2017年3月17日，掀起了北京新一輪的調控。隨後的幾月一些調控政策陸續出臺。北京3.17調控滿一年，“利潤率降低、土地成本翻倍、競爭慘烈……”種種跡象表明中國房地產“已進入下半場”。風向已變，如何在下半場繼續起舞？這是很多房企和購房者都關心的問題。
3.17調控已滿一年，先和融e聚看看中國房市發生了哪些主要變化？
1、市場熱度下降明顯
二手房方面，價格出現了明顯的下滑，到今年一季度，二手房的價格已經連續9個月下滑。除了個別稀缺的高端樓盤，北京二手房價格出現了普跌。
新房方面，3.17調控後的一年時間裡成交近2.4萬套，同比萎縮48%以上，其中商辦類成交量跌幅最慘，僅有3000套左右，萎縮9成以上。
市場活躍度方面，2017年3月份，北京有成交記錄的二手房中介為523家，到了2018年2月份，僅有256家，同比萎縮5成以上。
成交價格方面，官方數據顯示2017年底二手房價較2017年3月份下跌13%。
2、炒房客退場居多
房地產行業進入下半場，從“增量開發”切換到“存量經營”。房住不炒的大背景下，越來越多的炒房客開始黯然退場。
認房又認貸和商住房調控，對炒房行為的打擊特別大。從資金的角度來說，二套房首付最高已經超過8成，房貸利率不斷上調，炒房客能動用的槓桿變得有限。從房源的角度來說，自商住房被調控後，炒房客在北京能夠自由買賣的房子已經非常少。目前二手房中介普遍制定區域掛牌指導價，超過指導價的房源不再接單。
在個人住房貸款方面，2017年4-12月份超八成用於滿足無房人群購房需求。
今年中信銀行暫停了房抵貸業務。據融e聚了解到，北京地區其他銀行和其他城市的銀行也在醞釀跟進。
沒有了房抵貸資金，炒房客的主要炒房資金無法保證，炒房客的熱度自是下降明顯。
3、剛需族選擇硬著頭皮入場
本輪調控的主要手段仍然是短期手段，比如限商住房，不斷提高房貸利率，短期手段能夠治標，如把房價和成交量給拉下下來，但也止於降溫而已。
對於剛需首套房來說，最明顯的感受應該是首付門檻提高和房貸利率上調。首付貸款受“認房又認貸”影響，很多在外地有購房記錄的人也受到影響：如買房必須自付6成乃至更多首付款。房貸優惠也難見蹤影，首套房貸利率不斷上漲，讓剛需族購房壓力變大。
目前來看，連續多月破萬套的二手房成交量顯示樓市已有所復甦。但這也從某種程度上顯示，越來越多的剛需開始接受房貸利率上漲的事實，繼續觀望的少，務實進場的變多。
2018年，房地產市場已然變天，下半場究竟有何新風口？馬光遠表示，房市下半場的不同主要在於：
1、房地產市場矛盾轉移
自1998年房地產市場化改革以來，房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到資源配置的不均衡不充分問題。現在大層面上房子夠了，但好城市的好房子還是不夠。
2、城鎮化發展機遇不容錯過
在接下來的二三十年，城鎮化發展無疑成為中國經濟發展的重要動力。房地產在短期內仍將作為老百姓財富配置的主要工具。未來，中國的城鎮化發展將以大城市、城市群以及灣區為重心，其中就會藏有房地產新的機遇。在核心城市及周邊挖掘房地產價值，仍是一個不能錯過的風口。
3、房地產價值鏈需重建
告別住房短缺時代，房地產未來的發展風口將從住宅地產的一家獨大向多元生態轉變。
單純玩住宅地產和商業地產的價值鏈非常單一的時代已經降下帷幕，未來的地產將與產業緊密結合，簡單的靠買賣房子賺錢的時代已經結束！
4、房地產定位發生變化
1998年的第一次房改，定位出現偏差，將房地產作為支柱產業，即作為地方政府創收和穩增長的工具。房地產的下半場，房地產需迴歸到以民生和社會政策為主，必須對其中的一些問題進行頂層設計。當下，構建與我國發展階段、不同階層收入人群相得益彰的住房制度體系顯得尤為重要。
中國房地產市場紅利漸逝，找對新的風口，才會倚風長笑。縱觀這些年的房地產市場變化，我們對市場仍需保存敬畏之心，順勢而為，方可常青！（文：佩）
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