李正律師J
二手房買賣糾紛不少，很多是因為當事人缺乏經驗，在一些關鍵點上疏忽或犯錯誤。筆者介紹購買二手房必須的知道的十一件大事兒、幾十件小事兒，都是從前人的血淚中總結出來經驗!現在或將來有購房需求的建議收藏。
一、要核實房屋產權情況及性質
1、要核實房屋所權人身份。
房屋所有權證是所有權的標誌，房屋所有權證上登記的所有人才是有權賣房的人，如果非本人賣房，不管是房主的配偶還是父母等至親，都要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權委託書。最好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時要索要複印件。
李律提示：因為非房主本人簽約，事後因漲價等原因反悔的案子太多啦!
2、尚未取得房屋所有權證的房屋不能辦理過戶，謹慎購買。
賣方可能在自己未取得產權證前就想出售，這時雖然可以簽約，甚至可以交房，但未取得產權證前不能過戶，而原來預計取得產權證的時間未必真能按時取得，在此期間可能涉及的各種政策變化，風險較大。儘量不要購買此類房產。
李律提示：這種房子往往便宜，但有便宜就風險，遇到政策變化就更麻煩了。
3、要核實房產性質，確認是否可以上市交易、是否有額外費用。
商品房正常上市交易沒有問題，但是經濟適用房等其他性質的房產，上市交易可能會有年限限制，有些性質的房產甚至限制交易，或者交易時要交額外的費用。這些建議到房產證的發證機關核實清楚。
李律提示：房產性質可能影響交易程序和交易成本，一定要打聽清楚並在合同裡寫清楚。
4、為防止偽造證據，核實證件最好見原件。
偽造房產證、身份證交易進行詐騙的事時有發生。所以核實證件一定要仔細看原件，一旦有懷疑，對房產證最好是到房管部門親自核實。有些地方的管理部門是可以給口頭查詢核實的。如果不行，可以要求產權人共同帶產權證書到當地房屋土地管部門核實房產證的真實性及是否屬於可以上市交易的房屋，需要繳納哪些費用。再進一步，還可到公安機關核實一下與您打交道的是否真的房主。
李律提示：這種事兒發生的概率不大，但碰到就很倒黴，如交易中覺得稍有不正常，還是謹慎為上。
二、共有房產應共同出售，已婚房主出售房產應徵得配偶同意。
產權證如果登記為共有，出售房產必須要求其他共有人一起參與出售，否則可能會導致合同無效，這一點通常不會被人忽視。
但是，房產證上沒有登記其他共有人是否就代表由登記所有人單獨出售就沒問題呢?
答案是否定的。如果是婚後購買的房產，即使登記在夫妻一個人名下，通常也認為是夫妻共同財產的。登記產權人出售房產簽訂合同，配偶以不知情、共有權被侵權為由不認可合同引發的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因為房價上漲後以此為由反悔。
李律提示：這種情況下配偶反對，有的成功，有的不成功。為避免麻煩，簽約時應要求不具名的配偶一方出具知情同意的書面文件。
三、房產如果有貸款或抵押，要確保解押。
很多二手房是有抵押貸款，也有的因其它原因辦了抵押登記 。設定抵押的房產可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，往往賣方要用買方的首付款來償還貸款解押。交易時要設定條款，確保款項用於解押，並要實際監督履行。
李律提示：碰到賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押問題才能過戶。打官司過程中替房主償還貸款或借款解押，既麻煩又噁心!
四、要考慮限購政策、貸款政策、稅費標準對交易的影響。
1、要確保買方有購房資格。
限購政策頻出，購房前買方要自己確認一下自己是否有購房資格，簽約後要儘快網籤，新政的實施標準是以網籤時間為準的。
2、要根據雙方房產情況核實可能的稅費數額。
雖然法律規定了稅費分別由買賣雙方承擔，但交易中通常是約定由買方承擔的，稅費的數額也是買方是否構成的重要因素，這是要重視的。
同樣一套房子，賣方是否唯一住房及擁有年限、買方是否唯一住房都可能影響稅費的減免及標準。對此，最好籤約前計算清楚，對相關情況作個明確約定或承諾。
3、如需要貸款購房，也要考慮貸款政策對貸款比例及利息的影響。
買方擁有的房產數額或曾經貸款記錄可能對是否能取得貸款及貸款比例、利息有影響，這些標準在不同地區、不同時間段也是不同的，一定在購房時根據自己情況核實清楚。
五、購房時要核實房屋本身的哪些基本情況?
1、土地使用權的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩餘的土地使用權年限，對房價有影響。
2、房屋的面積：房屋的面積只能以產權證書的標明的面積為準，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護的。
3、房屋的基本情況要認真核實：要看裝修是否有破壞房屋主體結構的安全隱患，房屋的設施設備是否齊全。要考察水、電、氣、暖是否通暢，從這個角度講，冬天購房是比較合適的，因為可以體驗供暖情況。另外，可以在不同時間多次看房，觀察採光情況。可以找樓下住戶核實是否有漏水歷史。
4、如果購買的是學區房，要向學校、教委核實房子中的學籍。很多學區房是限制一套房中一定年限內孩子的入學數額的，有這方面需要一是要在合同中由賣方書面承諾，二也最好親自核實。
5、對房屋是否凶宅建議書面確認。房屋中是否死過人，尤其是是否以非正常方式死過人，對房價是有影響的，應在購房時確認，尤其是購買婚房，更應核實清楚。
六、房屋周邊的情況要調查什麼?
購房是了為居住，而環境是影響居住的重要因素，所以千萬不能只看房子，要以一個居住者的身份在周圍詳細調查：
周圍鄰居都是什麼人，尤其是樓上樓下的鄰居是否有什麼不良習慣，如果樓上成天跳舞，樓下是餐館成天是油煙和噪音，你受得了嗎?
如果不遠處就是個小廣場，一到晚上就一堆大媽跳廣場舞，房價是不是要受影響?
小區是否緊臨公路、鐵路、飛機航線?這些產生的噪音是否影響到小區居民?
李律提示：房子本身的情況大家都會核實，但房子以外的情況很多人不注意，等收房才發現，但如果以這些為由指證賣方違約是很難成立的。
七、合同中的最基本條款有哪些?
房屋面積、價款、交房時間、過戶時間、相應違約責任是必須明確的。
房款的支付建議採取分期支付的方式，一般是分別在簽約、網籤、過戶、交房等各個環節分別支付。建議特別保留一部分尾款，確認房屋沒有其它爭議、未繳納費用和遺留問題後支付。建議採取資金監管的方式，對買方更安全。
貸款條件：如果需要貸款購房，對於貸款的時間、次數，建議事先溝通清楚，並以書面形式明確。
交房、過戶：何時交房、收房，何時各自提供過戶需要的文件到交易中心辦理過戶手續，這些內容都很重要，雙方應該在合同中明確。
違約責任：在合同中明確相應違約行為應該承擔的責任是非常重要的，原則上合同中的所有重要義務條款都應該有明確的違約金條款約束，逾期履行義務按什麼標準支付違約金，違約多長時間到什麼程度，另一方有權提出解除合同等都約定清楚，可以讓合同雙方都瞭解違約的成本，促成雙方守約。
李律提示：合同條款中自己關心的條件要自己看好，別以為中介提供的印刷版的十幾頁合同就肯定非常完善，大家目的不同。那些所謂正規合同，真出事兒發現很多義務不清不楚的，非常多!
八、要及時辦理網籤備案手續
目前各地存量房買賣，都實施網籤制度，辦理網籤備案可以確保房屋不會被過戶給其他人，發生新政時購房和貸款資格也是以網籤時間為準，所以及時網籤很重要。
九、要明確約定裝修的處置，及房屋的相應附屬物的歸屬。
很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問題。建議在簽訂合同時把這些情況在協議中明確。
李律提示：不發生矛盾也許沒事兒，很多時候一旦履行過程發生矛盾，有些房主雖然迫不得已會履行過戶交房義務，但很可能會在房屋設施上做些手腳，碰到了很噁心不是?
十、要注意房屋及相關設施是否涉及欠費。
購房入住後才發現前房主有欠費，找原房主不管，又因此影響了水、電、暖使用的案例有很多。
所以，物業費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否有拖欠，建議要求原房主在交房前全部清結，而且應該考慮就這些問題保留部分房屋價款的尾款，確認沒有問題後再支付給原房主。
十一、交易過程注意保留證據
簽訂合同只是完成了交易的第一步，後面發生糾紛的機會也很多，所以要注意保留每個環節的證據，尤其是自己履行義務的證據。
原房主交房時建議雙方做兩份書面確認文件，共同簽字，各自保留。
購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條，且最好依據合同條款，在收條內容中明確是付哪個環節的房款。
以上是律師根據實際發生的各種糾紛案件總結的一些經驗，有些是我親自處理過的，那些因缺乏經驗而吃虧上當的當事人的形象還歷歷在目，真的是有血有淚!
當然，實踐中很多二手房交易是通過中介完成的，但要記住，不要以為有中介參與就會主動替你完善協議和防範陷阱，關鍵還是要靠自己!還是那句話：各自利益不同，自己的利益還是得自己用心維護!
李正律師J
做到以下三點，能避免買房許多坑。一，不買小產權房；二，買新房看五證；三，買二手房查背景。
隨著城鎮化的推進，一些縣城、鄉鎮的範圍不斷擴大，與周邊鄉村逐漸交融。農村的宅基地等屬於集體建設用地。按目前的政策，在集體建設用地上所建房屋並非商品房，不能上市交易。這就是通常所說的小產權房，購買小產權房不能辦理房產證或不動產證，相關權益得不到保障。
一旦城中村城邊村改造拆遷，在補償上村集體只認本村集體經濟成員，並不認可在此買房落戶的人。最多是對建築物做一些補償。
在縣城周邊、鄉鎮中心有些住宅樓建的很漂亮，小區物業配套應有盡有，和城市商品房小區看起來並無差別。
但在這裡買房置業一定要特別注意，建房子的地的性質是不是城鎮建設用地?一定要詢問清楚，能不能辦理70年產權房產證?
新房查看五證是否齊全：即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。按規定，這五證開發商必須在售樓處顯眼位置公示。
二手房查看是否有貸款抵押、是否有權屬糾紛，是否有司法查封。這些信息都可在當地房管局查詢，不能只聽業主或中介口頭承諾。
