然我們還沒有看到獲獎單位的設計圖，但評審拿出方案這就等於是宣言告示，香蜜湖的整體拆遷改造已經如箭在弦，不可不發了。香蜜湖金融街真的要來了。

NO4深圳灣超級總部基地開工新項目

也是在6月29日，深圳市第二季度的139個重大項目開工奠基儀式，在深圳灣超級總部基地舉行。當天，神州數碼在超級總部基地的總部大樓培土動工。市領導出席了這次活動。

大家知道，就在不久前，深圳剛剛發佈了一份深圳灣超級總部基地的絕美規劃圖，並首次透露了濱海大道深圳灣超級總部基地段下沉的計劃。深圳灣超級總部基地，利好不斷啊。

02

大改變，深圳將向這些地方猛砸錢

其實，以上深圳正在做的事情，看似零零碎碎，但如果放在粵港澳大灣區整體框架視野來觀察，那就絕對是一個條例清晰的系統工程了。

這些大動作，表明了深圳未來5年要重點砸錢的方向！悄悄說一下，這也是我們深圳投資買房的方向。一般人我不要告訴他哦。

NO1粵港澳大灣區要東西互聯

顯然，深中通道+機荷高速，深珠通道+南坪快速，深茂鐵路+深圳地鐵33號線，以及深汕第二高速公路，這是深圳互聯珠江西岸和粵東海岸的戰略抓手。

外環高速+寶坪快速+寶鵬快速+南坪快速，這四條線則讓深圳東部的大運中心和坪山中心，與西部的前海和太空港，實現了大約30分鐘內的通達。

大灣區核心，地鐵高速互融互通

這種城市資源的投入，戰略高度，當然是粵港澳大灣區內部網絡的打通。但是，就是因為前期缺課太深太久，所以東部的大運中心+坪山中心，可能因此得益最大。

我告訴他們，以上交通大基建完成後，從前海、機場，到大運中心，開車大約就是45分鐘。從機場北到大運中心的地鐵33號線快線開通之後，那就是30分鐘車程。

粵港澳大灣區，東西互聯的大基建，第一利好就是深圳原關外區域。因為前期歷史欠賬太多，因而補漲最猛。我看多大運中心。

NO2重點區域推進與全域中心化

粵港澳大灣區給深圳的定位是龍頭城市、核心引擎。那麼深圳約2000平方公里土地，就是整個大灣區的核心。

未來的深圳，將是重點發展17個區域+5個城市會客廳。

前海後海+深圳灣超級總部基地+香蜜湖+太空港+大運新城，這5個城市會客廳，就是代言深圳國際一流城市的名片。是將來深圳最國際範的地方。

17個重點發展區的主要目標則是搞活經濟。在深圳2000平方公里土地上，相對均衡地投擲17個核動力火車頭，帶動各個片區經濟發展。

所以說，深圳未來5年是點+面結合發展，點就是5個城市會客廳+17個重點發展區，面就是兩大城市中心與關外各組團。而點面結合的抓手，就是地鐵線，是上面表述過的交通大基建。

這種粵港澳大灣區格局下的深圳城市大格局，就是投資的方向。深圳有錢！這些構想一定會實現。伴隨規劃圖一步一步成為現實，你一定會看到原關外區域房價一步一步上漲。

03

大運中心，最大爆點：5年翻倍可期

前文已經稍有表述，下一個30年，深圳城市發展的重心一定是轉移到原關外區域。關外補漲是大概率事件。

現在深圳新房均價5.4萬，高點是前海後海和香蜜湖，二手房基本上在單價每平米11萬至18萬元間。事實上，個別前海後海項目已經賣到了單價25萬元以上。但原關外的大部分區域還是單價4萬左右。價差很大很大。一旦城市品質提升，區域房價的漲幅一定超出很多人想象。

在深圳原關外區域，哪個區域的短期爆發力最強呢？我非常認可大運中心。理由如下：

1、這裡已經有足夠厚實的積澱

說到底，房價就是城市資源累積的體現。哪裡集中了更多的公共配套+自然資源，哪裡的房價就更高。香蜜湖後海深圳灣前海都是這樣。

大運中心，現在已經有大運體育場館，而且運營還不錯。每年的NBA中國賽就在這裡舉行。連雷軍的小米新產品發佈會也在這裡舉行。這說明，大運中心已經在一定程度上可以代言深圳了。

大學城也建設不錯。香港中文大學第一批本科學生已經畢業，北理莫斯科大學校園快建好咯。將來還有麻省理工、吉大昆士蘭、墨爾本生命健康工程學院、華南理工-羅格斯大學特色學院等等，國際大學城的風範已經雛形展露。

香港中文大學第一批本科生2018年畢業

此前，人人都說深圳是一個文化缺根的地方。關外更是暴富的城中村。深圳顯然正在改變這種狀況，在沙井深圳要開建暨南大學深圳校區，在光明有中山大學和武漢大學校區。這些都是提升關外城市品質的大手筆。但是，最成熟最集中的大學城，依然是大運中心大學城。

當然，大運中心還有科創產業。

大運場館+大學城+科創基地，大運中心現在的城市資源，對應現在天安數碼城T4全時空間產品單價約每平米3.6萬至4.6萬，已經是嚴重低估了。在南山的留仙洞總部基地，城市資源還在配建中，但類似資產價格已經二手賣到單價每平米9萬多元啦。

天安數碼城T4全時空間效果圖

2、地標+地鐵+大運中心5年質變

買房子，除了看現在的資源，更要看未來的預期。未來政府繼續投錢的地方，房子更有增值空間。

畢竟，核心城區每平米的資金密度，最終都是要反映在房價上面。

大運中心未來5年內，還將集中發生這些鉅變：

a、地鐵。大運中心現在是有地鐵3號線在運行。正在建設中的是地鐵14號線和地鐵16線，下半年要規劃的是地鐵33號線。到2022年，地鐵14號線和16號線要正式開通。也就是說，最快5年時間，天安數碼城T4全時空間將成為3條地鐵線集中的地方。最近站點就是地鐵16號線數碼城站。

b、700米地標大樓。大運中心的世茂深港中心700米地標大樓已經開建，最快預計也是2022年建成。名義上看，布吉有規劃680米的布吉塔，羅湖甚至有規劃830米、世界第一高的湖貝塔。但從建造速度看，至少5年至10年時間內，世茂深港中心700米大樓，必將是長期穩居深圳第一高樓的霸主地位。

城市地標所在，必定城市中央。因此，圍繞這座700米大樓，還配建了深港創新中心、萬豪酒店、哈羅公學等頂級資源。

3、龍崗目標：打造深圳第三中心

大家一定會問了，龍崗大運中心已經沉澱了這麼多城市資源，政府還在修路建樓加厚區域價值。這其中的城市發展邏輯是什麼？深圳想在這裡幹什麼？

這是問題的核心了！答案是：以大運中心和坪山中心為聯合體，打造深圳第三中心，打造粵港澳大灣區框架下的東部城市新中心，東部灣區的龍頭與核心引擎。

這個道理已經很清楚了。深圳東進也好，粵港澳大灣區下的深莞惠協調發展試驗區也好，都必須要有一個強大的東部經濟中心與城市中心。

於是，龍崗在去年4月份就振聾發聵提出了打造深圳第三中心的構想！

這是時任龍崗區委書記、現在深圳副市長高自民接受《南方都市報》記者採訪的報道。龍崗第一次明確，不甘心只做深圳城市副中心咯。

隨後的深港中心700米地標大廈，地鐵14號線與16號線同時開工，寶鵬大道等等，一系列城市資源逐漸殺到。

最終，龍崗大運中心被冠名為深圳5大城市會客廳之一，大運新城成為深圳第三中心。

宏偉藍圖下，5年為期，一大批重大工程要落成。因此，5年為期，我給大運新城投資打9分！

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