過去的這半年中，泉州東海板塊的房市，顯然是非常平淡的。
平淡不是因為這個區域的住宅已經不受關注，而是缺貨。
自從2017年第四季度，泉州東海板塊的在售的幾個項目如萬科城市之光一期、東海灣十二宴二期、碧桂園公園裡、海宸尊域一期中小戶型房源被掃空之後，購房者就進入了漫長的等待時長中。
不等待又有什麼辦法呢？作為泉州最熱的板塊區域，如果賣得不好，怎麼敢說泉州樓市還是熱得一逼？
當然，時間如果往回三年，沒有一家房企能像如今牛氣哄哄的說，房子不愁賣。
2015年的時候，內參君可是印象深刻的很，當時東海某地主因為銷售遇到障礙，可是逢人便說單利息一天扔了一輛大奔到海里呢。
那時候的購房者，提到東海，總要多嘴一句：風大得快要把人刮到海里了。
時過境遷，往事只能回味。
萬科城市之光2期，似乎有意無意的選擇在5·4青年節營銷中心對外開放，看來是要為泉州的青年安家做貢獻啊。
但即便首批700多房源集中供出又怎樣呢？限價下的泉州最牛逼板塊，你難道沒有想搶一套的心嗎？至於風大不大，好像已經不是很重要了。
在萬科城市之光2期首批房源對外宣傳即將於6月開盤引發市場極大關注之際，內參君親臨踩盤，詳細分析城市之光2期如何選房。
壹：項目背景—萬科城市之光2期：臨海、臨公園、學區諸多加分
1、城市之光2期位於東海片區臨海第一排，周邊大量在建/已建成項目，項目有優勢的海景、臨近公園（濱海公園）、優質學區（豐澤區第二實小在建）等，算是較為優勢的區位。
2、與東海同片區項目對比，城市之光二期最大的不足是兩面臨著快速通道（濱海街未來對接往晉江海底隧道、豐海路車速較快），難以避免有一定的噪音影響。
3、城市之光二期是純住宅的定位，沒有社區店面，配套商業依託周邊的碧桂園天璽灣和十二宴等項目的底商，距離大型綜合體有一定距離。
貳：樓棟排布—純住宅社區 複式景觀好，優選20、21號樓
1、小區規劃為純住宅社區，共有高層12棟（複式4棟，平層8棟），另外有疊加別墅6棟，還有一棟幼兒園。其中前排看海視野和景觀角度較好的基本是複式樓，平層樓棟有一定噪音影響、樓間距不大視野較為壓抑，整體小區景觀均好性一般前後排差距大。
2、10-17號樓預計未來會面臨一定的噪音（濱海街），特別是13-17號樓南向日照和視線被遮擋較嚴重，在有選擇的情況下，應儘量避開這四棟樓。據目前公開的信息，城市之光2期首推5棟樓700多套，分別為16、17、18、20、21號樓，戶型不論的情況下，建議本次開盤優先選擇20、21號樓。
3、不在首批推售的10-12號樓超過22層的房源推薦購買，11號樓東側端頭套和12號樓西側端頭套推薦購買（無論樓層）。
4、針對本項目，在有選擇的情況下，內參並不推薦優先購買複式產品，一是複式產品比如相對平層價格更高，攤薄了贈送面積的效益；二是本次萬科設計的複式產品為一層九至十一戶，內參認為長廊式的排布影響居住的舒適性和私密性（相比較市場同期項目南益名士華府複式做到一層四戶）。
5、從已公佈的效果圖看小區採用的是新中式風格（開發商號稱新亞洲）的景觀設計，從萬科的品牌、開發經驗和目前在泉州的口碑來看，應該是可以確保小區園林景觀等方面處於市場主流水平以上。
叄：戶型優劣—戶型中規中矩無亮點，剛需推薦 99平3房
1：99平方米三房兩衛。
99平米三房兩廳兩衛，屬於比較推薦購買的戶型，總體戶型設計相對合理，動靜分區。
不足是北向靠天井採光，另外北向無生活陽臺。
大部分開發商將一樣的戶型做到90平米以內，萬科可能通過尺寸放大一點多做了10平米，對於一些購房預算有限的剛需客戶相對不那麼友好哦。
2：118平方米四房兩衛。
118平米四房兩廳兩衛，優勢是房間較多戶型也較為方正，不足是餐廳和廚房的關係比較奇怪，廚房小無北向生活陽臺，房間尺度也偏小。
3：128平方米四房兩衛。
128平米四房兩廳兩衛設計非常常規無明顯亮點，缺點是動靜不明確，客廳餐廳對門太多。
4：128平方米五房三衛。
複式產品，128平米五房贈送較多，該戶型最大不足是隻有二樓主臥一個陽臺（入戶花園臨外走廊，私密性一般）
肆：房價評測--預計售價1.2—1.3萬元 或採取“保剛需”搖號
1、項目本身售價還沒有對外公佈，售樓處現場釋放的信息是5月底開盤，複式均價15000多元，平層均價13000多元。由於受政府強力調控，內參預計實際開盤價格會低於售樓處對外報價1000元/平左右。
2、內參預計未來認籌比將達到10：1以上，大概率採取“保剛需”的形式搖號，據說剛需客戶的比例有可能會微調。
3、受政策影響，本地房源沒有強制精裝銷售，萬科極力推銷其精裝修，可以額外簽訂補充合同，內參參觀了其樣板房並綜合已經交付的萬科城1期的情況看，萬科的精裝還是相對靠譜的，對於不想自己裝修的客戶，可以選擇萬科的裝修套餐。
伍：內參評論-- 房首選東海，剛需入手東海窗口期
1、東海一直是內參眼中的置業投資首選；2018年、2019年東海將迎來最大的利好兌現，包括“四朵花瓣”的投入使用、大面積的交房、學校的建成招生、總部經濟區基本成型、公園的建成、星級酒店的建成、行政服務中心的搬遷等等，未來也會利好不斷，包括會展中心的建設、軌道交通的落地、跨海隧道和大橋的建設、大型購物中心的建設投用等等。
2、東海核心區未來很難有大規模的土地出讓，目前幾宗大的土地已經被幾家大的開發商“瓜分”完畢，土地越來越少，市政配套越來越好，未來的房價你懂的！
3、本次推出的萬科城市之光2期地塊為純居住用地，總體舒適性佳。在萬科四個地塊中，從位置景觀/規劃指標/產品等方面，也是四個地塊中較優的，所以很多購房者都非常期待。項目實際的規劃戶型來看，號稱萬科自主設計，但在內參的眼裡只能算中規中矩無實際的產品創新，比一期好一些吧！
4、本期最大的驚喜可能還是價格，政府強力的限價下，萬科二期的性價比應該說是非常高的，那些說東海風大而嫌棄萬科的客戶明年這個價格估計只能買臺投金茂地王了。
5、綜合以上，內參建議無論是剛需/改善還是投資，有能力有指標的話果斷參與搖號，特別是剛需客戶，在政府“保剛需”的政策下這可能是入手東海的好時機。
6、對於樓棟優先選擇看海採光更好的20/21號樓；最後選擇後排的低樓層。
7、戶型來看，對剛需客戶建議的選擇順序是：99平三房〉118平四房〉128平四房〉128複式；對改善型客戶：128平復式邊套〉128平平層四房〉128平復式中套〉118平四房。
8、對改善型客戶來說，萬科洋房產品更值得期待，不過買到的概率較低。
laiyuan
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