（1）案情介绍
某房地产公司营改增后，采用“售后返租”方式在某市开发一栋商业大楼，准备采取售后返租的形式销售。房地产公司承诺，购房者买房后，自买房后5年内每年可以得到房款7%的租金。房地产公司再将所售出的大楼，统一租赁给某商业集团，进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元（含增值税），开发商每年收到某商业集团付给的租金为700万元（含增值税）。假设不考虑城市维护建设费及地方教育附加和不考虑增值税进项税额的抵扣。请分析如何进行税收筹划才能更省税。
（2）筹划前的涉税成本
此项售后返租业务产生的税费（房产税，印花税等不计）为：开发商每年就收到的租金需缴纳增值税计算如下：
700 ÷（1+10%） ×10%
而开发商付给购房者或投资客个人的租金650万元，需要统一汇总到当地国税局代购房者或投资客个人（出租人）扣缴税金，代开增值税普通发票。
由于个人在当地国税局代开增值税普通发票，不可以抵扣增值税，因此，房地产公司付给购房者或投资客个人的租金650万元，没有增值税进项税额可抵扣，必须对700万元的租金全额缴纳69.4万元的增值税，税负较高！
（3）筹划方案
房地产公司成立一家物业公司，并申请为增值税一般纳税人，具体操作如下：
第一，各购房者或投资客在购房时，由物业公司与购房者签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与购房者或投资客签订租房合同。
第二，由购房者或投资客个人（出租人）、承租人和物业公司（中介）签订三方租赁合同，，合同约定：物业公司从租房者每年的租金中扣除支付给购房者或投资客650万元后，剩下的作为物业公司佣金。
通过筹划后，物业公司可将收取的700万元租金分解为代收的租金650万元和代理手续费50万元，
物业公司依法缴纳的增值税为：
50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(万元）。
比由开发商与购房者直接签订租赁合同节省税金66.57万元。
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