昨天，在博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會上，任志強、樊綱等對未來房地產發展做了分析和預測。
任志強一如既然大膽的預測：“房價是在持續上漲和不可逆轉的上漲趨勢上。”
其中一個理由是，上半年的投資主要靠房地產支撐，房地產收入達到了3萬多億。
如果不靠房地產，中國的投資增速很可能降到6%以下。此外，國際經濟形勢不穩定，下半年經濟如何保持平穩？
小編認為，遠水就不了近火，房地產依然是經濟的頂樑柱，解決當前的問題才是上舉。
還有一點值得重視，在如此重大的場合，樊綱公開談到了調控政策，提出了自己的看法，實屬讓人意外，是不是代表風向在變呢？拭目以待吧。
任志強的文章乾貨多專業性強，以下是整理的精華部分。
一、土地和人口的錯配沒解決，導致大城市房價上漲
中國房地產市場比較明顯，實際上是在政府主導下的一個市場。
當人口向城市轉移的時候，特別是向大中城市轉移的時候，土地在配置上是錯位的，大城市人口需要一個遷移數量多的地區土地供應反而不足。今天這個問題仍然沒有得到解決。
那麼最近產生了關於貨幣化棚改問題，也明顯可以看出來。如果都一刀切的用貨幣化補償的方式去組織的話，就會導致在一些地區和一部分城市裡頭供給需求之間的矛盾，會導致這個價格的不斷上漲。
所以現在中央政府採取了另外一種辦法，就是一部分地區是貨幣化安置，一部分地區是實物安置。
判斷房價的漲跌最有效的方法還是看供求關係，一線城市的土地供給問題豈是短期能解決的？棚改如果用貨幣化安置，依然是激化供求矛盾 。
二、下半年經濟形勢不樂觀，房地產撐起半邊天
從1-6月份的統計數據來看呢，上半年基本情況是投資主要是靠房地產支撐，稅收和稅外的其他財政經費的這個收入，主要也來源於房地產市場，大概十幾萬億的這個中央和地方的財政收入中。
僅房地產和房地產相關的收入就達到了3萬多億，這個比重是非常非常大的。
那麼如果沒有這個房地產市場的投資的支撐的話，中國現有的投資增速可能就從6%，降到更低更低的一個階段了。
那麼總體來看，上半年維持了6.7%的GDP水平，二季度6.7%的GDP水平，實際上是一個下降的趨勢。從6.9%、6.8%、6.7%。
大家都預測下半年可能會繼續下降，有可能會低於6.5%，很多經濟學家都認為，在中美貿易出現不確定性因素的時候，重點要看7月份中央政府會採取什麼樣的對策。
6月份本身，房地產的這個銷售是略有增長的一個情況，從2點幾增長到3.3，增長了0.4個點。
從銷售金額上可以明顯看出，增長的更高一些。中間大概有接近於10%的差，這就說明房價是在持續上漲和不可逆轉的上漲趨勢上。
上半年經濟還是要靠房地產支撐，最近P2P、區塊鏈等爆發的風險越來越大，真的找不到比房地產更保值增值的投資品。
任志強認為，下半年經濟下滑的趨勢很明顯了，而房地產銷售量卻在增加。
三、房地產市場不會崩盤，未來獨居家庭有2億
我個人倒不覺得房地產市場會崩盤，或者會出現急速逆轉的情況，畢竟這個城市化的需求還存在，這個消費的慾望和改善性需求還是大量存在，特別是獨居生活的這個總戶數在不斷加大。
過去三年呢，獨居家庭的增長率每年大概有30%多，未來幾年呢可能還是越來越多。
一個是老齡化造成的獨居生活，就是兩個老人剩了一個了，另外一個是年輕人不願意和老人共同居住而形成的獨居生活。
到目前大概有7500萬戶左右，大概占城市總人口數的6%點幾，但是在北歐呢已經接近於40%，歐洲呢基本上在25%左右。
中國在未來的發展過程中，可能也會達到20%或者更高的水平，那就是要在現有的基礎上增加2倍到3倍，幾年以後，可能獨居家庭會達到2億用戶，所以對住房的需求來說，仍然是巨大的。
任志強認為，幾年後中國獨居家庭會達到2億。而深圳新房贈送面積越來越少，很多人問，一房二房是否值得投資？其實，這麼多的獨居家庭有巨大的需求和市場。
四、平均數來計算房價，導致低房價增長
在我們看到了這個用平均數來控制房價增幅的時候，地方政府開始和中央政府產生了一種博弈。
這種博弈呢就是把郊區縣，或者是更遠地區的數字都拿進來進行平均，結果呢是高房價的東西可能沒有高速增長，但是把低房價的反而帶成高速增長一種情況。
本來在2016年的時候，全國超過萬元以上平均房價的城市只有19個，超過2萬元平均房價城市只有9個，並不很嚴重，但（目前）已經有接近60個城市的平均房價超過了1萬元。
那麼實際上可以看到，高房價地區被政府按住了，特別是一線城市，房價是穩定或略有下降的。
但是造成的結果，用平均數造成的結果就是，三四線城市或原來價格比較低的城市，反而價格繼續上升了。
因為過去它是單獨計算的，現在它納入到一個市的大盤子裡頭統一計算，結果反而把房價拉高了。這是在全國都看到的一種明顯的特徵。
不同於國際上中位數的統計方式，中國是用平均數計算房價，結果很容易受極大值和極小值影響。實際上，如果用中位數來計算房價，中國的房價比我們想象的要低。
五、中國城市化率只有44%，低於欠發達地區
從現在看發達國家的這個發達（經濟）體的這些國家裡頭，城市化率基本在80%以上，像美國已經達到了90%幾。
欠發達地區這個城市化率平均也在45%以上，而中國戶籍人口城市化率只有44%，是低於欠發達地區的平均人口化率的。
那麼從未來的發展過程中，實際上這些欠發達地區的城市化率的發展速度也很快，
因為它沒有戶籍制度，沒有土地制度的兩個限制性條件，但在中國存在這樣一個問題。戶籍制度和土地制度導致大量人口無法從農村人口變成城市戶籍人口，尤其是他的這個農村土地把他的退休、退養、教育等其他問題都捆在了農村土地上。
就產生了一個我們中國的城市化率遲遲無法達到一個較高水平的這個步驟。
中國的城市化率居然低於欠發達地區，大量農村人口被捆綁在農村土地上。但是戶籍制度和土地制度要修改，將是個很漫長的過程，也就是說未來中國樓市還有一波很大的人口紅利。
六、房地產仍是中國經濟的支柱型產業，房地產稅改變不了財政收入結構
房地產是中國這個經濟的支柱型產業，沒有變，這個社會地位是輕易改變不了的。
雖然有些人說，特別是這次統計局也特別強調，
希望用房地產稅的辦法來改變地方財政的這個財政收入結構。我個人認為，這是不可能的。至少從立法的角度來看，今年還沒有列入立法範圍之內。
從中國的長期發展歷史來看，商品房的比例很低，大概只有30%，70%左右是非商品房，你是不是都按商品房來估價，存在的問題也很大。
我想它可能要減免一大堆其它的稅費，然後才能去徵收新的稅費。那麼減免這些稅費的過程中，是不是地方財政先要縮支啊。
而新的稅收還沒有變成巨大的能量的時候，你中間這一段怎麼過啊。
所以我不認為房地產稅能夠改變地方政府財政的現有的收入收支情況，至少在相當一個年份中不能改變。
很多人很害怕房地產稅會收很重，任志強認為：
1）徵收困難，中國商品房比例很低只有30%，剩下的70%的非商品房如何制定標準？
2）可能先減免其他稅費再徵收新稅費，這個過程中地方財政要縮支，會很難受。
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