“聽趨勢、聊商業、會朋友，歡迎大家來坐坐。”
2018年戴德梁行推出全新《戴家客聽》系列主題沙龍，逾兩千位房地產行業專家將在這裡與大家分享第一手行業經驗，以信息共享，創造最大價值。
本期《戴家客聽》聚焦城市更新背景下的商業活化。
適逢廣州被列入住建部第一批歷史建築保護利用試點城市，本期《戴家客聽》——
“城市更新背景下的商業活化”主題沙龍由戴德梁行廣州公司主導，於昨日舉辦，結合新零售下的商業大環境，我們深入淺出地解讀了廣州舊區城市更新過程中的商業活化現狀、相關核心問題與解決策略，為舊區煥新支新招。
▲《戴家客聽》——“城市更新背景下的商業活化”主題沙龍現場
歷史漸行漸遠 老城區表示“傷不起”
廣州是一座有情懷的歷史之城，老城區則是這座城市裡承載情懷的重要載體，記錄廣州百年變遷。
▲廣州老城區
當商業化衝擊野蠻而來，落伍的建築硬件以及商業業態的落後使老城區商業與主流消費脫節，甚至已在品牌商家的認識中形成不良刻板印象。面對土地資源稀缺，城市形象亟待改善的發展困境，老城區該如何在保留城市記憶的同時，用一種新的生長路徑擁抱未來？
▲ Retail偵察記：年輕一代眼中的廣州老城區商業
傳統模式不給力 舊區困境怎麼破
隨著土地供應的緊張，城市更新逐漸成為一二線城市商業開發的新方向。該類項目往往位於成熟老區，面臨體量較小、消費模式保守、商業元素老舊、硬件條件受限等問題，致使城市更新的商業發展境況更為複雜，需要考慮商業活化。
但回顧廣州舊區活化發展之路，雖然區域活化已經歷了功能修繕、盲目開發、公共建設以及綜合開發為主的四個歷程，卻均未能有效兼顧老城改造的商業和文化功能。
▲舊區活化發展之路（點擊查看大圖）
現階段，舊區商業活化的現狀也並不樂觀。對於舊區的商業，活化做法主要有兩類，但活化效果均不理想。
一種是“舊”+“舊”=“舊”的模式，即在傳統建築內運營一成不變的老字號，由於相關元素並沒有有效盤活和商業化，所以其商業本質並未得到改善。
另一種是“舊”+“新”=“全新”的模式，即保留傳統建築，但業態類型和傳統商業沒有合理結合，活化後失去了傳統文化的韻味。
▲廣州舊區活化現狀（點擊查看大圖）
戴家style，get這一招穩贏
想要找到舊區商業活化的出路，不得不聚焦目前的商業大環境。
1新零售已成風潮
新零售時代，線上品牌紛紛尋求線下發展和增加獲客渠道，而實體品牌則紛紛尋求跨界體驗式發展，新商業新業態的整合創新需求日益突出，新零售已成風潮。
▲新零售風潮（點擊查看大圖）
2新消費群體價值觀發生轉變
現如今，主流消費群畫像可總結為三個關鍵詞：顏值、便利、跨界。其消費傾向與關注點也在發生快速轉變，他們要求在工作與生活之間快速切換；同一時間空間滿足多種需求；以品質彰顯個性。
▲年輕人的心聲（點擊查看大圖）
在這樣的商業發展趨勢與背景下，老城區商業活化首要解決的問題，便是如何將老城歷史文化與年輕消費群體的生活緊密粘合？
作為行業領先者與專家，戴德梁行給出“景”、“娛”、“新”、“營”四大活化策略，建議以“舊”+“舊”=“新”的創新商業模式為老城區帶來新機遇、新活力。
▲舊區活化出路（點擊查看大圖）
景：環境場景化，打消距離感
展示傳統文化的方式，不該只是讓遊客“看”，而應將其作為一個“可玩、可逛、可體驗”的場景空間，通過軟裝、場景營造的方式，打造親民的氛圍。
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娛：業態娛樂化，增強體驗感
對於城市更新的項目，特色化商品應注重品牌包裝和業態設計，寓商於樂，增強客戶的體驗感，例如結合老字號文化和產品進行的DIY體驗，讓客戶通過體驗感受傳統文化，進而衍生各類消費。
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新：產品創新化，舊瓶換新酒
作為老城區商業生命力的主要代表，老字號過去總是“完全延續傳統，一成不變”。隨著時代的變化，記憶的缺失和品牌的陳舊讓其逐漸失去吸引力。因此，老字號的新品牌孵化與包裝，變得迫在眉睫。在產品設計和創新上，應考慮到主流消費者的特點，讓產品“年輕起來”。
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營：營銷全民化，用戶主動驅動
在營銷推廣方面，需要真正走進觀眾的內心，使觀眾變成項目的消費者，挖掘用戶深度。營銷必須跨界，可以聯動時下熱門綜藝，將線上的大流量向線下轉化；可以與品牌出限量合作款，實現創新與傳統的真正交融；可以製造網絡熱點，讓全民參與其中……
▲點擊查看大圖
廣州公司商業地產部董事及主管冼嘉曦：“城市更新是城市發展的新方向，是一項面向整個城市、多元且複雜的過程，在這個過程中，情懷與創新是不矛盾的。我們可以建築為載體，以文化為靈魂，以商業為驅動，才能打造老城區底片，新廣州客廳。用“舊”+“舊”=“新”這種創新的模式留住老城區的歷史肌理，使之經住時光的重重洗滌，並釋放出新的發展空間。 ”
廣州公司商業地產部董事及主管
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