2017年諾貝爾經濟學獎於北京時間昨天傍晚揭曉，美國芝加哥大學教授理查德-塞勒獲此殊榮，以表彰其在行為經濟學上的成就。
其在著作《行為金融學進階》中揭示了行為經濟學上的基本概念。他的理論內容是：大戶需要非理性、信息極其閉塞、願意持有價格過高資產的投資者。在股市，它就是廣大的小散、也就是韭菜；在樓市，它就是廣大的購房人，也就是房奴。
這些大戶不想要信息靈通的投資者，於是他們通過各種花招，比如通過交易員、媒體、專家來發聲，讓普通投資者即小散做出不明智不理性的決定。就像2015年的中國股市一樣，在歷史高位時他們還在呼籲普通百姓入場。
查德-塞勒教授說的是股市，但更多的時候，樓市也一樣，下面就讓我們來看看查德-塞勒教授是如何揭示“請君入甕”的買房套路的。
▷ 僱傭各類人才來操縱媒體
利用顧問合同、資助和聘請定金來鎖定最優秀的人才，發揮他們的作用讓個人投資者也就是韭菜永遠“不理性和不知情”。
這種釋放可以是多方面的，在樓市，既可以從投資獲益的層面來鼓吹房地產的不敗神話，也可以從供應端的供應不足來大做文章。目的無非告訴你，市場上房子很多人在搶，很難買到，而一旦買到，即為賺到。
▷ 通過免費專家將消息傳遞給外界
自媒體、網絡、電視寫手每天必須要更新內容。評論人士成為華爾街（大戶）的免費廣告，實現了通過新聞來影響投資者決策。
當然，通過免費專家，甚至是假扮的專家，來推銷商品，並不是房地產的首創，前段時間，國內媒體和有關部分，追著那些電視上販賣藥品的“假”專家不放，即是最好的事例。
在房地場市場也一樣。我們甚至可以說，從傳播學，或廣告學出現的那一天，類似的影響就已經存在。只不過，這中間要有個度的把控。廣告或文章，本身應該沒錯的，錯的是那些失實，甚至是編造的內容。
▷ 投入巨資遊說決策者
遊說被認為是對決策者的最佳投資之一。所以，他們通過斥巨資來進行遊說，反對改革，推進有利於自己的法律和規定，並編造事實來欺騙投資者。
在國內，最明顯的觀點就是，房地產是個大行業，對GDP增長和經濟穩定發揮重要作用，不能徹底打壓這個行業，而只能進行溫和的調控。這些年，國內的房地產市場，就是在一緊一鬆、一鬆一緊的調控中過來的。我們並沒有太大的勇氣通過釜底抽薪的方式來解決存在的根源性問題。
▷ 加劇市場焦慮情緒，增加投資者交易次數
市場類似於賭場，在市場交易中的“一買一賣”中獲取佣金。大戶加劇韭菜們的焦慮、樂觀、不安等情緒，來儘可能的增加市場交易次數、數量。
說的是股市，其實樓市也一樣，通過頻繁的買入賣出，從投資人，到中間人，再到政府稅收，都是有利可圖。
▷ 耗光韭菜的儲蓄及自信心，損害長期規劃
大戶們利用神經學技術來散佈疑慮，使普通百姓對退休保障、自主投資及有關（被動）的指數投資能戰勝主動交易的說法產生懷疑。大戶通過誤導性廣告，導致民眾耗光自己的儲蓄投資在風險極高的市場。
無論我們說未來“錢不值錢”，還是說當下的利息類收益不足以跑贏通脹，都是類似的表述。當然，在某些特殊時期，這樣的表述並無不妥。但在一個穩定的市場，就未必如此樂觀了。
當下，國人的財富，70%以上，都囤積在房子上。
▷ “投資者教育”項目充斥著花招
理查德-塞勒指出，大多數由華爾街贊助的“投資者教育”項目充斥著做生意、銷售和推銷的花招，他們營造出一種“我們關心韭菜”的形象。
房地產市場也一樣。在營銷中，銷售人員巧舌如簧，把房子吹成一朵花；在推廣過程中，包裝出層出不窮地概念和新名詞，描述出不可名狀的未來幸福生活。不少房子，對於購買人來說，都是衝動消費的結果。事後想著後悔的其實並不少。
▷ 經紀人或銷售人員受到強勢的銷售和結算技巧訓練
證券經紀人的建議是自私自利且往往是誤導的，他們會去做能讓他們獲得佣金的任何事。他們受到過運用強效心理技巧的訓練。
對於房產銷售人員來說，銷售技巧和說辭，同樣不可缺少。現在銷售好的公司，在這方面花費的精力和財力都不少，請業績優秀者培訓；彼此間心得分享；逼迫式銷售流程強化等等。
結語
當然，我們這樣抽出來觀察理查德-塞勒還是比較片面的，他建構的理論體系，遠比我們抽離出來的這些要豐富很多。只是其中的部分原理，在不知不覺中，我們都在使用。
而他理論很多揭示股市或樓市本質的東西，運用到我們這裡，也未必全部正確。像他說的股市、樓市有這麼多的“花招”在裡面，我們本該遠而敬之。但客觀說來，在過去20年，國內買房者與不買房者之間的財富失衡現象，是世上罕見的。即便因為某種原因，我們被忽悠著買了房，現在看來，對於個人財富增長這個結果來看，還是好的。究其原因，人家是純市場經濟下的研究，而我們還遠遠不是。
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