摘要：這些城市的住宅銷售，大多是被人為抑制，一旦調控放鬆火爆行情可能一觸即發
撰文|張銀銀
2月70個大中城市商品住宅價格數據發佈。數據同比、環比對照著看頗有意思。
一方面，一線城市新建商品住宅銷售價格環比降幅擴大；二線城市價格漲幅回落；三線城市漲幅與上月相同。
但同比方面，除一線城市新建商品住宅銷售價格，同比下降0.1%，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月擴大0.4和0.1個百分點。三線城市同比漲幅也分別比上月擴大0.4和0.1個百分點。
上述這些話槓友如果覺得拗口，可以不讀，槓桿遊戲給翻譯簡單點，和去年比，主要還是漲。
影響房價的因素很多，2月是我國春節，且處於會前，按說房價需要穩定的壓力還是比較大的。但2月這個表現至少說明，如果一定程度放鬆調控，二線城市房價上漲壓力依舊存在。
恰好，最近各大城市2017年統計公報、地產年度數據陸續發佈。從這些數據中，槓桿遊戲發現很多有趣之處，一定程度上，也可以幫助我們預測這些城市2018年的房價走勢。
鑑於城市太多，我們今天主要談經濟體量最大的十座城市。
1、上海商品住宅建安成本提高，施工面積、新開工面積略微下滑。2017年，上海完成房地產開發投資3856.53億元，比上年增長4.0%。但2017年，上海商品房施工面積15362.25萬平方米，比上年增長1.7%。也就是說上海每平米各類房子的成本，可能略有增長。
具體到住宅領域。2017年，上海住宅投資2152.40億元，增長9.5%。住宅施工面積8013.80萬平方米，下降0.7%。如此說來，2017年，上海每平米住宅的建安成本增幅似乎還不小。
還值得注意的是，受土地供應減少影響，2017年上海商品房新開工面積2618.00萬平方米，比上年下降7.8%。其中，住宅新開工面積1402.91萬平方米，下降2.3%。
這些在建的房子2018年開始會陸續上市，面積卻是下降的，對2018年上海房價調控構成挑戰。
不過，2017年，上海住宅銷售面積1341.62萬平方米，下降33.6%。住宅銷售額3336.09億元，下降36.3%。如果2018年上海嚴厲調控繼續，那麼房價壓力也還好。
另外，2017年，上海新增供應各類保障性住房8萬套。供應租賃住房用地80公頃，可形成租賃住房供應能力近3萬套。換句話說，2018年，上海可能的租賃新房供應還是不錯的。
2、北京商品住宅施工面積、新開工面積均下滑，其中新開工面積下滑12%。2017年，北京完成房地產開發投資3745.9億元，比上年下降7.4%。其中，住宅投資1725.5億元，下降11.6%。
投資下滑背後，是北京2017施工面積下降。2017年末，北京商品房施工面積12608.6萬平方米，比上年末下降3.7%。
商品住宅施工面積5506.6萬平方米，同比下降7.1%。其中，新開工住宅面積2475.7萬平方米，同比下降12%。這讓2018年供應咋整？
圖1.2017年北京市房地產相關指標 圖表來源|北京市統計局
慶幸，2017年北京住宅銷售612.8平方米，也同比下降38.3%。北京應該不會有意外，2018年調控依舊會很嚴，那麼銷售可能不至於大幅反彈。供應和銷售應該可以維持基本平衡。
另外，商品房之外，北京保障性住房的供給面積相對不錯。也是個利好。
3、深圳住宅建安成本很高，商品住宅施工面積持續下降。深圳2017年的統計公報尚未發佈，數據不夠詳細。但統計月報數據顯示，2017年深圳房地產投資達2602.40億元，同比上漲24%，但2017年末商品房施工面積只有5709.34萬平方米。其中，商品住宅施工面積為2989.42萬平方米。
相對京滬，投資額並不少太多，但施工面積只有一半不到。說明深圳住宅的建安成本之高（主要可能是地價因素）。因此，即便不考慮其他，深圳房子單價也比其他城市高一些。
圖2.2017年深圳市房地產相關指標 圖表來源|深圳市統計局
不僅如此，2017年末深圳商品住宅施工面積僅2989.42萬平方米，而且同比下滑2.9%。2016年末，深圳商品住宅施工面積也是下滑的。
深圳這個局面不好破。
4、廣州商品住宅施工面積略有增長。廣州2017年的統計公報尚未發佈，廣州統計局進度數據顯示，2017年，該市完成房地產投資2702.89億元。2017年末房地產施工面積10658.49萬平方米，同比有5.90%的增長。
其中，商品住宅施工面積6399.47萬平方米，同比增長4.80%。這個數據比北京還高一些。
圖3.2017年廣州市房地產相關指標 圖表來源|廣州市統計局
如果保持這個勢頭，2018年廣州商品住宅供給，應該不比2017年差。不過從2017年的市場表現看，廣州房價漲幅和需求還是不小的。
因此，2018年廣州這個可能的供應能力，對於廣州市場來說，也不算多。
5、重慶商品住宅施工面積持續下滑，但新開工面積大幅回升。重慶2017年統計公報顯示，該市全年房地產開發投資3980.08億元，比上年增長6.8%。其中，住宅投資2632.88億元，增長13.5%。
不過2017年末，重慶商品住宅施工面積16747.92萬平方米，下滑6.6%。2016年末時，這一數據也是下滑的，當時下滑7.5%，降幅有所收窄。
圖4.2017年重慶市房地產相關指標 圖表來源|重慶市統計局
也正是因此，我們看到，2017年重慶房價基本是一直往上再走。
好在2017年重慶新開工商品住宅面積3759.63萬平方米，有25.4%的增長。
而2016年這一數據為下滑18.3%，但2017年重慶商品住宅銷售面積高達5452.65萬平方米，增長6.8%。同時住宅銷售額增幅高達36.6%。這一降、一增、一暴增，很好解釋了2017年重慶供不應求，和房價持續上行的局面。
當然，重慶的數據和其他城市不同。不能拿全域重慶的數據來說，可以和其他城市作比的重慶大都市21區，房地產建設、銷售大約佔了7成。
加上2017年重慶供地不錯，總的來說，重慶2018年市場供不應求的局面相對緩解。
另外2017年，重慶又建成公租房120萬平方米。
6、天津房地產供需同降，其中銷售大幅下滑。天津2017年統計公報只披露了，該市2017年房地產開發投資2233.39億元，下降2.9%。商品房銷售面積1482.12萬平方米，下降45.3%；銷售額2272.30億元，下降34.7%。
天津統計局的其他披露顯示，住宅投資1559.70億元，下降2.4%。2017年末，天津商品房屋施工面積8795.82萬平方米，下降5.9%；竣工面積2023.41萬平方米，下降30.6%。
看來，天津的商品住宅數據是個謎。不過，從上述數據中可以大致推測，2017末天津商品住宅施工面積、全年新開工面積也不太可能大幅增加，不下滑就不錯了。
2017年末，天津常住人口1556.87萬人，比上年末減少5.25萬人——和上海、北京類似，但京滬情況不同。
正如該市統計公報所言，房地產市場調整態勢明顯。如果2018年調控不鬆動，那麼天津2018年房地產市場依舊難過。
但話說回來，越是如此救市可能越大。
7、蘇州房地產施工、銷售面積雙降。蘇州2017年統計公報披露，該市2017年完成房地產開發投資2288億元，比上年增長5.7%。房屋新開工面積2486萬平方米，比上年下降16.2%；房屋施工面積11812萬平方米，比上年下降2.6%。
具體的住宅數據，蘇州統計局沒有披露。不過，住宅一般佔6成。估計新開工住宅面積也是下降的。
值得注意的是，2017年，蘇州商品房銷售面積1900萬平方米，比上年下降23.8%，其中住宅銷售面積1654萬平方米，比上年下降26.8%。如此說來，2017年蘇州住宅施工和銷售面積雙降。
換句話說，調控對蘇州影響較大，如果2018年繼續較為嚴厲但調控，銷售很難回到2016年高位。
另外值得注意的是，2016年末蘇州常住人口1064.74萬人，2017年末年常住人口1068.4萬人。這個增量除了天津、上海、北京外，也是非常低的。
8、成都商品房施工面積微降，銷售維持火熱。2017年成都統計公報尚未發佈，從該市的統計月報看，2017年該市完成房地產投資2487.9億元，下降5.7%。2017年末，成都商品房施工面積19374.5萬平方米，下降2.6%。
詳細的住宅數據官方沒有披露，不過各種市場機構的數據顯示，2017年成都住宅成交在2000萬平方米出頭，雖然不及2016年，但可能還是僅次於重慶。市場顯示，2017年成都新建住宅依舊供不應求。此前槓桿遊戲也分析過，成都的宅地供應。
加上吸引大學生落戶等政策，綜合判斷，2018年，成都新建住宅依舊可能供不應求。
9、武漢投資和新開工情況都不錯，住宅成交大幅下滑。和成都一樣，武漢2017年的統計公報也沒有發佈。不過該市統計局披露，2017年1-9月，武漢房地產開發投資為2130.05億元，同比增長8.6%；開發投資在15個副省級城市中排位第二，僅次於杭州（2257.23億元）。從用途看，住宅投資1449.36億元，增長4.8%。
此外，2017年1-9月武漢房屋施工面積達11071.23萬平方米，同比增長0.5%；其中房屋新開工面積達2199.23萬平方米，增長20.5%，佔施工面積比重19.9%，較去年同期提升3.3個百分點。
但與此同時，相關市場機構數據顯示，2017年武漢住房供應2163.09萬平方米，較上年上漲1.3%。成交面積2040.42萬平方米，同比減少32.7%。
可見，調控對武漢影響很大，從這個角度可以更好思考，人才爭奪戰的背後。
10、杭州住宅在建、新開工面積平穩，銷售下挫但可售面積大幅下降。杭州2017年的統計公報也尚未發佈，不過杭州統計局發佈了2017年杭州詳細的地產數據。數據顯示，2017年末，杭州住宅施工面積5939萬平方米，下滑1%。不過住宅新開工面積1244萬平方米，上升1.6%。
圖5.2017年杭州市房地產相關指標 圖表來源|杭州市統計局
與此同時，2017年，杭州商品住宅銷售1520萬平方米，下滑19.5%，看來調控對主要城市的影響都是很大的。
但值得注意的，2017年末，杭州新建商品住宅可售面積539萬平米，同比減少37.6%。這說明庫存、待售消化很快。也就是，過去杭州可能銷售不太好的區位，因為調控，2017年可能賣得比較好。
那麼，反過來思考，如果調控放鬆，整體銷售可能很快上去。
綜上，我國經濟總量前十的城市除了重慶，在嚴厲調控和貨幣中性的壓力下， 2017年住宅銷售都受到不同程度影響。但相關數據表明，這些城市的住宅銷售，實際大多是被人為抑制，一旦調控放鬆，火爆行情可能一觸即發。
閱讀更多 槓桿遊戲 的文章
