前不久在微博上看到湖南长沙一苏女士通过中介公司花费数十万置办了一套房产。苏女士在拎包入住不久后无意中得知在这套房内曾经发生过租客自杀事件，随即其感觉受到了欺骗,要求撤销合同并退房,但原房主不同意。苏女士在与原房主百般沟通无果之后，将原房主诉至法院，最终法院判决撤销房屋买卖合同,原房主退款并赔偿相关损失费用。
一、什么样的房屋属于“凶宅”?
‘凶宅’的定义是相对的，本人认为这是个主观上的问题，不过在相当多的中国老百姓的心目中是不愿意花费一笔钱来购买这类房屋的。
根据《民法总则》第十条,“处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。”民间风俗习惯同样可以作为约束民事法律行为的依据。尽管“凶宅”与房屋的物理质量无关,但是“凶宅”在交易中可被认定为“瑕疵出卖物”。 同时《民法总则》一百四十八条规定一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
此处的“欺诈”，相关专家表示其构成要件有四：（1）一方或第三人故意告知虚假事实或者曲艺隐瞒真实事实，（2）对方因此陷入或者维持认识错误，（3）对方因认识错误作出不真实的意思表示，（4）欺骗具有不正当性。苏女士的买房事件，符合欺诈的构成要件。属于可撤销的合同，但行使撤销权应当注意《民法总则》第一百五十二条的规定：（一） 当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二） 当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三） 当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
所以如果购房者、租房者确实是在不知情的情况下购买或是承租了“凶宅”,可以根据《合同法》第五十四条第二款的规定,一方采用欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立合同,受损害一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同。“根据具体情况,受损害方在要求退房之外,还可以申请退房之后重新找房等情况面临的损失、差价、原房款利息等赔偿。”
二、卖房者与中介公司是否有告知义务?
目前与“凶宅”相关的维权案件中,一般会出现:合同有效但被告赔偿、合同无效、可撤销合同等不同情况。
根据法律规定,订立房屋买卖合同时,卖房者与中介机构应当向购房者披露的信息,不仅包括房屋的权属登记情况,有无共有人,有无查封、抵押等情况;还包括可能对购房者的情感与精神享受产生影响,或是对房产的交易价值产生影响的信息,比如是否属于“凶宅”,周边有无恶邻、辐射物体、重大污染等。
“在房屋买卖过程中,卖房者如果没有向购房者披露提供的房屋是‘凶宅’,购房者在购买之后才得知这一情况,进而产生了恐惧等心理压迫,影响房屋的正常使用,则卖房者就存在隐瞒事实、违背诚实信用的欺诈行为,同时也违反了出卖物的瑕疵担保责任。”
“如果购房者要求撤销合同,则卖房者需要返还购房款。如果购房者不解除合同,卖房者可能需要承担赔偿损失、减少价款等财产性损害赔偿责任。”如果购房者心生恐惧,产生了严重的神经衰弱等精神损害,卖房者还可能需要承担精神损害赔偿责任。
专业：刑事侦查学
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