1、奥运红利！——暴雨也浇不灭炒房热情！
最近粉丝一直在咨询目前国内炒的很火爆的东京奥运会的投资短租公寓概念。那东京奥运红利在哪呢？商机何在呢？
2016年，到日本旅游的外国游客已经突破了2400万人，据日本政府的估计，每年递增15%的话，在2020年东京奥运会开幕时，外国游客总数一年将达到4000万人。
如此一来，日本主要旅游城市比如东京、大阪的酒店就会显得不够。因此，日本政府就积极鼓励发展民宿来接待外国游客。
图为东京Airbnb平台上的日本民宿
这就让一部分中国投资者看到了商机，买房开民宿租到Airbnb，因此导致东京等一些城市二手房价格的上升。
然而天公不作美，日本一场百年不遇的暴雨似乎正提醒着来日本这块儿热土上的中国投资者要保持冷静。
据日本NHK报道，截至当地时间7月9日，受梅雨锋面影响的西日本暴雨灾情9日在各地继续扩大，已造成至少109人死亡，失联人员达到87人。
山体滑坡与洪水造成数百万日本居民流离失所，许多日本居民还未逃离直接被淹没。
不是洪水就是地震，但这依然阻挡不了中国投资者对日本房产的热情。
2、东京房产市场分析
1.日本地价现状
每年3月，国土交通省都会例行公布前一年的地价统计信息。2018年3月份公布的最新全国土地价格信息内容摘要如下：
图为日本国土交通省公布原文截图
1.东京、大阪、横滨等大城市为中心的住宅房价地价已经连续三年持续上涨。
2.日本全国土地均价，自2008年经济危机以来，时隔10年首次转为正增长。其中，全国商业用地均价是26年以来的首次上涨。
2.日本地价上涨原因
1.就业和收入持续改善的大背景下，高便利性区域为中心的住宅地价在回升。
2.伴随外国游客增加而产生的商铺，宾馆等需求的提高，推动了商业地价格的坚挺发展。
3.东京房价分布及现状
东京是日本最大的都市，东京的城市核心区，是以环城的轻轨列车山手线为界，山手线之内为核心城区，山手线之外，为非核心城区。
东京的房产市场以山手线作为房价的分界线，核心城区就相当于上海中环。
图为东京23区房价分布地图
东京市叫做东京23区，其中里面核心5区，相当于上海内环内，均价是9.8万人民币/平f米；
中间一圈，相当于上海中环，平均价格是5.2万人民币/平米，外边一圈，相当于外环，均价是4.2万人民币/平米。
可见，除了东京都心价格跟上海内环内价格相当，别的区域同比上海，都比上海便宜，越远的便宜的越多。
2018年4月东京公寓成交3237套，同比增加了2.3％；公寓成交均价52.04万日元／平米，同比上涨3.3％；
4月东京地区独立屋成交182套，比上年减少4％，连续7个月高于去年同期；
4月东京 地区独立屋成交价5567万日元／套，比去年同期上涨8.2％，6个月来首次低于去年同月。
总之，东京的土地和房价自然是日本全国最贵的，比大阪京都地区都要贵。
4.东京华人买房群体
现在在东京买房子最多的中国人，其实不是投资家，而是在日本工作的中国人。
因为有许多的孩子，他们在日本读完大学以后就在日本工作和生活，也准备在日本结婚安家，那么父母亲本来要在中国国内给孩子买一套婚房，现在就改在日本买。
日本不动产研究所的市场调查部长本田称中国人在日本买房的比例占到了外国人买房总数大概在60%左右。
那么日本的房价会不会像中国那样狂涨呢?今年年初东京的房价，与5年前的房价相比，平均是上涨了15%左右。
3、大部分人看好东京房产的原因
1.虹吸效应带动人口增长
东京奥运会效益，游客持续增加，日本人口向东京等大都会集中等多种因素会推动东京房价上涨。
图为日本未来50年人口预测（数据来源：日本法务省）
图为日本各地市人口增长率（数据来源：日本统计局）
尽管总体上日本人口减少，但东京人口却在增加，作为特大城市的东京的虹吸效应必将吸引大量人口涌入，其房产市场预期看涨也是情理之中。
2.日元资产成国内避险选择
在中美贸易局势进一步趋紧的影响下，国内避险情绪急剧升温，A股市场几乎全线下跌，人民币持续疲软。
众多国内高净值人群面临一个十字路口，下半年投资怎么办？
国内高净值人群看来，如果这些钱在国内进行投资，除了金融理财，陷入p2p陷阱之外，似乎并没有更好的投资项目。
投资国内房产明显不够、投资股票风险更高、放银行里利息还没有人民币贬值速度快。
国内投资变数及风险不断增大，为了减少风险而重新平衡配置资金很有必要。
图为近期日经225指数变化情况
近期日本股市及投资活跃，经济转好且就业率不断提高，甚至出现较大范围的用工荒，一定程度上日本经济大环境有见好趋势。
图为日本就业率变化
金融市场成熟，法制健全和汇率稳定，有着安全稳定收益的日本就引起国内投资者的广泛关注。
另外，日本是距离中国最近的最发达国家，投资日本的一大益处，中国投资者打理起来最方便。
3.房产市场抄底信号明显
一向稳重低调的日本专家，近期却一致认为东京房价目前处于最底部且开始上涨阶段，仍处于可抄底时期。
日本房价拐点已过，且逐步上升中。低迷徘徊近30年的日本房价已经迎来了变化，价格曲线已经从最低处拐出来。
虽然日本大城市房价已经连续3年上涨，但涨幅很有限，东京房价仍旧处于历史偏低水平。
另外，投资东京房产的中国投资者也乐观地认为不断壮大的华人和外国购房群体也有望成为他们的接盘侠。
4.贷款利率低
日本对海外人士购房置业几乎没有限制。最主要的是日本是一个负利率国家，贷款利率极低。
日本当地的中资银行，比如中国银行、交通银行、工商银行，都可以为一般的中国客户提供利率较低的贷款，基本在2.8%左右，比国内公积金贷款还低很多！
可贷5成以上，期限在15-20年。但这两家银行对贷款申请还是有一定的门槛的，一般在3000万元日元（约合人民币175万元） 以上的房产才能贷款。
另外，这两家中资银行对贷款人的审核也相对严格，所有贷款材料必须真实。
不过低息+相对较长的年限完全可以跑赢通胀，因此，在日本买房可利用杠杆的空间很大。
5.民宿市场成长空间大
日本是一个对民宿十分友好的国家。
尽管民宿在全球大部分国家属于法律灰色地带，但日本政府很早就允许符合条件的民居做简易旅馆，在一些特定的地区还设有“战略特区民宿”。
日本今年全面解禁的民宿新法已于6月15日开始施行。
以往不能作为酒店或旅馆营业的住宅区，只要满足向都道府县等提交申请的条件，全年最多可提供180天的住宿服务。
考虑到日本的国情，民宿应该大有可为。
东京是世界上酒店入住率最高，而且最稳定的城市之一。
实际上，在日本尤其是东京，酒店常年处于短缺的状态，常常是客多酒店少且贵。
而日本土地私有，拆迁困难，因此要大规模兴建酒店很难。考虑到2020年东京奥运会，酒店供应不足的情况还会加剧。
因此，日本的民宿市场未来10年应该还有很大的成长空间。
4、我不推荐的原因
1.环境恶劣不宜居
日本处于环太平洋地震带。房屋质量再好，保障再多，危险的不确定性也很大。
图为环太平洋地震带（日本全境位于地震带上）
另外，日本四面环海，受海洋季风影响较大。近年受全球变暖影响，近年来日本极端气候较多，夏季暴雨洪水、冬季暴风雪且灾情严重。
因此，日本长远来看不适合居住，不推荐自住，投资也不建议高层公寓。
2.税费杂多
日本房价相对于北上广的确是有优势，但是日本人对房地产的买卖，持有和转让都是需要缴纳税的。
比如房地产取得税，印花税，固定资产税，所有权转移登记税，都市计划税，火灾或地震保险等费用等等。
如果把房子留给子女还要缴纳赠与税和继承税，这么一堆税收成本和负担，也成为很多日本人买房时权衡的重要因素。
图为日本不动产各项税费
所以日本当地的工薪阶层一般买不起房，而一般有钱人也不会出于投资而囤积多套住房，毕竟税收都要交到吐血。
另外固定资产税和所得税是每年一交，因为享有对房屋和土地的永久所有权，所以就有这个费用。
因此，在东京买房的时候得自己注意税费问题，房价的确是北上深的一半，但买完你就会发现有一堆杂税要交。
3.房屋设计尴尬
日本许多房屋用木材建造，尤其在乡间，传统木造房屋很受欢迎。这类房屋的木造地基较有弹性，是防震的理想选择，但遇上洪水或土石流的巨大压力就无法承受。
因此，虽然日本房子安全系数高，但总有一个自然灾害无法应对。
4.新房不赚二手房折旧费又高
如果要买日本房产用于投资目的，国内随便一个中介，都会告诉你，投资肯定是选择二手房。
记住，这个建议是完全没错的。因为日本的新房折旧很快，而且一折就可能是50%，跟二手房几乎没啥差别了。
另外，随着申奥成功后，日本人工费暴涨，导致同等地段同样面积新房价格远高于二手房。
因此，在东京买房到底是为了自住还是投资，需要想清楚。
就算是二手房也不意味着高租金回报高，现在东京市场上有许多房龄为三四十年的房子。
打出高回报率的二手房，这样的房子本身老旧，还没有运营几年房龄就达到了50年或者60年。
所以这类房子不仅达不到保值的效果，还存在一定的投资风险。毕竟等着你翻修，翻修也得花个几百万日元。
5、我的建议
1.总的来说不建议长期投资持有日本房产。首先经历过房价泡沫破裂，房产市场变数较大；其次多天灾，位于地震带活跃部分，长远来看，不适合居住。
我还是那句话，危邦不居，乱邦不入。日本属于危邦，不建议自住 ，投资只建议短期避险保值。
2.仍坚持投资日本建议重点投资东京都市圈中心区。中国人去海外买房无非就是看重资产的保值、抄底机遇以及增值潜力。目前基本符合这些条件的只有东京都市圈中心区。
3.以投资为目的投资东京房产建议投资房龄十年内，离车站近又在东京23区以内的高租金回报的二手房，不建议考虑新房。
4.如果你抱着跟炒国内一线城市房产一样稳涨不跌的心态想来日本投资，期待日本什么奥运会推动经济复苏能让房价涨一波，那真的别来日本炒房。日本房产仍以保值避险作用为主。
閱讀更多 米宅海外 的文章
