李蕾

你好，無證房屋並不等於違法建築。

違法建築是指未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。違法建築的認定和拆除需要經過以下程序：

1、執法機關發現或接到保安、控告、舉報或遇到“徵地拆遷”。

2、執法機關製作“立案呈批表”。

3、調查

4、製作《行政處罰告知書》，並依法送達

5、製作責令限期拆除決定書

6、製作《催告書》，聽取陳述和申辯

7、行政機關拆除前做出公告，限期當事人自行拆除

8、行政機關作出強制拆除決定並依法送達

9、強制拆除

而無證房屋的形成原因有多種。比如說一些建築形成於70年代，或是更早至五六十年代，在當時很少的手續就可建成，如果用現在法律要求分析可以歸為違章建築，這顯然不行，所以，必須結合建築物形成時法律規定確定合法與非法；還有的是早最開始農村建房管理較松，對產權這方面也沒有管理到位，因此農村有很多無證房，這類房屋也不能想當然的直接歸屬於違法建築；更有不少地方，還存留者祖上或者家族傳下來的房屋，這些房屋年代久遠，如今更具有歷史價值。對於這類房屋，在建國前就存在了，也是不能直接等同於違法建築的。

北京在明律師事務所

房屋的合法性確實是拆遷中的敏感問題，很多老百姓法律意識薄弱，不知道建房子要有批建手續，或者存在其他原因，沒有辦理房產證。沒有拆遷的時候可能一切都沒有問題，但一旦面臨拆遷，拆遷方就會在這上面大作文章，成為壓低補償的慣用伎倆。因此，您的問題關鍵在於您的廠房是否是違法建築。

1、什麼是違法建築？

“違章建築”，在目前頒佈的法律法規當中並沒有一個明確的定義，通常是指違反國家法律法規規章的強制性規定建造的建築物。大體在《城鄉規劃法》、《土地管理法》、《建築法》及國務院頒佈的相關條例中有所體現，對一些特殊的建築位置和建築物也有相關的法律給予特殊規定。

也正因如此，認定“違章建築”的標準往往也是從這些法律法規規章的強制性規定入手，各地方政府在徵收過程中主要審查建築物是否具有批建手續、是否具有相應的規劃許可、是否改變土地的使用性質、對臨時建築的處理方式等等，如果違反了上述的規定，就都有可能被認定為“違章建築”。

是不是沒有證件的房子就是“違建”呢?《徵補條例》規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。在實踐當中，沒有證件的房子有很多，但實質上的違建，還待考量。

2、違法建築的認定有嚴格的程序性要求

“違章建築”的認定影響到被認定人的合法權利，為了避免侵權行為，應該嚴格按照法律法規規定的程序來處理，特別是遇到徵地拆遷，被徵收人應當享有公平合理的補償，因此，在拆除違章建築前，城鄉規劃部門必須完善執法程序，認定違章建築。有的拆遷方會口頭說你這是違法建築，便草草了事，這樣的口頭告知，無法達到認定違法建築並要求被拆遷戶嫌棄拆除的效力。

按照法律規定，有關部門在調查取證工作完成後，根據相關法律、法規，對涉案房屋作出是否屬於違章建築的認定。對不違反城鄉規劃但沒有辦理規劃建設審批的建築，可以要求限期改正及罰款，補辦相關行政許可手續;對於違反城鄉規劃的建築，作出《責令限期拆除違章建築決定書》，該責令限期拆除決定，應當告知當事人相關的事實、理由和依據以及所享有的陳述、申辯權利。

當事人在告知書規定的期限內提出陳述、申辯的，拆違實施部門應當聽取其意見，並做好記錄，對當事人提出的事實、理由及其證據，進行復核;當事人未在規定期限內提出陳述、申辯，或者當事人提出的事實、理由不成立的，規劃主管部門應當作出責令限期拆除的書面決定。

法律文書的送達也不是用一塊石頭將一紙文書壓在你的門口那麼簡單。城鄉規劃部門或鄉、鎮人民政府應當依法將事先告知書、責令限期拆除決定等執法文書送達當事人。當場下達執法文書的，須兩名以上執證人員，對當事人不配合、不簽收的，一是到場工作人員要在回執單上簽字，並註明當事人拒簽字樣；二是將執法文書張貼於違建當事人的門上或所修建的違章建築物明顯位置，並通過影像資料鎖定證據;三是邀請當地村組負責人到場見證送達情況。當事人難以確定或者難以送達的，可以採用通告形式。

因此，您第一步先判斷給您的違法建築認定是否遵守了前述程序要求，是否收到相關的法律文件。第二步，拿出您收到的法律文件仔細看看，認定您廠房違法的法律規定是哪一條，您是否違反了該規定，並及時諮詢專業律師。如違法建築的認定不合法，我們完全可以在法定期限內啟動行政複議或者行政訴訟程序，維護自己的合法權益，並要求辦照合法建築的標準進行補償。

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違法建築的定義：指未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。違法建築包括：佔用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建築;不按批准的設計圖紙施工的建築;擅自改建、加建的建築;農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建築;特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建築;農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建築;擅自改變工業廠房、住宅和其他建築物使用功能的建築;逾期未拆除的臨時建築;違反法律、法規有關規定的其他建築。

伴隨著全國徵地拆遷火熱的開展，以拆違帶拆遷比比皆是，也是拆遷方慣用的手段，今天徵地拆遷律師團隊崔鵬與大家聊一聊關於違建的相關法律常識，希望對大家有所幫助，如果喜歡可以多多轉發，讓更多在水深火熱之中的老百姓，清楚知道自身權益受到侵害，如何正確依法維權。

一、強拆主體

依據《城鄉規劃法》的相關規定，在鄉、村莊之內的建築由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。以外的建築物由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門拆除。雖然法律賦予了行政機構強制拆除的權利，但必須要符合《行政強制法》第三十四條規定，行政機關依法作出行政決定後，當事人在行政機關決定的期限內不履行義務的，具有行政強制執行權的行政機關依照本章規定強制執行。即，行政機關認定房屋屬於違法建築之時，法律賦予了房屋所有權人申辯、申訴、聽證會權利，若當事人放棄行使的權利，在時效期過後行政機關才可以依法強制拆除。

二、強拆程序

雖然我們的房屋被認定為違法建築，但是行政機關予以強制實施拆除，也必須要符合法律法規的規定走程序。依據《行政強制法》第四十四條規定，對違法的建築物、構築物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。即，我們的房屋被認定違建之後，依據《行政複議法》、《行政訴訟法》的規定，法律賦予我們行使的權利，複議期限60天，訴訟期限6個月。在此時效期限之內，行政機構不得實施強制拆除。

三、強拆要素

當事人遇到房屋拆遷的時候，法律規定要符合一定強拆基本要素才可以具體實施，具體要素如下：

1、拆遷方做出裁定並送達當事人手中；

2、被拆遷人超過裁定期限未搬離的；

3、拆遷方針對被拆遷人已經做出補償或得到妥善安置的；

4、強拆必須要有事實理由。

徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒廣大被拆遷人，徵地拆遷的水很深，專業性領域特強，律師領域的不同專業性也不同，術業有專攻。被拆遷人遇到此類情況及時諮詢專業徵地拆遷律師團隊，把握住維權時機，維權趁早莫趁晚，被拆遷人及時聘請專業律師團隊，提起相應複議和訴訟，維護自身合法權益是每一個公民的權利。

徵地拆遷律師團隊崔鵬

這裡“無證”應該是指無房屋所有權證的房屋。據此，無證房屋未必就是違法建築。無證房屋大約有：

2，因歷史原因未登記的房屋。這類房屋大多建在上世紀七八十年代。當時建房手續多由生產小隊或生產大隊同意後即可建造，雖然也報人民公社審批，但是現在已無法找到當時的審批檔案。這類房屋應承認是合法建築。

3，未經審批建造的房屋，已存在十多年甚至二十年以上。該類房屋無合法建造手續，但卻是當事人居住和生活的地方，甚至是當事人唯一的住所，是當事人與社會發生各種法律關係的紐帶。這類房屋不宜認定為違法建築。因為已超過行政處罰法規定的二年的時期間。

4，未經審批新建房屋。該類房屋的建造，大多不具有合理性，其建造目的往往不是居住。這類房屋基本上屬於真正意義上的違法建築。

@法海一粟：運籌帷幄之中，決戰法庭之上。

法海一粟

歷史遺留問題導致的無證房屋不能算違章建築。如城市發展導致的，城市包圍農村而形成的城中村，有些城中村房屋只有宅基證，有的連宅基證都沒有。這些房屋不是違章建築。

還有房改分配的房子，以後廠礦破產了，由於分配房子的土地性質屬於集體，所以沒有辦法辦理房產證的也不是違章建築。

還有其他歷史遺留問題，因為各地方政策不一樣所以沒有辦法全部舉例。

説文解玉

違法建築是指違反規劃程序，違法佔用土地建設的房屋。

無證房屋包括已經登記單位取得登記證明房屋，還包括未經登記並取得不動產登記證明的房屋。

違法建築不能進行不動產登記，但無證房屋不能與違法建築劃等號。

關鍵字: 建築 執法機關 違法