房地产总承包单位招投标过程中，施工总承包招标尤其核心重要，他是房地产招标核心环节。房地产总承包界面划分，对于总包招标，定标，以及其他招标环节更好的管理。
1.房地产建筑发包人专业分包施工界面
1.1土石方工程：承包人负责土石方开挖、基坑预留部分土石方清槽及坡道、电梯底坑、积水坑、墩基等局部开挖清理及土方回填（包括车库顶板回填）。
1.2基坑支护及降排水工程：基坑支护工程发包人分包，承包人负责基坑降排水的施工，确保满足土建施工需要。同时，承包人配合进行基坑支护前边坡的机械修整及基坑回填前的安全防护等。
1.3基础、主体、屋面工程：由承包人按设计图纸及相关规范要求施工，包括防水、屋面保温、屋面瓦等。
1.4人防工程：承包人按平时设计（含人防门）进行施工，包括设计范围内的土建、水电暖通风等的预留预埋和战时设计的预留预埋及人防标牌等。防爆门、密闭门、发电机、风机等人防设备由发包人分包，承包人配合进行防爆门、密闭门等人防设备的安装。
1.5消防工程：专业分包施工单位负责通风、消火栓、喷淋、烟感、报警及设备联动等系统施工、调试、消防电气检测、消防设备功能检测、消防工程验收，承包人负责如下：
（1）消防工程的预留洞口，如需进行套管预留则依据设计图纸及规范要求预留套管；
（2）消防工程施工时在主体结构上留下的洞口表面处理、二次浇注砼及收口收边工作以及消防设备基础施工；
（3）施工完毕后墙体、楼板局部破损(非正常破损除外)的修补及清理；
（4）消防工程的线管、线盒预留预埋，线盒均要求封盖，暗敷线管管内穿一根钢丝并负责堵塞的疏通，负责套管外壁与结构间的封堵（含专业封堵）；
1.6弱电及智能化工程：
专业分包施工单位负责弱电及智能化系统工程的铺设、设备安装及系统调试，承包人负责图纸内弱电及智能化系统工程的暗敷线管、线槽、桥架、线盒的预留预埋及敷设安装，线盒均要求封盖；暗敷线管管内穿一根钢丝，至室外第一个弱电检查井（不含检查井）为界；有线电视系统中的箱体、线缆由发包人提供，承包人负责安装、敷设。
1.7室内装修工程: 由承包人按设计图纸及相关规范要求施工，负责楼地面、内墙、顶棚、楼梯间等部位的平装、各种栏杆的安装及门窗洞口的平装收口等。1.7.1楼地面：
(1)车库、坡道、台阶地面按图施工；地下储藏室为水泥地面；楼梯间楼地面为水泥砂浆压光面层；楼梯间踏步采用水泥砂浆抹灰压光，护角镶大理石条；单元入口、公共电梯厅的瓷砖楼地面由发包人分包；厨房、卫生间等有水房间楼地面防水处理后，做水泥砂浆保护层（不做面层）；一层商业楼地面参考住宅。1.7.2墙面：
（1）车库墙面为耐水腻子找平后刮防霉涂料；楼梯间、储藏室墙面为涂料面层；单元入口、公共电梯厅乳胶漆墙面由发包人分包；厨房、卫生间等有水房间墙面水泥砂浆抹灰拉毛；客厅、卧室等无水房间墙面为水泥砂浆抹灰压光；墙面腻子处理后,刮两遍乳胶漆；一层商业墙面参考住宅。
1.7.3顶棚：
（1）车库顶棚为耐水腻子找平后刮防霉涂料；楼梯间、储藏室顶棚为涂料；单元入口、公共电梯厅乳胶漆顶棚由发包人分包；户内房间顶棚为现浇砼楼板，不平处由总包单位负责用聚合物砂浆找平；一层商业顶棚参考住宅；楼顶棚腻子处理后,刮两遍乳胶漆；发包人对公共部位有精装修要求的进行分包，具体范围划分另行通知。
1.8发包人直接分包的内容有门窗工程、人防设备、基坑支护、消防、空调百叶、外墙保温（含涂料）、智能化、太阳能热水器、钢结构、公共部位的精装修、电梯、室外配套等。发包人直接分包的工程，总承包人必须予以积极配合，如发包人根据工程实际需要调整工程内容（包括但不限于增加或减少工程范围等），由此而引起合同价款的调整，按合同的有关规定执行，承包方应无条件予以配合，不得因此而提出任何异议或要求任何形式的补偿。
1.9电梯工程：专业分包施工单位负责电梯供货、设备安装及调试、验收，承包人负责：
（1）井道垃圾清理及交接；
（2）电梯安装前，电梯机房设备基础、底坑基座、爬梯、栏杆、机房内土建等工程，并满足安装要求；（3）电梯井道防水措施（防止水进入井道）；
（4）电梯门框塞框及按常规方式的填充及收边收口；
（5）在电梯安装前将施工电源接至电梯设备电箱进线端，机房照明、插座线路、接地预留等完成；
（6）永久供电线路及末端配电设施在电梯调试前施工完毕；
（7）按照电梯厂家提供的图纸配合结构及建筑预留所需的孔洞及在安装后将其回填；
（8）电梯安装调试合格前的洞口、临边防护；
（9）井道永久照明及井道插座；
1.10太阳能系统，承包人负责暗敷管道及洞口预留预埋。暗敷管道各配水点管口由承包人用丝堵封堵。
2、房地产建筑发包人其他专业分包的配套工程
2.1房建供电工程：
①房建供电公司负责供电设备、高低压配电柜安装、高压电缆的铺设入户及配电室内的电缆沟砌筑，低压配电柜至户表、调试并供电；承包人负责户表之后所有电气系统施工；单元电表箱由发包人提供，承包人负责安装；室内灯为高效节能灯
②房建公共用电系统:公建配电间至单元公共用电配电柜的入户线缆由供电部门的专业施工队伍施工；
2.2房建生活用水系统：市政管道至分户水表之前系统（含水表、设备、入户阀门井、设备控制箱出线端至设备电线电缆敷设、压线等内容）由市政专业队伍施工，承包人负责分户水表之后的系统施工、电缆至设备控制柜进线端的铺设及压线以及各专业按图纸施工完成；室内生活给水三小间仅预留用水点，并用堵头封堵，卫生间给水装一普通水嘴用于调试，所有卫生器具不安装；承包人负责立管套管及封堵。
2.3房建燃气工程：燃气公司负责燃气管道套管、封堵、管道安装，承包人负责：
（1）负责管道周边止水台施工（若有的话）及接地保护总接线点的预留；
（2）燃气穿楼板套管预埋时提供施工配合，负责套管外壁与结构间的封堵、修补、墙面修补及二次污染清理。
2.4采暖系统:专业分包单位负责市政热源管道（一次、二次热源管道）至单元入户装置及分户热表安装（含热计量表、车库横干管、室外管道、换热设备及其电气控制柜、单元入户阀门井）的施工，承包人负责单元入户装置（不含单元入户装置）分户热表之后图纸设计的采暖系统、管井立管及采暖设备配电（含压线）施工；
2.5室外管网工程：专业施工单位负责按图施工及各种管道出楼后的检查井；承包人负责各种管道接入室外第一个检查井（不含检查井）或单元入户装置阀门井。
2.6室外道路工程：专业施工单位负责按图施工至楼出入口；承包人负责室外台阶、散水、坡道及出入口道路的接口施工。
3、房建工程其它工程施工界面
3.1发包人分包工程用电设备自带控制箱的，承包人负责施工至控制箱电源进线端（含压线），控制箱出线部分由发包人分包单位负责；发包人分包工程用电设备不带控制箱的，承包人负责施工至用电设备接线端子；
3.2承包人负责室内空气检测、系统调试、竣工验收等工作。
4、以上在实际施工中有界定不明确或产生争议之处，以发包人书面确定为准。若承包人未及时组织办理，由此造成的损失承包人自行承担。
房地产总承包发包核心是突出界线，做到总分包界线明细，界限清楚。
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