買房有三難：融資難、名額難、選籌難。
想要選到一套稱心如意的房子，不單需要算好賬、做計劃，還需要身體力行地去各個片區進行踩盤，需要長時間、高精力的投入，才有可能遇到最具性價比的標的。
深入瞭解每一個片區，需要從片區的概況、發展歷程、產業配套、價格體系等多維度進行思考，但是買房作為一個低頻行為，很少有人會為了自己買一套房，將全市的每個片區徹底研究一遍。
根據深圳規劃，福田區、龍華區屬於深圳市的發展中軸。傳統強區和當紅炸子雞的組合，是很多房產投資者、剛需購買者重點關注的板塊。
本篇文章就這兩個片區，深入地分析片區的概況、歷史、產業等，希望能夠建立起一個片區的價格體系，為購房者的選籌提供有效參考。
傳統強者——福田
1、概述
福田區作為深圳的政治、經濟、文化中心，在交通、配套、產業等各個方面都體現出全面的強。
福田區的面積與羅湖相當，只有78平方公里， 252萬的常住人口，佔到了深圳人口的12%，是深圳人口密度最大的一個區。
去年,福田區的GDP總量達到了3820億元，深圳佔比17%，人均GDP已經到達25w，已經超越了香港。對比香港的人口密度、生活便利和舒適度，而由於深圳科學合理的規劃，在福田工作、生活是很舒適的，達到了經濟發展和生活舒適的平衡。
2、發展歷程
福田區從80年代開始建設，早期只是農田、河流、荔枝林等原始的土地狀態。94年之後，福田開始大規模路網建設，99年在路網建設完成之後，市政配套和大量的土地建設才逐漸在路網的基礎上逐步完成。
2015年平安金融中心的落成，宣告了福田區建設的基本完成，未來的土地開發主要依靠城市更新、舊改等。
講到福田中心CBD，在小小2.2公里見方的土地上由北向南集中了深圳的市政、文化、商業、辦公等中心。
從蓮花山頂的鄧小平銅像向南俯瞰，是福田的政治中軸：
北靠蓮花山，彷彿一方寶印；東側的中心公園南北綿延，彷彿一條青龍；西側的福田高爾夫地形起伏，形似一頭臥虎，南向深圳河，曲水蜿蜒、玉帶環腰。軸線兩邊高聳的寫字樓陣列兩邊，形成莊嚴恢弘的城市形象。
3、配套與規劃
俗話說，要致富先修路。深圳的城市建設也是路網先行的。
福田東西向有三條值得重點關注的高快速公路：北環大道、深南大道、濱河大道。
北環東向通向龍崗，向西連接機場、廣州，梅林段路網規劃將進行改造，高快速路下沉，路面形成城市交通集散和城市綠化活動場地，將梅林與福田中心北區連接起來，城市環境和商業價值將會極大的提高。
深南大道由東向西，串聯起了紅嶺路、華強北、福田CBD、香蜜湖、車公廟、華僑城等深圳的重要片區。
濱河大道結合規劃沿一線、地鐵線的開通，保稅區的交通狀況將得到很大的改善，未來也有很大的想象空間。
A.地鐵規劃：
根據2022年的深圳地鐵線路規劃，福田-羅湖的地鐵線密度將進一步增大，從而更加強化其區域中心的地位。
龍華、龍崗與福田-羅湖中心的交通連接加強，使得外部的資源集中導向中心區，中心區的居住需求則部分外溢，在這樣的趨勢下，龍華承接福田購買力外溢的空間將進一步增大。
對於龍崗區，在房屋價格已經與市中心區價格差距縮小、而商業、教育、市政配套相差較大的情況下，有學位需求的購買力會沿著地鐵迴流向市中心區。
B.站點比較：
通過比較地鐵站點的統計數據，在深圳已經開通的165個地鐵站點中，福田區擁有48個站點，不僅開通站點在深圳各區中數量最多，站點綜合性也佔最優。綜合商業、居住、娛樂、商務和交通條件等多維度的站點排名中，排名前20位的站點中福田佔其中10席位。
房子最終還是要回歸居住屬性，福田作為各個方面的服務配套最為均衡便利的片區，是最為穩健的投資區域。
C.學位投資：
從學位的角度來講，學位房的居住屬性只是其價值組成中的一部分，另一部分很大的價值在於它提供的學票。
在普通房與學位房的比較當中，學位房的主要問題在於槓桿率不足，另一方面在一個平穩上升的市場中，學位房的升值速度較快，因此通過一定的資產配置計劃，達成槓桿與價格的平衡，學位房也是一項不錯的投資選擇。
D.規劃展望：
福田的城市發展已經相當成熟了，可供開發的土地不多。只有在梅林-彩田片區和保稅區-河套深港合作帶，以及大金沙片區有部分城市更新項目推進。
梅林和保稅區兩個片區作為深圳十三五規劃重點發展片區，將會投千億級的重資進行投資建設，從交通、配套、環境等各個方面來講，未來的投資前景都值得重點關注。
4、價格體系和選籌
福田經過多年的建設發展，豪宅、學位房、次新剛需、老破樓梯房、港式塔樓等各類投資產品都有，價格從3萬到20萬各個價格梯度都能找到對應的樓盤。
價格地圖：
第一梯隊：福田以深圳老牌的豪宅區香蜜湖為首作為第一梯隊，學校醫療配套都是一流，鬧中取靜是富人聚居的地方，均價在8到13萬以上；
第二梯隊：以香梅北、景田、蓮花、石廈等片區作為第二梯隊，均價在6-8萬，學位在全市範圍也是排名靠前的；
第三梯隊：梅林、華強南和保稅區作為第三梯隊，是福田目前的窪地，均價在4-6萬左右，我們會優先選擇有花園小區的次新電梯房、總價在400-600之間，屬於主流的剛需盤，且低於福田的豪宅線，槓桿率和未來的回報率都很高。
刨除學位溢價，福田的樓盤價格是與品質直接掛鉤的，價格低的產品一定在某些方面存在問題，並不存在所謂的筍盤。
投資是一個計劃，需要根據每一個人具體的名額、資產、月供能力、投資偏好等多個因素，針對性的進行資產配置的方案設計，才能選擇到最有的投資標的，達到最大化的投資效果。
當紅炸子雞——龍華
1、區域概況
龍華區土地面積175.58平方公里，佔深圳總面積的8.9%，屬於深圳市土地面積較多的一個區。常住人口經統計達到了151萬多人，在深圳市近三年的人口增長率排名第一。
龍華不僅人口增長趨勢很猛，人口結構也在不斷升級。以前龍華屬於關外，以打工人群居多；現在隨著房價的上漲、產業的升級，價格開始篩選人，大企業白領和高管逐漸遷入進來，使得人口組成、結構開始變化。
2、發展歷程
龍華的發展經歷了一下幾個階段：
寶安小鎮—福田後花園—龍華二線擴展區—2011年成立龍華新區—深圳中軸新城—2016年正式成立龍華區—規劃深圳未來新的中心區，超級城市門戶。逐步升級的城市規劃定位，也給龍華區未來的發展帶來了無限的想象力。
2020龍華規劃進一步加強了未來龍華區的利好：
中軸線梅關高速與軌道交通：南北將直接貫通並進行拓寬，未來深圳的30條地鐵中，經過龍華的有8條，極大的改善交通環境，4號線延長線已經在建，有軌電車未來將建設雙軌道；
規劃新中心：北站周邊將建設新的商務商業中心，形成更強的向心吸引力；
龍華政府所在地觀瀾：大量農民房和廠房改造和快速的土地改造推進速度，就是未來的城市拓展空間，在深圳土地緊缺的情況下，龍華工業區未來想象空間很大，但是需要5-8年的時間週期。
3、宇宙中心
龍華的底氣就是深圳北站。
北站作為深圳的中軸門戶，對接華南和香港，是深圳人流量最大、人氣最旺的車站。乘坐深港高鐵，只要24分鐘北站接通香港西九龍，在半小時通勤時間之內，而西九龍和北站周邊的房價差目前在4倍左右。
就深圳來說，以高鐵更高效的通勤速度、點對點的直接性連接，將會使得龍華對接灣區的效率更快。
北站周邊規劃的商務區對標福田CBD，未來會建設60多棟高樓並引入一大批總部型企業和25萬+的上班人群，那麼可以思考，這些企業高管和員工將會居住在哪裡？
在紅山上塘片區，15年金茂地王曾拍出了5.7萬的樓面價，未來房價9萬才能勉強回本，投資龍華的未來是不可限量的。
4、價格體系與選籌
A.產品類別：
豪宅、改善和上車盤，豪宅目前較少，但未來一定會有，目前已經有少數樓盤達到豪宅價格。
B.購買力：
紅山依託北站發展，有五波購買力的支持：福田富一代、官一代的後代外溢、華為富士康的中高管外溢、南山西麗的豪宅有錢人外溢、香港人外溢、以及北站商務區的工作人群，未來龍華的投資空間是很大的。
C.價格地圖：
整個深圳作為投資的標的都沒問題，但是投資要選最合適自己的區域：
龍華第一梯隊：8萬+的樓盤現在價格已經偏貴了，由於有名校學位加持，價格依然在走高。
民治-龍華老城：均價在4.5-5.5萬之間，通過對比可以挑選到比較合適的標的有一些較好的，帶電梯、有小區、戶型方正，總價300到500萬的樓盤可以去篩選。
觀瀾和大浪：潛力很大，舊改很多，但建議在下一步投資再考慮，可能會出現暴擊機會。
龍華選籌建議選擇豪宅線以下的兩房，避免過多的無效成本；剛需型的三房通過一定技巧來購買。觀瀾片區未來存在一定的利好空間。
深圳中軸上的兩個區，福田和龍華，一直都是房產大熱片區，受到很多剛需購房者和房產投資人的關注。
在近幾年深圳市場整體相對平穩的狀態下，傳統強者福田的某些片區價格已經被南山、寶安、甚至龍華超越，成為事實上的價格窪地。而龍華區作為福田、羅湖的第一外溢承接地，購買力持續累積，紅山片區等熱點片區的樓盤價格已經達到8-9萬。
漲幅看選籌，回報看槓桿。在這種情況下，房產的選籌更是要慎之又慎。
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