【导语】经过乏善可陈的三四月，五月的广州楼市情况是好转，还是继续沉默？本期的《楼市数据酷》，将继续邀请到广州克而瑞首席分析师肖文晓老师，用数据与大家揭开楼市真相。另外，还有粤港澳大湾区规划对楼市影响以及深圳新房改等热门话题……
2018年，已经过去了5个月。在广州楼市调控没有放松的情况下，普通购房者对于市场一直处于模糊的认知，从而不敢轻易出手。但数据，绝对不会说谎。
种种迹象表明，开发商放低了身段，购房者开始大胆地出手了。
从克而瑞的统计数据显示，5月份，广州商品住宅供应104万㎡，环比增加70%，同比增加43%；而成交量为80万㎡，环比增加30%，同比增加5%，供求两项数据都是今年前5个月最高的。
“与之前的预判基本一致，沉寂了四个月的楼市，开始要行动了。”肖文晓表示。
5月24盘积极推新货，定价谨慎去化率超7成
进入5月，开发商不再束缚手脚。
据克而瑞统计，5月广州共有24个楼盘有开盘/加推的动作，共推出5639套新货，环比大增55.77%，整体开盘去化率为73.04%,整体去化情况比较理想。
历经前四个月的低迷之后，开发商的推货态度明显更积极。
而另一点也非常重要的，就是定价更加谨慎。“比如增城的碧桂园云顶，之前吹风价一直在4万左右，最后开盘均价卖3.3万/㎡；再比如荔湾广钢的深振业城（折后均价4.1-4.2万元/㎡）、黄埔区的广州绿地城（均价2万元/㎡）和南沙区的阳光城丽景湾（均价1.95万元/㎡），这些楼盘的产品都不差，有的甚至是片区的标杆产品，但是定价都是非常谨慎，很有竞争力，所以开盘都获得了热销。”肖文晓认为，在供应端的积极求变，让市场更容易消化增量产品。
从区域来看，只有番禺、南沙和花都3个区成交量有所下降；而增城、黄埔代表的东部仍然是成交大区，另外6个区也都有不同程度的上涨。
话虽如此，但今年5月7186套的成交量，处于近五年来同期楼市成交量的中游位置。广州一手住宅成交量峰值出现在2016年，为12891套，比2014年5月最低位的5809套，多了7082套。
所以，楼市整体走势不容乐观。
房企强弱分化加剧，全国销售面积增速不断下降
事实上，这样的忧虑并非空穴来风。
“从去年开始全国的商品房销售面积就处于增速不断下降的状态，到4月份同比增速已经下降到1.3%了，考虑到一二线城市调控持续高压、而三四线城市的成交高潮有所转弱，可能很快就会看到成交量同比下降的情况。”肖文晓解释到。
相反，龙头房企则表现活跃。
据克而瑞统计数据显示，TOP100房企前5个月成交金额达到3.47万亿元，同比增长33.5%。而前三甲的万科、恒大突破2000亿，碧桂园更是破3000亿。
这都得益于大房企在前几年的土地扩张的储备，中小房企很可能因为资金连压力以及土地储备下降而被陆续挤出市场。
这是行业集中化的大势所趋。
深圳房改带来新思路，16个热点城市或陆续跟进
“在粤港澳大湾区规划仍未公布的今天，对地产行业短期利好影响难言乐观。”肖文晓表示，要权衡9+2城市群利益是规划迟迟未能落地的原因所在。
在种种不明朗的情况下，深圳大胆率先开展了新一轮的房屋改革措施。
据报道，未来17年深圳年均新增建设各类住房10万套，其中人才住房、安居性住房和公共租赁住房的占比提高到了60%。这170万套住房，将会满足新增的550万流入常住人口。
市场普遍认为，人才住房和安居住房比例增加，可以更好的吸纳人才和留住人才，并稳定刚需商品住宅的价格。
“这种全新的思路，一方面可以稳定刚需，另一方面则刺激高端商品住宅市场。”肖文晓表示，“因为保障和市场两条腿走路之后，没有住房保障的后顾之忧，商品房市场就可以理直气壮地为居民的高层次住房需求服务，这种房子的价格肯定是不会低的。”
早在5月底，住建部已经点名了包括广深在内的16个热点城市要尽快出台住房供应计划，保障性住房的比例不低于新增供应的50%。
肖文晓认为，“深圳的做法很有可能成为其他一二线热点城市效仿参考的样本，并为地产行业的发展带来全新思路。”
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