（1）案情介紹
某房地產公司營改增後，採用“售後返租”方式在某市開發一棟商業大樓，準備採取售後返租的形式銷售。房地產公司承諾，購房者買房後，自買房後5年內每年可以得到房款7%的租金。房地產公司再將所售出的大樓，統一租賃給某商業集團，進行商業經營。開發商每年付購房者的租金為650萬元（含增值稅），開發商每年收到某商業集團付給的租金為700萬元（含增值稅）。假設不考慮城市維護建設費及地方教育附加和不考慮增值稅進項稅額的抵扣。請分析如何進行稅收籌劃才能更省稅。
（2）籌劃前的涉稅成本
此項售後返租業務產生的稅費（房產稅，印花稅等不計）為：開發商每年就收到的租金需繳納增值稅計算如下：
700 ÷（1+10%） ×10%
而開發商付給購房者或投資客個人的租金650萬元，需要統一彙總到當地國稅局代購房者或投資客個人（出租人）扣繳稅金，代開增值稅普通發票。
由於個人在當地國稅局代開增值稅普通發票，不可以抵扣增值稅，因此，房地產公司付給購房者或投資客個人的租金650萬元，沒有增值稅進項稅額可抵扣，必須對700萬元的租金全額繳納69.4萬元的增值稅，稅負較高！
（3）籌劃方案
房地產公司成立一家物業公司，並申請為增值稅一般納稅人，具體操作如下：
第一，各購房者或投資客在購房時，由物業公司與購房者簽訂委託代理租房協議，而不是以開發商的名義與購房者或投資客簽訂租房合同。
第二，由購房者或投資客個人（出租人）、承租人和物業公司（中介）簽訂三方租賃合同，，合同約定：物業公司從租房者每年的租金中扣除支付給購房者或投資客650萬元後，剩下的作為物業公司佣金。
通過籌劃後，物業公司可將收取的700萬元租金分解為代收的租金650萬元和代理手續費50萬元，
物業公司依法繳納的增值稅為：
50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(萬元）。
比由開發商與購房者直接簽訂租賃合同節省稅金66.57萬元。
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