這兩天，地產界最熱屬2018博鰲·21世紀房地產論壇，在三亞開始，為期4天。
這場論壇，圍繞當前房地產狀況，到未來房地產走勢，地產界大佬進行了解讀和預測。
針對租賃領域，貝殼楊現領、新城控股歐陽捷、保利方琳等均有解讀。另外，現場還發布了《2018年中國住房租賃白皮書》，以此來說明現在及未來租賃市場的發展。
先看第一部分，租賃市場白皮書中的主要內容
一、未來租賃市場的十大展望
1、一個非常週期的現象供不應求，這是我們對幾個主要城市未來5年租賃房源，包括需求量做的對比。除了上海和其他的城市，基本上都是供不應求的情況。這是整體的大趨勢，從結構上來講，租賃的房源當中，結構錯配情況比較明顯。根據我們的研究，針對白領公寓，相對供應量比較多一些，針對家庭的公寓，比如說一居臥和小兩居是比較少的。
評：這個地方就說明，現在租賃市場的種類還沒全打開，現在還比較傳統。
2、由買轉租的人數增加了，2013年到2014年租房的平均年齡下降了3歲左右，越來越多的年輕人進入租賃市場。房價的提升使更多的人進入租賃市場，租客年輕化的趨勢，將來會持續下去。
評：年輕人的租賃市場，品質>租金，那麼租金上漲一些，只要服務品質過的了關，就沒問題。
3、全人群、全生命週期的需求開始爆發，今年上半年的時候，有一個新聞，萬科有一個非常貴的租賃租房，我看過這個房子，真的是高租金，裝修也非常的好，租金一交十年，對市場的影響非常大，出現這樣的房子，大家不要意外，因為租賃的產品線上，屬於高端租賃的一種。租賃貫穿各個階段的需求，剛畢業有租賃的需求，剛成家、事業有成、安享晚年的時候，這個產品線非常的豐富，現在不是特別的明顯，出現這樣的房子，大家不要感覺到意外，項目是否得到市場的認可，要看市場行為。
評：看原文就能理解這段話的意思。
4、租金上漲，增幅沒有那麼快，我們可以看到根據統計的十個城市的租金指數，北京的租金上漲比較多，深圳、杭州在50%，其他的不到50%，跟同期的房價相比還是比較溫和的，未來的趨勢租金也處在上漲的趨勢。增速沒有那麼快，原因是什麼。市場的供應量相對逐漸的增加，之前介紹過了，租金的水平是CPI重要的組成部分，租金上漲過快的話，國家有可能會出手對市場進行調整。
評：又從國家與市場層面來說，CPI的指數變化和足跡你的關聯，確實如此，如果CPI有波動，租金也過高，國家肯定會有所幹涉，工資一般拿來付房租了，還有誰再去消費，這樣市場經濟就拉動不起來。
5、專業化機構崛起，集中式供應增長，這是非常容易理解。之前已經介紹過了，機構化房源的比重，相對沒有那麼高。集中式公寓的數量一定會增長，從運營的角度來講，做集中式公寓，整體的管理成本和運營成本相對比較低，運營空間比較大。最近看到，不僅僅是機構也好，或者是房企成棟的拿房源。
評：集中式公寓和分散式公寓的區分。
6、供應結構存量為主，大概佔到了80%，20%靠增量。
7、涉及到產業的細分，互聯網+服務領域的細分，租賃也是互聯網介入比較深的行業，從互聯網服務上，我們可以看很多行業產生細分，部分細分領域誕生了龍頭企業。
8、全產業鏈的細化，租賃是非常複雜的過程，房源獲取到裝修，日常的維護、營銷、簽約，都需要很多的機構，繼續做下去，這個領域的細分是非常的明顯。
9、行業正反兩面，一方面政策紅利越來越多，監管越來越苛刻，根據我們的統計，長租公寓的關店率是3.6%。
評：這片租賃紅海里，也有死掉的魚。
10、年輕人入場，90後、00後的入場，推動品質時代的到來，現在年輕人的觀念不一樣，他們願意花更多的錢在租房上，對生活品質的要求更高一些，他們的想法更加的開放，推動租賃住房品質的發展。以上是我分享的第一部分內容，時間稍微會延遲一點。
評：這和第二條意思一樣，年輕人的入場，對租賃市場是好事。
綜合來說，租賃市場前景很大，也已經變成紅海，有死去的企業，未來的租客趨向年輕化，對租賃市場是好事。並且，國家也會成為這裡面比較重要的一環。
除此以外，各位大佬又是怎麼看的？
二、楊現領認為，房企轉型租賃 仍是舊開發模式 但未來可期
他覺得，之前的大規模開發浪潮漸退，“快週轉”理念失效，房價高速增長趨勢不再，以“開發”為主導的行業生命週期已達到峰值，加速駛入下行階段。
並領藉以查爾斯·漢迪的“第二曲線”概念為基點概括市場與行業的現狀，以及房企轉型的根本思路。
他表示，發展都有極限，長盛不衰的秘密是尋找第二曲線；A點是最好的轉型期，在自己最美的時候華麗轉身；絕大部分企業往往到B點才轉身，基本大勢已去；兩條曲線的交叉區域是混沌期，亂字當頭，走出去就能柳暗花明。
那麼如何發展“第二曲線”，什麼時候是最佳時期？楊現領認為，未來存量趨勢無疑正在倒逼房企轉型，而在市場下行的歷史拐點背景下，幾乎所有的頭部企業都在謀求轉型。
“企業長盛不衰的奧秘是在衝頂峰值之前找到‘第二曲線’，轉型的最好時機已到來，如果到下行不可逆轉的時候再啟動轉型，無疑將加速企業死亡。”
存量時代房地產消費佔主導，向居住生活服務轉型是房企最根本的出路，發展租賃尋找新的業務增長點也是行之有效的選擇。
對於租賃市場的盈利模式，楊現領坦言，目前仍然是靠租金和服務。
評：現在租賃模式還是吃老本，但日益前行的社會需求已經要蓋過現在的普通租賃市場情況，還有未來的存量房時代，也在逼著放棄轉型，最後拼的就是租金夠低，服務夠好。
三、新城控股歐陽捷、保利方琳均認為， 未來租賃市場很大，但租金上漲過快也會惹火上身。
①在歐陽捷看來，未來租購併舉就是兩個手舉起來是差不多的，就是五五開。現在英國接近40%，美國35%，中國目前來講只有21%。我們覺得未來一線城市的租賃市場佔比會達到50%以上，二線城市會達到30%以上。
政府想推出租賃平臺，輿情太過嚴厲，通過租賃平臺，管制企業的租賃價格控制或者是平抑散戶出租的價格和租金。
未來的租金管制平臺，政府非常熱衷打造這個事情。房租的上漲驅動力來自於何方，未來的租金上漲在一二線城市達到30%到50%，美國人用一半的收入交房租，中國未來在一、二線城市是否有可能，我們認為很有可能。
同時，很多年輕人希望租更好條件的房子，這個時候，我們希望消費升級，我們的收入增加了，我們希望租的房子更加的便利，而且我們希望房子能夠租下來後無憂，不要三天兩頭被房東趕，我們願意支付高的租金，因此租金的收益必然會上漲的。
但也不可忽視的事，租金過快上漲，輿論過大，國家肯定會進行一些管控，於是類似於限購限價的限租金出來了。
②再到保利方琳，她認為自持運營是未來住房租賃市場主流，對於目前市場出現的開發商自持、機構運營、二房東三種商業模式，方琳認為自持、運營是未來很重要的市場主流，前提是REITs和資產證券化成熟發展的模式；二房東模式，最大的挑戰就是薄利，管理輸出可能專業化，會精緻，但是規模不會做到很大。
而如何做好自持，運營公司如果琢磨好了，就會回到楊現領說的第二曲線轉折區，黑天鵝出現，也就代表租賃市場的真正方向就能確定了。但現在，大家還在混沌時期琢磨。
雖然各位大佬從不同層面來說明未來的租賃市場的發展，但最後都歸結到，市場很大，想要吃的多，就要學會轉變運營模式，並且現在都是混沌時期，如何走出來，才是各位公司應該拿出的看家本領。
或者切換一下我們普通人的視角，如果未來租賃市場並不好，不賺錢，也就不會有這麼多的大佬費勁口舌來討論它，無利不起早嘛，你說是吧。
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