2018年上半年，中南置地新增土地貨值1405.8億元，半年時間新增的土地儲備已是2017年的四分之三。不過，在樓市火爆時期瘋狂拿地尚可以理解，在限購政策持續加碼，房企在三四線城市遇冷更趨謹慎的背景下，中南置地卻反其道而行，瘋狂圈地，冒著踩雷的風險高速擴張令人不解。
在已經有房企向三四線城市喊停的背景下，中南置業仍舊踩著“高蹺”進場，要在房地產行業集中度提升的關鍵時刻成為掌握主動權的那一位，徹底走出區域性房企的定性。2018年才過半，中南置地的新增土地儲備已逼近2017年全年的四分之三，一貫行事低調卻唯獨在此事上顯得張揚，其背後是區域性房企黑馬走向全國擴張的野心。
2014年對中南置業來說，可能是一個分界點，往日中南長期聚焦於三四線城市，雖在江蘇本地區域聲名鵲起，評價尚好，但在規模以及影響力來說非常有限。在這一年，中南置業邁出步子開始擴張，向一二線城市進發。幸運的是，它趕上了2015年一二線城市房地產火熱的高速車，而精準的城市佈局策略使得其能夠在限購政策下仍然能有迴旋的餘地。
中南置地2017年銷售額達到963億元，同比增長158.14%，晉升為一個準千億房企。
千億是一個房企非常重要的門檻，或者說拿到千億房企俱樂部的入場券，才有機會再房企頭部倖存爭奪戰中勝出。在2014—2017年，中南置地的銷售額分別是207億、229億、502億、963億，從其銷售額來看，2015年並未有太大進展，業績仍停留在百億規模，直到2016以及2017年業績出現翻倍的增長。
而近兩年中南置地銷售增速大幅提高，和其背後的一系列改變有莫大的關係，一為土地佈局，即從三四線跨出到一二線城市；二為從開發模式上，由百萬大盤的開發模式轉向小盤快週轉的模式；三為拿地節奏，在“土地至上”的房地產行業，即便中南置業已經是準千億房企，也無法忽視自己土儲的短板。
2017年中南置地總裁陳曉平曾透露當年新增拿地計劃是1200億元，但年報披露時卻實際新增了2000億元，從此細節可以看出，其對於土地的“渴望”。不過，在樓市火爆時期瘋狂拿地尚可以理解，在限購政策持續加碼，房企在三四線城市遇冷更趨謹慎的背景下，中南置地卻反其道而行，瘋狂圈地，冒著踩雷的風險高速擴張令人不解。
“精準”的城市佈局
2016年8月，中南將總部從江蘇南通搬遷到了上海。同樣在這一年，新城、陽光城、旭輝、正榮、中梁、寶龍等二三線房企也將總部搬至上海。還記得這些開發商進入上海後，紛紛召開發佈會放出“豪言壯語”，衝勁十足，要在一線城市屬於自己的江湖地位。而此刻的中南，還顯得很低調沉穩。中南控股董事長曾表示：“不會在一線城市拼地王，而是要尋找價值窪地。”但限購政策的嚴厲始料不及，一部分房企開始放棄在一線城市拿地，看向一線城市周邊，最後又扎堆擠到三四線城市。循著這個軌跡，再來看中南置地。
根據年報資料，中南置地在2014-2015年新增核心城市項目18個，土儲主要集中在江蘇省、山東省，公司的平均樓面低價1546元/平方米，此時公司的土儲資源主要集中在三四線城市。但有所改變的是，中南置地開始佈局一二線城市。2016年共新增26個土地儲備，貨值700億元，其中在二線核心城市以上（北京、 上海、南京、青島、武漢、天津、蘇州、無錫）土地儲備佔公司全部土地儲備的24.21%，長三角地區土地儲備佔公司全部 儲備的56.88%，這一年有73.14%的銷售金額來自於長三角地區。
實際上，均衡的城市佈局在很大程度上助力了中南置地，這一年公司銷售額突破至502億，被認為是房企黑馬。然而在房企下餃子似的湧向三四線城市“避難”後，部分熱點二三線以及縣市也實行了限購。但在貨幣化棚改帶來的需求、以及低廉的土地價格下，三四線城市仍是很多房企重倉的對象。
在2016年，中南置地給自己下達了一個五年規劃，按照規劃，到2020年，中南將建成5個百億級的城市公司，5個50億級的城市公司，一二線城市銷售額佔比超過80%。不過，雖還是強調佈局一二線城市，但拿地已經偏向三四線城市。2017年中南置地全年累計拿地98宗，全年新增土地貨值儲備近2000億元，查看年報後發現，地塊基本都在三四線城市。在江蘇、浙江、環滬、山東區域以外，新進深圳、寧波、鄭州、成渝、西安、昆明等29個熱點城市。規模壓力以及土儲短板下，不拼地王的中南置地在這一年摘下了好幾塊地王，丹陽、臨沂、鎮江、煙臺、泉州、南充、濟寧，顯然瘋狂了起來。
不過，效果確實有，2017年中南成為了準千億房企。但對於有更大野心的中南來說，目前的土儲仍然低於同規模的房企。克而瑞數據顯示，截至2017年，中南置地權益貨值約2644億元，而同規模房企如新城控股權益貨值約5253億元，世茂房地產權益貨值6886億元。於是，中南置地又開始了馬不停蹄的拿地。僅2018年上半年中南置地就新增土地貨值1405.8億元，銷售金額520.3億元。在拿地的同時，加快了兼併收購項目和中小型房企。
拿地策略轉向小而快，但仍舊高負債
值得注意的是，在2014年以前，中南置地一直走的大盤模式，彼時業界對於中南的評價是“造城找中南”。而今拿地策略已然由大盤模式轉為小而快，這種變化或許存有兩方面的因素。
實際上，中南是一家典型的家族企業，後來請來職業經理人陳凱改變了對其既往的印象。不過，這位職業經理人以“快”揚名天下，擅長小而快週轉的模式，這是一方面。
另一方面，瘋狂擴張下，對於資金的消耗，使得房企不得不維持高週轉模式。
年報顯示，在2017年新增的98總土地中，平均新增土地建面面積僅為152959萬平米/宗，同中南之前走的百萬大盤模式相比，小盤無疑週轉更快。而數據顯示，中南置地的總資產週轉率為0.21，位於行業前列。其實，這兩年房企一直在強調高週轉模式，比如比較典型的便是碧桂園。高週轉模式就像是企業規模與資金的賽跑，擴展規模必然需要用到大量資金，然後在銀行融資趨嚴的形勢下，高週轉便成了房企資本循環的最好方式。
瘋狂擴張還給中南置地帶來了高負債。作為中南置地的母公司中南建設負債率超過90%，有息負債率81%。截至2018年6月底中南建設借款餘額為616.75億元，而2017年末這一數值為535.9億元，增加了80.85億元。不過，即便中南置地採取“小而快的模式”，仍然令人擔憂，因為此時重倉三四線城市並不是一個明智的舉動。
不僅如此，“棚改收緊”的消息也令重倉三四線城市的房企為之一顫。而根據棚戶區改造，住建部明確指出，未來將在房價上漲壓力較大的地方，更多的採取新建棚改安置房的方式，在商品房存量較大的地方，繼續用貨幣化政策，控制資金流入房地產炒房。指向很明確，不讓貨幣化棚改的資金流入房地產炒房，抬高三四線城市的房價，房企無疑會受到影響。
就在不久前，部分房企叫停了全覆蓋三四線戰略，業內認為這是犧牲規模來緩解融資壓力。市場降溫之下，房企拿地變得更加謹慎。不過，中南置地似乎不予置理仍埋頭買地，不拼地王的它，現在確是多塊地王的締造者，頗有劍走偏鋒的意味。在三四線城市遇冷的背景下，中南置業冒著“踩雷”的風險仍在擴張，千億規模的大餅越烙越大，但似乎投資者並不買賬，中南建設的股價已低至5.61元/股。值得注意的是，母公司中南建設在半年內收到三封監管函，陷入誠信危機，而中南置地激進拿地面臨著諸多風險，都將在未來凸顯。
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