5月，碧桂園在微信公眾號上發佈消息，招聘“養豬事業部負責人”，吃瓜群眾紛紛猜測，碧桂園這是下的哪盤棋？是要養豬了？6月15日，“碧桂園農業控股有限公司”正式揭牌。
在此之前的4月10日，萬科和農產品簽署戰略合作框架協議，雙方擬在新零售及城市食品安全產業、農產品流通綜合產業園區開發、現代化農產品種植養殖基地建設等領域開展合作。
與萬科差不多同一時間， 恆大集團宣佈，成立了恆大高科農業集團，宣稱要建設成為技術最優、實力最強、世界一流的高科技農業龍頭企業。
此外，華潤置地、綠城、中糧、萬達等房企均宣佈涉足農業。房企做農業，究竟是在限購限貸還限價的政策下，打算調轉車頭，還是借農業東風實現跨界？且聽明源君一一分析。
01
房企紛紛跨界農業
他們盯上了什麼？
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超級賺錢的房企大佬們紛紛踏足農業，難道搞農業是一塊肥肉？他們究竟看中了農業的哪一點？
1、政府高度重視農業發展，有政策紅利
黨的十九大報告中首次提出“鄉村振興戰略”，堅持農業農村優先發展，構建現代農業產業體系、生產體系、經營體系等各個方面和層次的部署。2017年中共中央一號文件中提出要大力推進“田園綜合體”試點工作，2016年《國務院關於深入推進新型城鎮化的若干意見》中提出要推動特色小鎮的發展。
房企佈局農業，資金就會流向農村，助力農業產業的發展，一定程度上可以為農民增收。這一舉措符合國家大力發展農村的趨勢，可享受政策紅利。比如可以爭取一定的扶持資金，特別是拿地方面的優惠條件。例如在十九大的報告中提出，第二輪土地承包到期後再延長三十年。
2、消費升級，潛力巨大
伴隨著物質條件的日益豐富，人們衣食住行方面的消費需求不斷升級。就買房來看，許多客戶在解決了住房剛需之後，更加追求居住品質、情懷和體驗。同時對飯桌上的食物要求也越來越注重，喜歡購買綠色、安全、優質的農副產品。在閒暇時，也熱衷於到城郊親近自然，採摘果蔬。房企和農業、旅遊等領域融合可以更好的滿足這一需求。
前瞻產業研究院發佈的《休閒農業與鄉村旅遊市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，2017年全國鄉村旅遊實際完成投資達到約5500億元，年接待人數超過25億人次，鄉村旅遊消費規模超過1.4萬億元。
3、佈局農業可以釋放存量潛力
相信大家經常看到某某房企今年的銷售額是多少多少千億，百億。這些數字是誰創造的了？是買房的人，這些人要吃要喝要玩吧！可見房地產商們手握強大的農業消費場景。曾有開發商說，他們賣了房之後就再也進不去業主的家了，還比不上外賣小哥和快遞小哥。他們完全有可能通過佈局農業，幫助他們走進業主的家門，將服務的觸角延伸到買房人的餐桌上。比如碧桂園旗下的社區生活服務商“鳳凰優選”，在社區內佈局自動售賣機，無人超市等。
另外，從農業自身的利潤來說，也是可觀的。以目前房企熱衷的養豬業來看，行業老大哥“溫氏”2016年的淨利潤高達19.9%，而房企大佬萬科2016年的淨利潤率為8.7%，溫氏的淨利潤率是萬科的2.3倍。或許這就是碧桂園養豬，萬達要養豬，恆大之前做糧、油、奶製品的初衷。
明源地產研究院製表
02
地產商做農業
農業小鎮是重頭戲
存量客戶也是關注對象
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地產和農業有一個共同點：他們都有一個會下蛋的共同母雞——土地。地產開發商需要拿地開發蓋房子買樓盤掙錢，農民也需要在耕地上種植農產品，再賣給消費者掙錢，他們都是依靠土地獲利。那地產商跨界農業，會產生什麼樣的摩擦了？
1、碧桂園——先建渠道再養豬
很多人看到碧桂園招養豬技術員了，要跨界養豬了，這不會是拋棄房地產，去玩農業了吧！殊不知碧桂園早在2016年，就推出“鳳凰優選”。它是碧桂園旗下的社區生活服務商，致力於為碧桂園小區業主和社會提供“好吃、好用、省錢、安全”的產品，同時豐富社區的服務類型。
“鳳凰優選”的發展業態包括大中小型社區店、自動售賣機、無人店、在線商城等。打造“覆蓋最後100米”的社區生活服務平臺。至今，“鳳凰優選”已經在廣州、寧波、武漢、常州等30多個城市開設了近500家店面。而他們的目標是20000家。
碧桂園的農業發展思路是先建立渠道，在世界範圍內，尋找沒有汙染、農藥殘留的食品，提供優質的服務，打通流通領域。之後再自己做生產商，種養、建加工廠，送貨上門等，將自己生產的農業產品提供給所有人。
就養豬來講，這麼大的門店規模，當然可以賣豬肉。當一般農戶還在為豬價擔憂的時候，如果他們養的豬是綠色環保、高品質的，可以溢價的豬肉，進入了“碧桂園”的社區店。
和一般農牧企業先養豬，再賣肉的思路不一樣，碧桂園走的是先建渠道，再養豬模式，之後可能還會聽到碧桂園的其他養殖計劃。
2、綠城——輕資產操盤，聚焦存量土地建小鎮
2012年藍城中國和浙江省農業科學院共同推動成立藍城農業公司。2016年綠城的創始人宋衛平說，他要在十年內造100個小鎮，實現一萬億的銷售額。
綠城的農業小鎮，在一線城市和核心二線城市周邊，30-50公里包圍圈內的地區，盤活農業用地，並將周邊農民轉化為現代農業工人。
整合農業、健康、教育、康養、園區服務資源，打造X+4模式，所有項目都有4個小鎮基因：農業、教育、康養和文旅，X代表小鎮的獨有特色。這個X可以是龍井茶、紅酒，也可以是越劇、花海。一般都是4大基因的個性化衍生。但在大城市近郊，X也可能代表著居住。
綠城小鎮的發展模式
綠城模式最大的特點在於聚焦存量土地，輕資產操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農林企業和地方政府進行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進行開發。綠城小鎮重點在於配套服務體系，綠城選擇構建開放平臺，自己強化關鍵服務，其他服務選擇和外部力量合作，包括和萬科合作。運營費用則從住宅產品的銷售額中，抽取2%左右金額，用於園區配套團隊建設和後續運營服務。
3、華潤置地——融合多種生活場景打造農業體驗業態
此前華潤置地副主席唐勇曾在中期業績發佈會上表示：公司有能力維持在規模前十的位置。之後就發佈了耕雨品牌，從消費者的多個生活場景出發，佈局了三條產品線。可能華潤做農業，是認真的。
農業+商業：屋頂上的智能農場
華潤置地計劃運用創新的規劃設計和農業種植管理技術，在商業和寫字樓空間中，打造屋頂農場，給遠離田園的都市白領、青少年、親子家庭提供一個自然體驗樂園。
首個落地項目為深圳華潤城的屋頂農場，在這裡除了常見的蔬菜培育，屋頂農場可以提供很多農耕體驗，例如親子農莊職業體驗、智慧農業科技體驗、即採即食體驗等等。考慮到天氣因素，很多體驗場地都定在溫室或者室內進行，並應用多種農業科技給屋頂農場的管理和體驗加分。在工作之餘不用走出大樓就可以親近自然，是華潤城屋頂農場的價值所在。
農業+社區：社區裡的農業社群
很多房企都曾將農田引入社區，比如萬科的一米菜園。作為住宅配套、物業增值服務，農業進社區，可以提高居民生活品質，增進社區交流。小徑灣社群農園是華潤置地“農園計劃”的落地項目，將在社區內引入農場、自然學校、生態餐廳等。把客群鎖定在高檔社區居民、家庭，健康生活、品質生活追隨者以及慕名而來的遊客。
農業+產業：農業特色小鎮
華潤置地的農業+產業計劃就是建設農業特色小鎮，打造農業+教育+旅遊+養老+居住的複合小鎮。先是在小鎮內建造田園居住社區，做好相關生活配套，如打造田園教育社區；此外會利用當地自然風光打造養生體驗中心，如會設置綠色休閒體驗區。“田園計劃”將落地惠州羅浮山耕雨小鎮。
這三大產品線的目的是用創新的產品對傳統的農業生產、銷售和消費方法加以改進，以此衍生出多種盈利模式。其本質還是用地產開發的思維結合農業場景進行創新開發。
4、萬科——以特色小鎮為載體，發展特色產業
以特色小鎮為載體，發展特色產業，是北京萬科未來的重要戰略目標之一，軍莊鎮即是萬科正在著力打造的首個特色農業小鎮。並且選擇地域品牌非常寶貴的京白梨，作為特色農業小鎮打造過程中的主打產業。
近日，萬科和農產品簽署戰略合作框架協議，雙方擬在新零售及城市食品安全產業、農產品流通綜合產業園區開發、現代化農產品種植養殖基地建設等領域開展合作。
從上文各房企的農業發展模式來看，房企做農業，其本質都是利用自身地產本色，進行產業嫁接，換了地產的實施場景，做成地產+農業的模式。或者利用地產存量資源進行產業鏈接，形成地產生態的延伸。追根結底，做的還是地產開發商做的事，結合農業擴大地產的實現版圖，一種曲線救國之舉。
從農業來說，農業地產是農業產業升級的一個必然階段和必須配套。真正嵌入到農村中，以農業產業為依託，以新型城鎮化為導向，融合文化產業和旅遊產業，結合養生養老、旅遊度假、科普教育、農業體驗、觀光休閒、商務會議等功能，用一產聯動二產、三產，是一種新型經濟業態，房地產企業恰好可以依託自身優勢順勢而為。
03
要想實現跨界
需重視差異
發揮自己所長並善於藉助外力
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雖然房地產結合農業看起來沒有太多違和感，但是具體操作起來還是有很大的不同，畢竟兩者的發展模式還是有很大不同，房企需要充分結合自身優勢，並善於藉助外力實現地產跨界農業
1、農業和房地產的發展邏輯不一樣
首先農業本身是一個週期長、投資大、回報慢的行業。如同聯想佳沃總裁陳紹鵬在被問到佳沃何時能盈利時所說，農業的經營週期大概是10-15年，而要真正形成可持續盈利，需要10年左右。
例如跨界養豬的網易，2009年，網易投身養豬業，其間頻頻傳出養豬計劃夭折的消息，業界也是多數不看好。但堅守7年後，網易高端豬肉品牌“味央”首次亮相就有了出色的表現，其中一頭豬甚至買到了27萬的高價。去年，網易宣佈在江西高安將落戶第二座豬場，擴大其養豬版圖。
做農業不一樣，房地產是賺快錢的，從拿地開發到售樓，一個週期只需要3年左右。但房地產商做農業不能沿用地產的快週轉思維，之前有房企全面佈局農牧業、重金投入，卻以退出收場，無不顯示著其做農業的思維不對路。做農業需要切實關注消費者的需求，不能單純造概念炒概念，需要慢慢打磨、老老實實做。
2、房企需發揮特長做自己擅長的事
房企的優勢在哪了？那肯定是建房子賣房子。因此房企在跨界農業時，需要發揮自己建房子、賣房子的優勢，做自己擅長的事情。比如業界有說綠城做小鎮其實就是做代建商，主要通過和擁有存量土地的中小房企、農林企業和地方政府進行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進行開發。
又比如有些農業小鎮主打旅遊休閒，房企可以引入房地產的經營思維，從產品規劃、景區服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，從而更好地發揮項目優勢，更加深入的挖掘產品的市場潛力。
比如萬達的丹寨小鎮，充分發揮自身拿地方面的天然競爭和談判優勢，並結合丹寨當地的造紙、蠟染、鳥籠等文化特色打造了一個集“吃、住、行、遊、購、娛、教”為一體的文化、非遺、養生旅遊小鎮。在宣傳方面，一波招募“輪值鎮長”的宣傳，更讓小鎮迅速成為“網紅”，賺足了眼球。
3、多方合作，獲得資源支持，打造產業鏈閉環
在上文中，我們有提到無論是綠城還是萬科、華潤在其跨界農業領域時，都會選擇跟外部機構進行合作，比如萬科在跨界農業時建特色小鎮時，將具有地域品牌的京白梨作為主打產業，聯合北京市林業果樹科學研究院進行京白梨的課題研究，為其京白梨產業的發展注入力量。
在銷售方面，萬科和農產品進行合作，農產品的主營業務是農產品批發市場的開發、建設、經營和管理，涉及到農產品的流通、農產品電子商務和農產品的供應鏈服務。萬科可利用農產品在渠道平臺銷售方面的優勢，為其農業產品的流通銷售鋪平道路。
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